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Wichtige Steueraspekte bei Mietimmobilien

Bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung ist primär auf die Einkünfteverlagerung hinzuweisen, also z. B. auf die Zahlung anstehender Reparaturen noch im laufenden Jahr. Darüber hinaus sind u. a. folgende Punkte zu beachten:

Beträgt das Entgelt für die Überlassung einer Wohnung zu Wohnzwecken weniger als 66 % der ortsüblichen Marktmiete, dürfen die Werbungskosten nur im Verhältnis der tatsächlichen Miete zur ortsüblichen Miete abgezogen werden. Ist die 66 %-Grenze erfüllt, ist der volle Werbungskostenabzug zulässig.

Bei erheblichen Mietausfällen in 2018 kann ein teilweiser Grundsteuererlass beantragt werden. Voraussetzung ist eine wesentliche Ertragsminderung, die der Steuerpflichtige nicht zu vertreten hat. Diese liegt vor, wenn der normale Rohertrag um mehr als die Hälfte gemindert ist. Ist dies der Fall, kann die Grundsteuer um 25 % erlassen werden. Fällt der Ertrag in voller Höhe aus, ist ein Grundsteuererlass von 50 % möglich.

Der Antrag ist bis zu dem auf den Erlasszeitraum folgenden 31.3. zu stellen. Da der 31.3. im nächsten Jahr auf einen Sonntag fällt, verschiebt sich das Fristende auf den 1.4.2019.

Beachten Sie | Das Bundesverfassungsgericht hat die Bewertungsregeln zur Berechnung der Grundsteuer für verfassungswidrig erklärt. Bis zum 31.12.2019 muss der Gesetzgeber eine Neuregelung treffen. Bis dahin gelten die Regeln weiter. Nach der Verkündung einer Neuregelung dürfen sie für weitere fünf Jahre ab der Verkündung, längstens aber bis zum 31.12.2024 angewandt werden. Ein Gesetzentwurf soll noch in diesem Jahr vorgelegt werden.


Veräußerungskosten einer Privatimmobilie als Finanzierungskosten einer Mietimmobilie

Nach einem Urteil des Finanzgerichts Köln sind Aufwendungen, die für den Verkauf einer Immobilie, die nicht der Einkünfteerzielung gedient hat, als Werbungskosten bei einer aus dem Verkaufserlös angeschafften und vermieteten Immobilie zu berücksichtigen. Damit will sich das Finanzamt aber nicht zufriedengeben und hat Revision eingelegt, sodass nun der Bundesfinanzhof entscheiden muss.

Sachverhalt

Im Streitfall ging es um Rechtsanwalts- und Notarkosten, die bei einer zuvor gescheiterten Veräußerung eines privat genutzten Hauses mangels Solvenz der Käufer angefallen waren. Ferner waren Maklerkosten im Zusammenhang mit der danach geglückten Veräußerung des gleichen Hauses entstanden.

Die Steuerpflichtige verwendete den Verkaufserlös für den Erwerb einer Mietimmobilie und machte die Veräußerungsnebenkosten als Werbungskosten geltend, was das Finanzamt aber ablehnte. Das Finanzgericht Köln hingegen nahm einen ausreichenden Veranlassungszusammenhang mit Vermietungseinkünften an, weil der Veräußerungserlös weitestgehend zum Erwerb der Mietimmobilie eingesetzt wurde und berücksichtigte die Aufwendungen anteilig als Werbungskosten.

Das Finanzgericht Köln setzte sich dabei ausführlich mit einer Entscheidung des Bundesfinanzhofs aus 2014 auseinander. Dort heißt es u. a.: „Maklerkosten können … – ausnahmsweise – zu den Finanzierungskosten eines anderen Objekts gehören, wenn und soweit der … Erlös von vornherein zur Finanzierung dieses Objekts bestimmt und auch tatsächlich verwendet worden ist.“

Nach Meinung des Finanzgerichts Köln gilt für die Rechtsanwalts- und Notarkosten im Wesentlichen das Gleiche wie für die Maklerkosten. Denn die Grundsätze des Urteils des Bundesfinanzhofs gelten über Maklerkosten hinaus für alle Aufwendungen, die wegen des Zusammenhangs mit der Veräußerung eines Grundstücks und der Verwendung des Veräußerungserlöses zu den Finanzierungskosten eines vermieteten Grundstücksgehören.

