SteuerBeratung aus Düsseldorf für Düsseldorf.

Antrag auf Grundsteuererlass bei wesentlicher Ertragsminderung

Bei erheblichen Mietausfällen in 2017 kann ein teilweiser Erlass der Grundsteuer beantragt werden.

Voraussetzung ist eine wesentliche Ertragsminderung, die der Steuerpflichtige nicht zu vertreten hat. Diese liegt vor, wenn der normale Rohertrag um mehr als die Hälfte gemindert ist. Ist dies der Fall, kann die Grundsteuer um 25 % erlassen werden. Fällt der Ertrag in voller Höhe aus, ist ein Grundsteuererlass von 50 % möglich.

Beachten Sie | Der Antrag ist bis zu dem auf den Erlasszeitraum folgenden 31.3. zu stellen. Da der 31.3. im nächsten Jahr auf Karsamstag fällt, verschiebt sich das Fristende auf den 3.4.2018.


Mutwillige Schäden des Mieters nach der Anschaffung des Gebäudes: Kosten sind sofort abzugsfähig

Aufwendungen zur Beseitigung eines Substanzschadens, der nach Anschaffung einer vermieteten Immobilie durch das schuldhafte Handeln des Mieters verursacht worden ist, können als Werbungskosten sofort abziehbar sein. In diesen Fällen handelt es sich nicht um anschaffungsnahe Herstellungskosten.

Hintergrund

Anschaffungsnahe Herstellungskosten liegen vor, wenn innerhalb von drei Jahren nach der Anschaffung des Gebäudes Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt werden, deren Nettoaufwendungen 15 % der Gebäude-Anschaffungskosten übersteigen. Gesetzlich ausgenommen sind: Aufwendungen für Erweiterungen und Aufwendungen für Erhaltungsarbeiten, die jährlich üblicherweise anfallen.

Beachten Sie | Durch eine Umqualifizierung der Aufwendungen in Herstellungskosten sind die Kosten nicht sofort (im Jahr der Zahlung) abzugsfähig. Sie wirken sich nur über die Gebäudeabschreibung (regelmäßig 50 Jahre) als Werbungskosten aus.

Sachverhalt

Eine Steuerpflichtige hatte eine vermietete Eigentumswohnung in einem mangelfreien Zustand erworben. Sie kündigte das Mietverhältnis, weil die Mieterin die Leistung fälliger Nebenkostenzahlungen verweigerte. Bei Rückgabe der Mietsache wurden umfangreiche, von der Mieterin jüngst verursachte Schäden (z. B. eingeschlagene Scheiben an Türen) festgestellt.

Die Vermieterin machte die Kosten für die Schadenbeseitigung in ihrer Steuererklärung als Erhaltungsaufwand geltend. Da die 15 %-Grenze überschritten war, versagte das Finanzamt den Sofortabzug – jedoch zu Unrecht, wie das Finanzgericht Düsseldorf und der Bundesfinanzhof entschieden.

Grundsätzlich sind sämtliche Kosten für bauliche Maßnahmen zusammenzurechnen. Darunter fallen z. B. Schönheitsreparaturen oder auch Kosten für die Herstellung der Betriebsbereitschaft. Selbst die Beseitigung verdeckter – im Anschaffungszeitpunkt bereits vorhandener – Mängel fällt hierunter. Nichts anderes gilt für die Kosten zur Beseitigung von bei der Anschaffung angelegten, aber erst nach dem Erwerb auftretenden altersüblichen Mängeln.

Diese typisierende Betrachtungsweise hat der Bundesfinanzhof jetzt zumindest insoweit eingeschränkt, als der Schaden nach dem Erwerb des Gebäudes eingetreten und auf das schuldhafte Verhalten Dritter zurückzuführen ist. In diesen Fällen können die Aufwendungen somit sofort als Werbungskosten abgezogen werden.

Quelle | BFH-Urteil vom 9.5.2017, Az. IX R 6/16


Zur Einkünfteerzielungsabsicht bei absehbarer Unterbrechung des Prognosezeitraums

Ist im Mietvertrag eine entgeltliche Vermietung nur für eine bestimmte Zeit und anschließend eine unentgeltliche Überlassung vereinbart worden, handelt es sich nicht um eine auf Dauer angelegte Vermietung. Dies gilt selbst dann, wenn nach der – im Streitfall auf die Lebenszeit der Nutzenden begrenzten – unentgeltlichen Überlassung eine dauerhafte (entgeltliche) Vermietung an Dritte geplant ist.

