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Bebaute Grundstücke: Neue Arbeitshilfe zur Kaufpreisaufteilung

Die Verwaltung hat eine neue Arbeitshilfe zur Aufteilung eines Gesamtkaufpreises für ein bebautes Grundstück veröffentlicht (Stand: Juni 2022, unter www.iww.de/s4848).

Hintergrund: Die auf das Gebäude entfallenden Anschaffungskosten können durch planmäßige Abschreibungen zeitnah steuermindernd genutzt werden. Die Anschaffungskosten für den Grund und Boden unterliegen hingegen keinem Wertverzehr und sind nicht planmäßig abschreibungsfähig. Demzufolge muss ein Gesamtkaufpreis für ein bebautes Grundstück auf das Gebäude und den Grund und Boden aufgeteilt werden.

 

Nach den Ausführungen des Bundesfinanzministeriums ermöglicht es die Arbeitshilfe (unter Berücksichtigung der höchstrichterlichen Rechtsprechung) in einem typisierten Verfahren entweder eine Kaufpreisaufteilung selbst vorzunehmen oder die Plausibilität einer vorliegenden Aufteilung zu prüfen.

 

Beachten Sie | Inwieweit durch dieses typisierte Verfahren überhöhte (nicht abschreibungsfähige) Werte für den Grund und Boden ermittelt werden, hängt sicherlich vom Einzelfall ab. In der Praxis ist jedenfalls eine eindeutige Aufteilung im Kaufvertrag ratsam, wobei die Beurteilungsmaßstäbe dokumentiert werden sollten.

 

Quelle | BMF vom 28.6.2022: Arbeitshilfe zur Aufteilung eines Gesamtkaufpreises für ein bebautes Grundstück (Kaufpreisaufteilung) – Arbeitshilfe und Anleitung mit Stand vom Juni 2022


Werbungskosten: Projektcontrolling kann als Finanzierungsaufwand sofort abziehbar sein

Unter den (weit zu verstehenden) Begriff der Schuldzinsen können auch Kosten für ein Projektcontrolling fallen, wenn sie als Finanzierungskosten zu beurteilen sind, weil die Auszahlung der Darlehensraten durch die Bank davon abhängt, dass im Rahmen des Controllings für die Bank relevante Unterlagen vorbereitet und Controlling-Reports erstellt werden. Dies hat aktuell der Bundesfinanzhof entschieden.

Im Streitfall ging es um die Frage, ob Aufwendungen für das Projektcontrolling im Zusammenhang mit der Errichtung von fremdfinanzierten Vermietungsobjekten

  • sofort abziehbare Finanzierungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung darstellen oder
  • als Herstellungskosten nur im Wege der Abschreibungen berücksichtigt werden können.

Zu den Werbungskosten zählen Schuldzinsen, soweit sie mit einer Einkunftsart im wirtschaftlichen Zusammenhang stehen. Für den wirtschaftlichen Veranlassungszusammenhang kommt es einerseits auf den mit der Aufnahme der Darlehensschuld verfolgten Zweck (Erzielung von Einkünften) und andererseits auf die zweckentsprechende Verwendung der Darlehensmittel an.

Der Veranlassungszusammenhang von Schuldzinsen mit Einkünften aus Vermietung und Verpachtung ist danach als gegeben anzusehen, wenn ein objektiver Zusammenhang dieser Aufwendungen mit der Überlassung eines Vermietungsobjekts zur Nutzung besteht und subjektiv die Aufwendungen zur Förderung dieser Nutzungsüberlassung gemacht werden.

Beachten Sie | Der Begriff der Schuldzinsen ist weit auszulegen:

  • Hierunter fallen sämtliche Aufwendungen zur Erlangung oder Sicherung eines Kredits. Dies umfasst auch die Nebenkosten der Darlehensaufnahme einschließlich der Geldbeschaffungskosten. Dabei ist die Zweckbestimmung der Aufwendungen, ein Darlehen zu erlangen oder zu sichern, das maßgebliche Auslegungskriterium.
  • Aufwendungen für eine Wirtschaftlichkeitsberechnung sind als Schuldzinsen abziehbar, soweit diese Finanzierungszwecken dienen – und nicht der Beurteilung der Wirtschaftlichkeit des Herstellungsvorgangs.
  • Zu den Finanzierungskosten rechnet zudem die Provision für eine Fertigstellungsgarantie, wenn sich die Bankinstitute ohne die Garantie nicht zur Hergabe der Kredite an die Bauherren bereitgefunden hätten.