Allerdings weist das Finanzgericht auch auf eine Passage in dem Urteil des Bundesfinanzhofs hin, die im Streitfall nicht erfüllt ist: „Dies setzt aber voraus, dass … der Steuerpflichtige bereits bei der Veräußerung – z. B. im Kaufvertrag … – im Vorhinein so unwiderruflich über den verbleibenden Restkaufpreis verfügt, dass er ihn unmittelbar in seiner Verwendung zum Erzielen von Einkünften aus Vermietung und Verpachtung mit einem bestimmten Objekt festlegt.“

Aber selbst wenn, so das Finanzgericht, sich die Steuerpflichtige im aktuellen Streitfall in der Verwendung des Kaufpreises nicht unwiderruflich gebunden hat, hat sie in der Folge trotzdem nicht anders gehandelt, als wenn eine entsprechende Verpflichtung bestanden hätte.

PRAXISTIPP | Die Rechtsfrage dürfte für die Praxis äußerst interessant sein, da vergleichbare Konstellationen häufiger vorkommen. Man darf gespannt sein, wie sich der Bundesfinanzhof hier positionieren wird. Bis zum Abschluss des Revisionsverfahrens sollten derartige Aufwendungen unter Hinweis auf den Besprechungsfall als Werbungskosten geltend gemacht werden. Da mit Widerstand der Finanzämter zu rechnen ist, sollte im Anschluss (unter Hinweis auf das anhängige Verfahren) Einspruch eingelegt und das Ruhen des Verfahrens beantragt werden.

Quelle | FG Köln, Urteil vom 21.3.2018, Az. 3 K 2364/15, Rev. BFH Az. IX R 22/18; BFH-Urteil vom 11.2.2014, Az. IX R 22/13


Arbeitshilfe zur Kaufpreisaufteilung für bebaute Grundstücke aktualisiert

Wird beim Kauf einer Mietimmobilie ein Gesamtkaufpreis festgelegt, ist zu beachten, dass der Kaufpreis nach dem Verhältnis der Verkehrswerte oder Teilwerte auf den Grund und Boden einerseits sowie das Gebäude andererseits aufzuteilen ist. Denn abschreibungsfähig ist nur das Gebäude. Jüngst hat die Finanzverwaltung ihre Arbeitshilfe zur Aufteilung eines Gesamtkaufpreises für ein bebautes Grundstück aktualisiert (Stand März 2018). Hiermit kann u. a. die Bemessungsgrundlage für Gebäudeabschreibungen ermittelt sowie die Plausibilität einer vorliegenden Kaufpreisaufteilung geprüft werden.

Beachten Sie | Inwieweit durch dieses typisierte Verfahren überhöhte (nicht abschreibungsfähige) Werte für den Grund und Boden ermittelt werden, hängt sicherlich vom Einzelfall ab. In der Praxis ist eine eindeutige Aufteilung im Kaufvertrag ratsam, wobei die angewandten Beurteilungsmaßstäbe dokumentiert werden sollten.

Quelle | BMF vom 28.3.2018: Arbeitshilfe zur Aufteilung eines Gesamtkaufpreises für ein bebautes Grundstück (Kaufpreisaufteilung); Arbeitshilfe und Anleitung mit Stand vom März 2018


Überschusserzielungsabsicht bei Nutzung einer Immobilie als Ferienwohnung

Bei einer auf Dauer angelegten Vermietungstätigkeit ist grundsätzlich typisierend davon auszugehen, dass der Steuerpflichtige beabsichtigt, letztlich einen Einnahmenüberschuss zu erzielen, auch wenn sich über längere Zeiträume Verluste ergeben. Nach Ansicht des Finanzgerichts Sachsen kann eine Überschusserzielungsabsicht aber nicht unterstellt werden, wenn eine Immobilie in einem Feriengebiet zeitweise für einen oder mehrere Tage als Ferienwohnung und zeitweise durch mehrmonatige Zeitmietverträge an feste Mieter vermietet wird. Hier ist eine konkrete Überschussprognose zu erstellen.