Zum Hintergrund: Bei einer auf Dauer angelegten Vermietungstätigkeit ist grundsätzlich davon auszugehen, dass der Steuerpflichtige beabsichtigt, einen Einnahmeüberschuss zu erwirtschaften; die Einkunftserzielungsabsicht kann insoweit nur in Ausnahmefällen verneint werden. Liegt dagegen keine auf Dauer angelegte Vermietungstätigkeit vor, ist im Rahmen einer Prognose zu prüfen, ob der Steuerpflichtige in dem zeitlich begrenzten Vermietungszeitraum einen Überschuss der Mieteinnahmen über die Werbungskosten erzielen kann.

Sachverhalt

Im Streitfall hatte der Steuerpflichtige seinen Eltern im Rahmen der Eigentumsübertragung auf ihn ein lebenslanges Wohnrecht eingeräumt, wobei eine Entgeltlichkeit nur für die ersten zehn Jahre vereinbart wurde. Nach dem Tod der Eltern sollte dann an fremde Dritte entgeltlich vermietet werden.

Während der Steuerpflichtige die Verluste aus der Vermietung steuerlich geltend machte, versagte das Finanzamt die steuerliche Anerkennung unter Hinweis auf die fehlende Einkunftserzielungsabsicht.

Auch das Finanzgericht Düsseldorf berücksichtigte die Verluste nicht, weil in dem begrenzten Prognosezeitraum von zehn Jahren kein Überschuss erzielt wurde.

PRAXISHINWEIS | Eine Einkünfteerzielungsabsicht kann regelmäßig nur dann unterstellt werden, wenn bei Beginn des Mietverhältnisses im Prognosezeitraum von 30 Jahren ausschließlich eine entgeltliche oder zumindest teilentgeltliche Überlassung geplant ist. Absehbare Unterbrechungen des Prognosezeitraums durch eine unentgeltliche Überlassung dürften die Prüfung der Überschusserzielungsabsicht zur Folge haben. Eine geplante Anschlussvermietung nach einer absehbaren Unterbrechung hilft insoweit kaum weiter.

Gleichwohl sollten betroffene Steuerbescheide bis zur höchstrichterlichen Klärung – die Revision gegen die Entscheidung des Finanzgerichts Düsseldorf ist inzwischen anhängig – per Einspruch offengehalten werden.

Quelle | FG Düsseldorf, Urteil vom 6.2.2017, Az. 11 K 2879/15 E, Rev. BFH Az. IX R 8/17


Betrugsschaden kann als Werbungskosten abziehbar sein

Wer einem betrügerischen Grundstücksmakler Bargeld in der Annahme übergibt, der Makler werde damit den Kaufpreis für ein bebautes Grundstück bezahlen, kann den Verlust als Werbungskosten aus Vermietung und Verpachtung abziehen. Dies setzt jedoch voraus, dass er bei Hingabe des Geldes zum Erwerb und zur Vermietung des Grundstücks entschlossen war, so der Bundesfinanzhof in einer aktuellen Entscheidung.

Sachverhalt

Der Steuerpflichtige S wollte ein Villengrundstück erwerben und teilweise vermieten. Er vertraute dem Makler M den Kaufpreis in bar an, nachdem ihm dieser versichert hatte, das Geschäft bei Barzahlung zum Abschluss zu bringen. Tatsächlich verwendete M das Geld jedoch für sich. Den Betrugsschaden machte S als vorab entstandene Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung geltend. Dies lehnten das Finanzamt und das Finanzgericht Hessen jedoch ab.

Der Bundesfinanzhof hingegen hat dem S im Grundsatz recht gegeben: Einzige Voraussetzung für die Anerkennung vorab entstandener (vergeblicher) Aufwendungen ist die Erwerbs- und Vermietungsabsicht – und daran bestanden hier keine Zweifel, denn S hatte das Grundstück später erworben und tatsächlich vermietet.

PRAXISHINWEISE | Gleichwohl hat der Bundesfinanzhof das Urteil an das Finanzgericht Hessen zurückverwiesen. Im zweiten Rechtsgang wird das Gericht nun beurteilen müssen, in welchem Zeitpunkt S davon ausgehen musste und durfte, dass er sein Geld von M nicht mehr zurückbekommen würde. Hierauf kommt es für die Abziehbarkeit als Werbungskosten entscheidend an.

Zudem sind ggf. Feststellungen zur Aufteilung des verlorenen Geldes erforderlich. Abziehbar sind die Aufwendungen nämlich nur, soweit sie auf den vermieteten Anteil des Gebäudes entfallen wären.