Demgegenüber sind Herstellungskosten die Aufwendungen, die durch den Verbrauch von Gütern und die Inanspruchnahme von Diensten für die Herstellung eines Vermögensgegenstands, seine Erweiterung oder für eine über seinen ursprünglichen Zustand hinausgehende wesentliche Verbesserung entstehen.

Beachten Sie | Bei der Abgrenzung zwischen sofort abziehbaren Finanzierungskosten und Herstellungskosten ist maßgebend, welchen Inhalt die Leistungen haben. Der Wortlaut der den Aufwendungen zugrunde liegenden Abmachungen ist regelmäßig nicht ausschlaggebend.

Im Streitfall waren die Projektcontrollingkosten nach Meinung des Bundesfinanzhofs sofort abziehbare Werbungskosten in Form von Finanzierungskosten – und keine Herstellungskosten. Denn die Controllingleistungen betrafen allein den Finanzierungsbereich. Die Aufwendungen dienten Finanzierungszwecken und nicht der Herstellung der Mietobjekte. Demnach handelte es sich um Nebenkosten der Darlehensaufnahme.

Quelle |BFH-Urteil vom 6.12.2021, Az. IX R 8/21, unter www.iww.de, Abruf-Nr. 229139


Bundesfinanzhof bestätigt seine Rechtsprechung zur Einkünfteerzielungsabsicht

Bei einer auf Dauer angelegten, auf Wohnimmobilien bezogenen Vermietungstätigkeit ist typisierend von einer Einkünfteerzielungsabsicht (= keine Liebhaberei) auszugehen. Ob der Steuerpflichtige tatsächlich einen Totalüberschuss erzielt, ist unerheblich, da es zu einer dies überprüfenden Prognose nicht kommt. In einem aktuellen Beschluss hat der Bundesfinanzhof damit seine bisherige Rechtsprechung bestätigt.

Beachten Sie | Demgegenüber gilt bei Immobilien, die nicht Wohnzwecken dienen (sogenannte Gewerbeimmobilien), die Typisierung der Einkünfteerzielungsabsicht nicht. Hier muss im Einzelfall geprüft werden, ob der Steuerpflichtige beabsichtigt hat, auf die voraussichtliche Dauer der Nutzung einen Überschuss der Einnahmen über die Werbungskosten zu erzielen. Den Steuerpflichtigen trifft insoweit die objektive Beweislast (Feststellungslast) für das Vorliegen der Einkünfteerzielungsabsicht.

Quelle | BFH, Beschluss vom 29.3.2022, Az. IX B 18/21, unter www.iww.de, Abruf-Nr. 229143


Folgen bei Übertragung eines Vermietungsobjekts gegen Versorgungsleistungen

Übertragen Eltern ihren Kindern private Vermietungsobjekte gegen Versorgungsleistungen, stellt sich u. a. die Frage, in welchem Umfang die gezahlten Versorgungsleistungen abzugsfähig sind. In einer aktuellen Entscheidung hat sich nun der Bundesfinanzhof mit diesem Thema beschäftigt.

Bei einer Vermögensübertragung gegen Versorgungsleistungen können die Versorgungsleistungen beim Zahlenden als Sonderausgaben abzugsfähig sein. Der Empfänger muss die Zahlungen als sonstige Einkünfte versteuern.