Hintergrund

Bei einer Ferienwohnung ist eine Überschusserzielungsabsicht nach der Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs zu bejahen, wenn sie

  • ausschließlich an Feriengäste vermietet,
  • in der übrigen Zeit hierfür bereitgehalten wird und
  • das Vermieten die ortsübliche Vermietungszeit von Ferienwohnungen – abgesehen von Vermietungshindernissen – nicht erheblich (das heißt um mindestens 25 %) unterschreitet.

Liegen die Voraussetzungen bei einer Ferienimmobilie nicht vor, ist die Vermietung mit einer auf Dauer ausgerichteten Vermietungstätigkeit nicht vergleichbar; die Einkünfteerzielungsabsicht muss durch eine Prognose überprüft werden.

Anmerkungen

Gegen die Entscheidung des Finanzgerichts Sachsen ist nach erfolgreicher Nichtzulassungsbeschwerde die Revision anhängig. Hier wird der Bundesfinanzhof klären müssen, ob bei einer Vermietung, die sich aus tageweiser und mehrmonatiger Gebrauchsüberlassung zusammensetzt, typisierend von einer Einkünfteerzielungsabsicht auszugehen ist.

Der Steuerpflichtige vertritt hier zumindest folgende Position: Aus dem Umstand, dass ein Mietvertrag für eine bestimmte Zeit abgeschlossen ist, folgt keine steuerlich bedeutsame Befristung. Eine Vermietung kann auch auf Dauer angelegt sein, wenn mehrere Zeitmietverträge hintereinander abgeschlossen werden oder der ursprüngliche Vertrag verlängert werden soll.

Ob der Bundesfinanzhof die Besonderheiten des Sachverhalts nutzt, um seine bisherigen Rechtsgrundsätze zur Überschusserzielungsabsicht weiterzuentwickeln, bleibt vorerst abzuwarten.

Quelle | FG Sachsen, Urteil vom 6.3.2017, Az. 6 K 1304/14, Rev. BFH Az. IX R 37/17


Schuldzinsen bei Ablösung eines der Vermietung dienenden Fremdwährungsdarlehens

Erleidet ein Steuerpflichtiger bei der Umschuldung eines zum Erwerb einer selbstgenutzten Wohnung aufgenommenen Fremdwährungsdarlehens einen Verlust, sind Schuldzinsen bei einer späteren Vermietung nur für den Darlehensteil abziehbar, der den ursprünglichen Anschaffungskosten der Wohnung entspricht. So lautet eine wenig erfreuliche Entscheidung des Finanzgerichts Münster.

Sachverhalt

Ein Steuerpflichtiger hatte zwei Eigentumswohnungen erworben, diese zunächst selbstgenutzt und später vermietet. Die Anschaffungskosten finanzierte er ab dem Erwerb der zweiten Wohnung über ein Fremdwährungsdarlehen (Gegenwert ca. 105.000 EUR). Wegen negativer Wechselkursentwicklung schuldete er das Darlehen in ein EUR-Darlehen (139.000 EUR) um.

Das Finanzgericht entschied, dass die auf den Differenzbetrag von 34.000 EUR entfallenden Schuldzinsen nicht als Werbungskosten abziehbar sind. Denn insoweit besteht kein wirtschaftlicher Zusammenhang mit der Einkunftsart Vermietung und Verpachtung.

Bereits im Jahr 2016 hatte der Bundesfinanzhof entschieden, dass sich die Verschlechterung der Vermögenssituation infolge der Realisierung eines Währungsverlusts als Vermögensverlust im Privatbereich darstellt. Dass der Bundesfinanzhof im jetzt gegen die Entscheidung des Finanzgerichts Münster anhängigen Revisionsverfahren von seiner Linie abrückt, Kursverluste bei Fremdwährungsdarlehen bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung grundsätzlich nicht zum Abzug zuzulassen, muss bezweifelt werden.

Quelle | FG Münster, Urteil vom 26.9.2017, Az. 12 K 1832/16 E, Rev. BFH Az. IX R 36/17BFH, Beschluss vom 4.3.2016, Az. IX B 85/15


Erhaltungsaufwand: Unverbrauchter Aufwand geht nicht auf Rechtsnachfolger über

Um die Steuerprogression zu senken, kann es sich anbieten, größere Aufwendungen für die Erhaltung von Gebäuden, die nicht zu einem Betriebsvermögen gehören und überwiegend Wohnzwecken dienen, auf zwei bis fünf Jahre gleichmäßig zu verteilen. Eine Entscheidung des Finanzgerichts Berlin-Brandenburg zeigt jedoch, dass dieses Wahlrecht bei der Rechtsnachfolge zur Steuerfalle werden kann.