Quelle | BFH-Urteil vom 9.5.2017, Az. IX R 24/16


Erneuerung der Einbauküche: Sofortabzug der Kosten erst ab 2017 ausgeschlossen

Nach der geänderten Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs sind die einzelnen Elemente einer Einbauküche als ein einheitliches Wirtschaftsgut über zehn Jahre abzuschreiben. Aufwendungen für die Erneuerung einer Spüle und eines Küchenherds sind somit nicht mehr sofort als Werbungskosten abzugsfähig. Das Bundesfinanzministerium wendet diese neuen Grundsätze zwar in allen noch offenen Fällen an – verpflichtend aber erst für Veranlagungszeiträume ab 2017.

Bei Erstveranlagungen bis einschließlich des Veranlagungszeitraums 2016 können Steuerpflichtige auf Antrag also noch von der günstigeren Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs profitieren. Danach wurden die Spüle und der (nach der regionalen Verkehrsauffassung erforderliche) Herd als wesentliche Bestandteile des Gebäudes behandelt. Deren Erneuerung/Austausch führte zu sofort abzugsfähigem Erhaltungsaufwand.

Quelle | BMF-Schreiben vom 16.5.2017, Az. IV C 1 – S 2211/07/10005 :001; BFH-Urteil vom 3.8.2016, Az. IX R 14/15


Grunderwerbsteuer: Rückwirkende Erhöhung bei späterer Grundstücksbebauung möglich

Grunderwerbsteuer auf den Grund und Boden sowie auf das noch zu errichtende Gebäude wird dann fällig, wenn zwischen dem Kauf des Grundstücks und der Errichtung der Immobilie ein objektiv sachlicher Zusammenhang hergestellt werden kann. Im Fachjargon spricht man von einem „einheitlichen Vertragswerk“. Aktuell hat der Bundesfinanzhof entschieden, dass der Abschluss des Bauerrichtungsvertrags ein nachträgliches Ereignis ist, welches die Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer auf den Zeitpunkt des Grundstückserwerbs dahingehend verändert, dass zu den Kosten des Grundstückserwerbs nunmehr auch die Baukosten hinzutreten.

Sachverhalt

Ein Steuerpflichtiger erwarb von einer Stadt ein Grundstück, das mit einem Reihenhaus bebaut werden sollte. Im Grundstückskaufvertrag, der von der Stadt und von dem zu beauftragenden Bauunternehmen unterzeichnet wurde, war u. a. festgelegt, nach welchen architektonischen Plänen das Haus errichtet werden sollte. Das Finanzamt setzte daraufhin die Grunderwerbsteuer fest, bezog aber nur die Kosten für den Grundstückskauf ein. Nach der Steuerfestsetzung schloss der Steuerpflichtige einen Bauerrichtungsvertrag mit dem Bauunternehmen.

Daraufhin änderte das Finanzamt die Steuerfestsetzung und bezog nun die Baukosten mit ein. Dagegen wehrte sich der Steuerpflichtige und bekam vor dem Finanzgericht Niedersachsen Recht, da die bestandskräftigen Bescheide nicht mehr änderbar gewesen seien. Dies sah der Bundesfinanzhof allerdings anders und hob die Vorentscheidung auf.

Ist der Erwerber eines Grundstücks beim Abschluss des Grundstückskaufvertrags hinsichtlich des „Ob“ und „Wie“ der Bebauung gebunden, wird das erworbene Grundstück erst dann in bebautem Zustand erworben, wenn auch der Bauerrichtungsvertrag geschlossen ist.

Mit Abschluss des Bauerrichtungsvertrags steht fest, dass das Grundstück in bebautem Zustand Erwerbsgegenstand ist und damit auch die Baukosten in die Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer einzubeziehen sind. Vor Abschluss des Bauerrichtungsvertrags kommt eine Erhöhung der Bemessungsgrundlage für den Kauf des Grundstücks um die Baukosten somit nicht in Betracht. Bis dahin ist das Grundstück in seinem tatsächlichen, unbebauten Zustand Gegenstand des Erwerbsvorgangs. Erst mit Abschluss des Bauerrichtungsvertrags verändert sich der Gegenstand des Erwerbsvorgangs nachträglich – und zwar rückwirkend auf den Zeitpunkt des Erwerbs.

Quelle | BFH-Urteil vom 25.1.2017, Az. II R 19/15


Einkunftserzielungsabsicht kann auch durch Fehlverhalten der Miteigentümer entfallen

Kann ein Steuerpflichtiger eine früher vermietete Eigentumswohnung nicht in einen betriebsbereiten Zustand versetzen und zur Vermietung bereitstellen, kann die Einkunftserzielungsabsicht entfallen, wenn die Wohnung mehrere Jahre leer steht. Nach einer Entscheidung des Bundesfinanzhofs ist dem Steuerpflichtigen dabei das Fehlverhalten oder das Nichtverhalten der Miteigentümer zuzurechnen.