Dies gilt (wie der Bundesfinanzhof nun klarstellte) bei Übertragungen nach dem 31.12.2007 aber nur für Vermögen, das in § 10 Abs. 1a Nr. 2 Einkommensteuergesetz (EStG) abschließend aufgezählt ist. Danach gilt eine Begünstigung nur für Versorgungsleistungen im Zusammenhang mit der Übertragung von Mitunternehmeranteilen, (Teil-)Betrieben und bestimmten GmbH-Anteilen. Demzufolge ist insbesondere die Übertragung von Immobilienvermögen nicht begünstigt.

Wird nicht begünstigtes Vermögen (im Streitfall ein vermietetes Mehrfamilienhaus) übertragen, liegt eine entgeltliche oder teilentgeltliche Übertragung vor. Ein rein unentgeltlicher Vorgang ist nicht gegeben.

Beachten Sie | Ob es sich um einen voll- oder um einen teilentgeltlichen Vorgang handelt, hängt davon ab, ob sich Leistung und Gegenleistung einander gleichwertig gegenüberstehen.

Wird die Immobilie weiter vermietet, führen die wiederkehrenden Leistungen des Übernehmers

  • in Höhe ihres Barwerts zu Anschaffungskosten (Werbungskosten über die Gebäude-Abschreibung) und
  • in Höhe ihres Zinsanteils zu sofort abziehbaren Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung.

Der Übergeber der Immobilie muss den Ertragsanteil als sonstige Einkünfte versteuern. Sofern die Veräußerung innerhalb der Zehnjahresfrist des § 23 EStG erfolgt, kommt auf ihn ggf. auch noch die Besteuerung eines privaten Veräußerungsgewinns zu.

Quelle |BFH-Urteil vom 29.9.2021, Az. IX R 11/19, unter www.iww.de, Abruf-Nr. 226774


Mieterabfindungen: Sofort abziehbar oder anschaffungsnahe Herstellungskosten?

In der Praxis ist die „Steuerfalle“ der anschaffungsnahen Herstellungskosten (§ 6 Abs. 1 Nr. 1a Einkommensteuergesetz [EStG]) zu beachten. Denn Investitionen innerhalb von drei Jahren nach der Anschaffung können, wenn sie 15 % der Anschaffungskosten des Gebäudes übersteigen, nicht mehr im Jahr der Zahlung, sondern nur über die Gebäudeabschreibung (regelmäßig 50 Jahre) als Werbungskosten abgezogen werden. In diesem Zusammenhang ist auf ein wenig erfreuliches Urteil des Finanzgerichts Münster hinzuweisen, wonach Mieterabfindungen bei Entmietung wegen Renovierungsarbeiten einzubeziehen sind.

Auffassung des Finanzgerichts Münster

Zu den Aufwendungen im Sinne des § 6 Abs. 1 Nr. 1a S. 1 EStG gehören sämtliche Aufwendungen für bauliche Maßnahmen, die im Rahmen einer im Zusammenhang mit der Anschaffung des Gebäudes vorgenommenen Instandsetzung und Modernisierung anfallen.

Gesetzlich ausgenommen sind:

  • Aufwendungen für Erweiterungen und
  • Aufwendungen für Erhaltungsarbeiten, die jährlich üblicherweise anfallen.

Das Finanzgericht Münster ist nun der Auffassung, dass nicht nur die Kosten von baulichen Maßnahmen einzubeziehen sind, sondern auch die damit in engem wirtschaftlichen Zusammenhang stehenden sonstigen Aufwendungen, die durch die Durchführung der Maßnahme veranlasst sind und dieser dienen sollen (zum Beispiel die Baumaßnahme vorbereitende Aufwendungen).

Beachten Sie | Dazu können neben den Aufwendungen für die Planung der jeweiligen Baumaßnahme auch die Kosten zählen, die für die Entmietung aufgewendet werden. Entscheidend ist also der jeweilige Veranlassungszusammenhang der Aufwendungen. Das bedeutet Folgendes:

  • Soweit sonstige Kosten aufgewendet werden, um eine Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahme erst durchzuführen, sind diese den anschaffungsnahen Herstellungskosten zuzuordnen.
  • Stehen solche Kosten hingegen im Zusammenhang mit sonstigen Kosten, die nicht zu den anschaffungsnahen Herstellungskosten zählen, stellen diese sofort abziehbare Werbungskosten dar.

