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Neue Entwicklungen bei der Option zur Steuerpflicht bei Vermietungsumsätzen

Die Vermietung und Verpachtung von Grundstücken ist grundsätzlich umsatzsteuerfrei. Doch die Möglichkeit der Option zur Steuerpflicht und der daran anknüpfende Vorsteuerabzug bieten Gestaltungsmöglichkeiten. Das Finanzgericht Münster hat nun entschieden, dass eine Option nicht ausgeschlossen ist, wenn der Mieter die Gegenstände zunächst für steuerpflichtige Umsätze verwendet, aber zugleich beabsichtigt, sie in späteren Jahren nur noch für steuerfreie Ausgangsumsätze zu nutzen.

Hintergrund

Unter die umsatzsteuerfreie Vermietung und Verpachtung von Grundstücken fällt sowohl die Vermietung von ganzen Grundstücken als auch von Grundstücksteilen, wie z. B. einzelnen Stockwerken, Wohnungen und einzelnen Räumen. Die Dauer des Vertragsverhältnisses ist ohne Bedeutung, sodass auch die kurzfristige Überlassung die Voraussetzungen einer Vermietung erfüllt.

Beachten Sie | Bei einer kurzfristigen Überlassung (bis zu sechs Monate) ist zu unterscheiden, ob es sich um eine Überlassung

  • von Wohn- bzw. Schlafräumen zur Beherbergung von Fremden (steuerpflichtig, aber ermäßigter Steuersatz) oder
  • um Geschäftsräume (steuerfrei) handelt.

Der Vermieter kann jedoch auf die Steuerfreiheit nach § 9 Umsatzsteuergesetz (UStG) verzichten, wenn der Mieter ein Unternehmer ist und für sein Unternehmen anmietet und der Mieter die angemieteten Flächen ausschließlich vorsteuerunschädlich verwendet oder zu verwenden beabsichtigt.

Merke | Das Tatbestandsmerkmal der Ausschließlichkeit legt die Finanzverwaltung dahin gehend aus, dass bis zu 5 % Ausschlussumsätze unschädlich sind.

Vereinfachter Sachverhalt

Im Streitfall vermietete die K seit 2014 ein Grundstück an X. X erzielte in den Jahren 2014 bis 2016 auf diesem Grundstück ausschließlich steuerpflichtige Umsätze, begann jedoch bereits mit der Planung von steuerfreien (Grundstücks-)Umsätzen, die nicht zum Vorsteuerabzug berechtigen. In 2017 führte X dann nur noch vorsteuerschädliche Umsätze aus. Das Finanzamt ließ eine Option nicht zu und berichtigte Vorsteuern.

Zwar habe X in den Jahren 2014 bis 2016 ausschließlich umsatzsteuerpflichtige Umsätze ausgeführt und die angemieteten Gegenstände sowie das Gebäude auch ausschließlich zur Ausführung dieser Umsätze verwendet. Es habe aber bereits seit 2015 die Absicht bestanden, in den Folgejahren mit der Veräußerung der Wohnungen der noch zu errichtenden Mehrfamilienhäuser steuerfreie Ausgangsumsätze auszuführen. Das Finanzgericht Münster sah das anders.

Eine Auslegung dahin gehend, dass der Leistungsempfänger sowohl die Mietsache tatsächlich zur Ausübung vorsteuerunschädlicher Ausgangsumsätze verwendet als auch die Absicht hegt, künftig keine vorsteuerschädlichen Umsätze auszuführen, findet weder im Wortlaut noch in der Systematik der Regelung Halt. Die Verwendung des Wortes „oder” lässt erkennen, dass es sich um Varianten und nicht um zwei Voraussetzungen handelt, die kumulativ vorliegen müssen.

Beachten Sie | Das Finanzamt hat gegen die vom Finanzgericht nicht zugelassene Revision Nichtzulassungsbeschwerde eingelegt.

Praxistipp | Nach einer Entscheidung des Bundesfinanzhofs ist auch ein teilweiser Verzicht auf die Steuerbefreiung möglich. Der Verzicht kann daher für einzelne Flächen eines Mietobjekts wirksam sein, wenn diese Teilflächen eindeutig bestimmbar sind. Dies ist bei einer Abgrenzung nach baulichen Merkmalen (wie etwa nach den Räumen eines Mietobjekts) der Fall. Teilflächen innerhalb eines Raums (wie z. B. bei der Vermietung eines Büros) sind demgegenüber im Regelfall nicht hinreichend abgrenzbar.

Quelle |FG Münster, Urteil vom 14.5.2020, Az. 5 K 3624/19 U, NZB BFH Az. V B 27/20, unter www.iww.de, Abruf-Nr. 217009; BFH-Urteil vom 24.4.2014, Az. V R 27/13

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