Hintergrund: Bei leer stehenden Objekten können Aufwendungen steuerlich nur berücksichtigt werden, wenn die Absicht, Vermietungseinkünfte erzielen zu wollen, festgestellt werden kann. Je länger der Leerstand andauert, desto schwieriger ist dieser Nachweis.

Die Besonderheit im Streitfall bestand darin, dass sich der Eigentümer intensiv um eine Sanierung bemüht hatte. Weil die Miteigentümer aber nicht mitwirkten, war es nicht möglich, die Sanierung voranzutreiben und abzuschließen.

Die über Hausverwaltungen und Makler vorgenommenen Vermietungsbemühungen in den Streitjahren waren nicht ernsthaft und nachhaltig gemeint. Sie konnten wegen des Zustands der Anlage nur ins Leere laufen und dienten lediglich der Prüfung, ob überhaupt Mietinteressenten vorhanden sind.

Quelle | BFH-Urteil vom 31.1.2017, Az. IX R 17/16


Mittelbare Grundstücksschenkung berechtigt den Beschenkten zur Abschreibung

Der Bundesfinanzhof hat der Ungleichbehandlung zwischen der mittelbaren und der unmittelbaren Grundstücksschenkung ein Ende gesetzt. Jetzt darf also auch derjenige die Gebäude-Abschreibung geltend machen, der Geld mit der Auflage geschenkt bekommt, damit eine Mietimmobilie zu kaufen.

Sachverhalt

Eine Steuerpflichtige hatte eine Immobilie für 475.000 EUR gekauft. Im zeitlichen Zusammenhang mit dem Erwerb hatte sie von ihrem Vater 400.000 EUR und von der Mutter 200.000 EUR geschenkt bekommen. Die Schenkung war mit der Auflage verbunden, dafür die Immobilie zu kaufen und zu renovieren (= mittelbare Grundstücksschenkung). Da die Immobilie vermietet wurde, machte die Tochter eine Abschreibung für das Gebäude in Höhe von 5.000 EUR geltend.

Finanzamt versagt die Abschreibung

Das Finanzamt versagte jedoch die Gebäudeabschreibung. Denn die Tochter habe selbst keine Anschaffungskosten getragen, von denen sie Abschreibungen vornehmen kann. Und auch die Regelung des § 11d Abs. 1 Einkommensteuer-Durchführungsverordnung (EStDV), wonach der Beschenkte die Abschreibungen des Rechtsvorgängers (Schenkers) fortsetzen kann, komme hier nicht in Betracht. Denn die Eltern als Schenker haben zu keiner Zeit über das Grundstück verfügen können.

Finanzgericht gibt der Klage statt

Die hiergegen gerichtete Klage vor dem Finanzgericht Niedersachsen war erfolgreich. Bei wirtschaftlicher Betrachtungsweise wendet der Schenker dem Beschenkten nämlich das Grundstück zu, sodass der Schenker als Rechtsvorgänger im Sinne des § 11d EStDV anzusehen ist. Nach den Grundsätzen der mittelbaren Grundstücksschenkung wird der Schenker zumindest in einer juristischen Sekunde wirtschaftlicher Eigentümer der Immobilie, um sie sodann zu übertragen.

Bundesfinanzhof bestätigt Vorinstanz

Der Bundesfinanzhof hielt die von der Finanzverwaltung eingelegte Revision für unbegründet und hat sie daher zurückgewiesen. Das Finanzgericht habe die von der Tochter geltend gemachten Abschreibungen zutreffend als Werbungskosten bei ihren Einkünften aus Vermietung und Verpachtung berücksichtigt.

Nicht nur bei der unmittelbaren, sondern auch bei der mittelbaren Grundstücksschenkung trägt der Schenker die Anschaffungskosten des Grundstücks als derjenige, für dessen Rechnung das Grundstück auf den Beschenkten übertragen wird.

Ist der Schenker mit Anschaffungskosten belastet, ist es unter wirtschaftlichen Gesichtspunkten nicht bedeutend, ob er dem Beschenkten das Grundstück selbst oder einen für die Anschaffung erforderlichen (zweckgebundenen) Geldbetrag zuwendet. Vor diesem Hintergrund hält es der Bundesfinanzhof für geboten, die Regelung des § 11d Abs. 1 EStDV auch bei der mittelbaren Grundstücksschenkung anzuwenden.