Man darf gespannt sein, wie der Bundesfinanzhof in der Revision entscheiden wird.

Praxistipp | Um die unschönen Steuerfolgen der anschaffungsnahen Herstellungskosten (Aufwendungen nur über die Gebäude-Abschreibung abzugsfähig) zu vermeiden, sollte die 15 %-Grenze innerhalb der Drei-Jahres-Frist nach Möglichkeit nicht überschritten werden. Dies gelingt in der Regel durch zeitliche Verschiebung der Maßnahmen.

Quelle |FG Münster, Urteil vom 12.11.2021, Az. 4 K 1941/20 F, Rev. BFH Az. IX R 29/21, unter www.iww.de, Abruf-Nr. 226373


Aufwendig gestaltete Wohngebäude: Verbilligte Vermietung an Angehörige besser vermeiden

Die verbilligte Vermietung einer Wohnung zu Wohnzwecken ist unschädlich bzw. gilt als vollentgeltlich, wenn das Entgelt mindestens 66 % der ortsüblichen Miete beträgt. Das Finanzgericht Baden-Württemberg hat das bei einer Vermietung eines aufwendig gestalteten Wohngebäudes allerdings jüngst anders gesehen und eine Totalüberschussprognose gefordert.

Gegen die Entscheidung des Finanzgerichts ist die Revision anhängig. Somit kann der Bundesfinanzhof nun klären, ob bei einer Vermietung mit mindestens 66 % der ortsüblichen Miete eine Totalüberschussprognose erforderlich ist, wenn es sich um ein aufwendig gestaltetes Wohngebäude (im konkreten Streitfall: Einfamilienhaus mit weit über 250 qm Wohnfläche) handelt.

Hintergrund und Regelung ab 2021

Bei einer verbilligten Überlassung einer Wohnung zu Wohnzwecken (z. B. an Angehörige) ist eine Entgeltlichkeitsgrenze einzuhalten, um den vollen Werbungskostenabzug zu sichern. Beträgt das Entgelt mindestens 66 % der ortsüblichen Miete, ist diese Grenze erfüllt.

Merke | Seit 2021 ist ein voller Werbungskostenabzug aber auch bei einem geringeren Entgelt möglich: Beträgt es 50 % und mehr, jedoch weniger als 66 % der ortsüblichen Miete, ist eine Totalüberschussprognoseprüfung vorzunehmen. Fällt diese positiv aus, ist Einkunftserzielungsabsicht zu unterstellen und der volle Werbungskostenabzug ist möglich. Anderenfalls ist von einer Einkunftserzielungsabsicht nur für den entgeltlich vermieteten Teil auszugehen und die Kosten sind aufzuteilen.

Quelle |FG Baden-Württemberg, Urteil vom 22.1.2021, Az. 5 K 1938/19, Rev. BFH: Az. IX R 17/21, unter www.iww.de, Abruf-Nr. 226476


Grundsteuererlass: Antrag bei erheblichen Mietausfällen

Bei erheblichen Mietausfällen in 2021 besteht bis zum 31.3.2022 die Möglichkeit, einen teilweisen Erlass der Grundsteuer zu beantragen.

Voraussetzung ist eine wesentliche Ertragsminderung, die der Steuerpflichtige nicht zu vertreten hat. Diese liegt vor, wenn der normale Rohertrag um mehr als die Hälfte gemindert ist. Ist dies der Fall, kann die Grundsteuer um 25 % erlassen werden.

Beachten Sie | Fällt der Ertrag in voller Höhe aus, ist sogar ein Grundsteuererlass von 50 % möglich.

Quelle | §§ 34, 35 Grundsteuergesetz (GrStG)


Entnahme eines Wirtschaftsguts als anschaffungsähnlicher Vorgang

Die Entnahme eines Wirtschaftsguts hat das Finanzgericht Köln als anschaffungsähnlichen Vorgang im Sinne des § 6 Abs. 1 Nr. 1a Einkommensteuergesetz (EStG) beurteilt. Ob diese Sichtweise richtig ist, wird nun der Bundesfinanzhof in der Revision überprüfen.

Hintergrund

Anschaffungsnahe Herstellungskosten liegen nach der gesetzlichen Regelung des § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG vor, wenn innerhalb von drei Jahren nach Anschaffung des Gebäudes Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt werden, deren Nettoaufwendungen 15 % der Gebäude-Anschaffungskosten übersteigen. In diesem Fall können die Aufwendungen nicht sofort, sondern nur über die Gebäudeabschreibung (regelmäßig 50 Jahre) berücksichtigt werden.

Wird ein Objekt dagegen unentgeltlich erworben, greift § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG schon dem Grunde nach nicht, weil es an einer Anschaffung mangelt. Hier sind die Aufwendungen grundsätzlich sofort abzugsfähig.

Bislang ungeklärt war die Frage, wie zu verfahren ist, wenn ein zum Betriebsvermögen gehörendes Gebäude entnommen, instand gesetzt und sodann auf der privaten Ebene vermietet wird. In diesem Fall kommt es nicht zu einem Eigentümerwechsel und damit auch nicht zu originär entstehenden Anschaffungskosten. Das Finanzgericht Köln hat zu dieser Thematik nun Stellung genommen.

Entscheidung

Nach Ansicht des Finanzgerichts ist das in § 6 Abs. 1 Nr. 1a S. 1 EStG enthaltene Tatbestandsmerkmal der „Anschaffung“ dahin gehend auszulegen, dass auch die Entnahme eines Wirtschaftsguts als anschaffungsähnlicher Vorgang zu erfassen ist.

Praxistipp | Ob der Bundesfinanzhof diese Sichtweise in der Revision bestätigen wird, bleibt vorerst abzuwarten. Bis zu einer Entscheidung können geeignete Fälle durch einen Einspruch offengehalten werden.

Quelle |FG Köln, Urteil vom 25.2.2021, Az. 11 K 2686/18, Rev. BFH Az. IX R 7/21, unter www.iww.de, Abruf-Nr. 223030


Werbungskosten: Ermittlung der ortsüblichen Marktmiete bei einer verbilligten Vermietung

Nach einer Entscheidung des Bundesfinanzhofs ist die ortsübliche Marktmiete grundsätzlich auf der Basis des Mietspiegels zu bestimmen.

Die maßgebliche ortsübliche Marktmiete ergibt sich grundsätzlich aus dem örtlichen Mietspiegel. Hierzu gehören sowohl der einfache Mietspiegel nach § 558c BGB als auch der qualifizierte Mietspiegel nach § 558d BGB. Dabei ist jeder der Mietwerte (nicht nur der Mittelwert) als ortsüblich anzusehen, den der Mietspiegel im Rahmen einer Spanne zwischen mehreren Mietwerten für vergleichbare Wohnungen ausweist. Erst die Über- oder Unterschreitung der jeweiligen Grenzwerte führt zur Unüblichkeit.

Kann ein Mietspiegel nicht zugrunde gelegt werden (z. B.: keine regelmäßige Anpassung an die Marktentwicklung) oder ist er nicht vorhanden, kann die ortsübliche Marktmiete z. B.

  • mithilfe eines mit Gründen versehenen Gutachtens eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen i. S. des § 558a Abs. 2 Nr. 3 BGB,
  • durch die Auskunft aus einer Mietdatenbank i. S. des § 558a Abs. 2 Nr. 2 BGB
    i. V. mit § 558e BGB oder
  • unter Zugrundelegung der Entgelte für zumindest drei vergleichbare Wohnungen
     i. S. des § 558a Abs. 2 Nr. 4 BGB ermittelt werden.

Beachten Sie | Nach Ansicht des Bundesfinanzhofs ist jeder dieser Ermittlungswege grundsätzlich gleichrangig.