Quelle | BFH-Urteil vom 4.10.2016, Az. IX R 26/15


Vorab entstandene Werbungskosten bei verbilligter Vermietung nur anteilig absetzbar

Bei der verbilligten Vermietung einer Wohnung zu Wohnzwecken muss die Miete mindestens 66 % der ortsüblichen Miete betragen. Denn nur dann ist ein ungekürzter Werbungskostenabzug möglich. Dies gilt nach einem Urteil des Finanzgerichts Nürnberg auch für vorab entstandene Werbungskosten.

Sachverhalt

Ein Steuerpflichtiger hatte 2012 eine Eigentumswohnung geerbt, diese noch im selben Jahr instand gesetzt und dann im nächsten Jahr verbilligt (zu unter 66 %) an seinen Sohn vermietet. Die in 2012 vorab entstandenen Aufwendungen machte er in vollem Umfang als Werbungskosten geltend. Das Finanzamt gewährte jedoch nur einen anteiligen Abzug (Verhältnis zwischen Entgelt und ortsüblicher Miete) – und zwar zu Recht, wie das Finanzgericht Nürnberg entschied.

Aufwendungen für eine leerstehende Wohnung sind als vorab entstandene Werbungskosten abziehbar, wenn sich der Steuerpflichtige endgültig entschlossen hat, durch eine Vermietung Einkünfte zu erzielen. Dies war hier der Fall. Einem ungekürzten Abzug der Aufwendungen stand jedoch entgegen, dass der Steuerpflichtige die Wohnung verbilligt überlassen hatte.

Das Finanzgericht sieht keinen Grund, bei vorab entstandenen Aufwendungen großzügigere Maßstäbe anzulegen, als bei Aufwendungen, die während der Nutzungsüberlassung entstanden sind.

PRAXISHINWEIS | Das Urteil bedeutet nicht, dass der ungekürzte Abzug vorab entstandener Werbungskosten in einem solchen Fall generell ausgeschlossen ist. Hierzu hätte der Steuerpflichtige aber nachweisen bzw. zumindest glaubhaft machen müssen, dass er zunächst die Absicht hatte, die Wohnung zur ortsüblichen Marktmiete an Dritte zu überlassen. Dies gelang ihm im Streitfall aber nicht.

Quelle | FG Nürnberg, Urteil vom 27.1.2017, Az. 4 K 764/16


Vorweggenommene Erbfolge: Überschussprognose bei zeitlich begrenztem Nießbrauch erforderlich

Wird eine Wohnung an den Sohn vermietet und kurz danach unter Vorbehalt eines auf fünf Jahre begrenzten Nießbrauchsrechts auf diesen unentgeltlich übertragen, handelt es sich nicht um eine auf Dauer angelegte Vermietung. Dies hat nach einer Entscheidung des Finanzgerichts Münster zur Folge, dass die Überschusserzielungsabsicht durch eine Prognose zu überprüfen ist.

Sachverhalt

Im Streitfall ging es um die Anerkennung von Verlusten aus Vermietung und Verpachtung. Das Problem: Mietvertrag und unentgeltliche Übertragung des Mietobjekts unter Nießbrauchsvorbehalt standen in unmittelbarem zeitlichen Zusammenhang. Der Nießbrauch war auf fünf Jahre begrenzt und der Sohn wollte die Wohnung danach weiter zu eigenen Wohnzwecken nutzen.

Für das Finanzgericht Münster stand damit fest, dass es nach Ablauf der fünf Jahre zum Erlöschen des Mietverhältnisses kommen würde und die Einkunftsquelle in eine Selbstnutzung einmünden würde. Damit war diese Einkunftsquelle von vornherein nicht auf Dauer angelegt. Eine Überschusserzielungsabsicht konnte nicht unterstellt werden.

Beachten Sie | Bei einer auf Dauer angelegten Vermietung wäre typisierend davon auszugehen, dass der Steuerpflichtige Überschüsse erwirtschaften will, auch wenn sich über einen längeren Zeitraum Verluste ergeben. Eine Überschussprognose wäre regelmäßig nicht erforderlich. Von „auf Dauer“ konnte aber wegen der Begrenzung auf fünf Jahre für das Gericht keine Rede sein.

PRAXISHINWEIS | Gegen diese Entscheidung wurde die Revision zugelassen, aber noch nicht eingelegt. Die weitere Entwicklung bleibt vorerst abzuwarten.

Quelle | FG Münster, Urteil vom 16.12.2016, Az. 4 K 2628/14 F, Rev. zugelassen


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