Hintergrund

Bei einer verbilligten Vermietung gilt die Überlassung einer Wohnung zu Wohnzwecken bis zum Veranlagungszeitraum 2020 bereits dann als vollentgeltlich, wenn die Miete mindestens 66 % des ortsüblichen Niveaus beträgt. Dann ist der volle Werbungskostenabzug eröffnet. Liegt die Miete darunter, sind die Kosten aufzuteilen.

Mit Wirkung ab dem Veranlagungszeitraum 2021 wurde die Grenze von 66 % auf 50 % herabgesetzt. Das bedeutet: Beträgt das Entgelt 50 % und mehr, jedoch weniger als 66 % der ortsüblichen Miete, ist eine Totalüberschussprognoseprüfung vorzunehmen:

  • Fällt diese positiv aus, ist Einkunftserzielungsabsicht zu unterstellen und der volle Werbungskostenabzug ist möglich.
  • Anderenfalls ist von einer Einkunftserzielungsabsicht nur für den entgeltlich vermieteten Teil auszugehen und die Kosten sind aufzuteilen.

Quelle |BFH-Urteil vom 22.2.2021, Az. IX R 7/20, unter www.iww.de, Abruf-Nr. 222179


Erhaltungsaufwand: Nicht verteilte Beträge sind beim Erblasser zu berücksichtigen

Nach § 82b der Einkommensteuer-Durchführungsverordnung (EStDV) kann der Steuerpflichtige größere Aufwendungen für die Erhaltung von Gebäuden, die nicht zu einem Betriebsvermögen gehören und überwiegend Wohnzwecken dienen, auf zwei bis fünf Jahre gleichmäßig verteilen. Dies kann insbesondere sinnvoll sein, um die Steuerprogression zu senken. Der Bundesfinanzhof hat nun darüber entschieden, wie nicht verbrauchte Beträge im Erbfall zu behandeln sind.

Sachverhalt

Im Streitfall hatte die Ehefrau des verstorbenen Grundstückseigentümers die vom Ehemann nach § 82b EStDV noch nicht verbrauchten Teilbeträge in einer Summe in der Einkommensteuerveranlagung des Todesjahrs als Werbungskosten geltend gemacht. Das Finanzamt war unter Hinweis auf die Einkommensteuer-Richtlinien der Auffassung, dass die restlichen Verteilungsbeträge auf die Erbengemeinschaft übergehen würden und dort nach § 82b EStDV fortzusetzen wären.

Sowohl das Finanzgericht Münster als auch der Bundesfinanzhof haben die Sichtweise der Finanzverwaltung abgelehnt.

Hat der Steuerpflichtige größere Erhaltungsaufwendungen auf mehrere Jahre verteilt und verstirbt er innerhalb des Verteilungszeitraums, ist der noch nicht berücksichtigte Teil der Erhaltungsaufwendungen im Veranlagungsjahr des Versterbens als Werbungskosten bei seinen Einkünften aus Vermietung und Verpachtung abzusetzen.

Nach Ansicht des Bundesfinanzhofs ist die steuerliche Situation im Todesfall mit den ausdrücklich in § 82b Abs. 2 EStDV genannten Fällen vergleichbar. Danach ist der noch nicht berücksichtigte Teil des Erhaltungsaufwands im Jahr der Veräußerung des Gebäudes als Werbungskosten abzusetzen.

Für die vom Finanzamt angenommene Übertragung des Werbungskostenabzugs auf die Erbengemeinschaft besteht keine gesetzliche Grundlage.

Beachten Sie | Zudem hält der Bundesfinanzhof die Regelung in R 21.1 Abs. 6 S. 2 der Einkommensteuer-Richtlinien angesichts der 2007 geänderten Rechtsprechung zur Vererblichkeit des Verlustabzugs nach § 10d Einkommensteuergesetz für überholt. Danach kann der Erbe einen vom Erblasser nicht ausgenutzten Verlustabzug nicht bei seiner eigenen Veranlagung zur Einkommensteuer geltend machen.

Quelle |BFH-Urteil vom 10.11.2020, Az. IX R 31/19, unter www.iww.de, Abruf-Nr. 221882; BFH-Beschluss vom 17.12.2007, GrS 2/04


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