Werbungskosten kann grundsätzlich nur derjenige abziehen, der sie selbst getragen hat. Dieser Grundsatz gilt auch bei der Gesamtrechtsnachfolge, sodass hier eine Übertragung verbleibender Aufwendungen ausscheidet.

Beachten Sie | Nach der Ansicht des Finanzgerichts Berlin-Brandenburg scheidet eine Übertragung verbleibender Aufwendungen in Rechtsnachfolgefällen generell aus. Dies gilt insbesondere dann, wenn ein Vorbehaltsnießbraucher Erhaltungsaufwendungen trägt, auf zwei bis fünf Jahre verteilt, im Verteilungszeitraum verstirbt und vom Grundstückseigentümer beerbt wird.

PRAXISHINWEIS | Das Finanzgericht Berlin-Brandenburg hat die Revision zugelassen, weil die Frage der Übertragbarkeit von verbleibenden Aufwendungen in Rechtsnachfolgefällen in Rechtsprechung und Literatur umstritten ist. Da die Revision inzwischen anhängig ist, wird der Bundesfinanzhof bald Gelegenheit haben, für Klarheit zu sorgen.

Quelle | FG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 12.7.2017, Az. 7 K 7078/17, Rev. BFH Az. IX R 22/17, unter www.iww.de, Abruf-Nr. 196998


Anschaffungsnahe Herstellungskosten: Finanzverwaltung gewährt Übergangsregelungen

In 2016 hat der Bundesfinanzhof den Begriff „anschaffungsnahe Herstellungskosten“ zulasten der Steuerpflichtigen näher definiert und sich für eine typisierende Betrachtungsweise ausgesprochen. Das Bundesfinanzministerium wendet die Rechtsprechung an, hat aber für zwei Fälle eine zeitliche Übergangsregelung bzw. ein Wahlrecht eingeräumt.

Hintergrund

Für steuerliche Zwecke werden Aufwendungen in Herstellungskosten umqualifiziert, wenn innerhalb von drei Jahren nach Anschaffung des Gebäudes Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt werden, deren Nettoaufwendungen (ohne Umsatzsteuer) 15 % der Gebäude-Anschaffungskosten übersteigen. Die Aufwendungen sind dann nicht sofort, sondern nur über die Gebäude-Abschreibung steuerlich abzugsfähig.

Schönheitsreparaturen

Alte Sichtweise: Schönheitsreparaturen (beispielsweise das Tapezieren und Streichen von Wänden) sind grundsätzlich sofort abzugsfähig. Fallen Schönheitsreparaturen aber im Rahmen einer einheitlich zu würdigenden Baumaßnahme an, sind sie in die Berechnung der 15 %-Grenze einzubeziehen.

Neue Sichtweise: Auch Schönheitsreparaturen sind einzubeziehen. Soweit der Bundesfinanzhof bisher einen engen räumlichen, zeitlichen und sachlichen Zusammenhang mit den Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen gefordert hatte, hält er daran nicht mehr fest.

Selbstständige Gebäudeteile

Bislang vertrat die Finanzverwaltung die Auffassung, dass eine gebäudebezogene Prüfung der Aufwendungen vorzunehmen ist.

Dies sieht der Bundesfinanzhof allerdings anders: Die 15 %-Grenze ist auf die einzelnen selbstständigen Gebäudeteile und nicht auf das Gebäude insgesamt zu beziehen, wenn das Gebäude unterschiedlich genutzt wird (z. B. Wohnhaus mit einer vermieteten und einer selbstgenutzten Wohnung). Maßgeblich ist insoweit, ob die einzelnen Gebäudeteile in verschiedenen Nutzungs- und Funktionszusammenhängen stehen.

Übergangsregelung

Bei den vorgestellten Sachverhalten können Steuerpflichtige die bisherige Sichtweise auf Antrag weiter anwenden. Dies gilt in den Fällen, bei denen der Kaufvertrag vor dem 1.1.2017 abgeschlossen wurde.

Quelle | BMF-Schreiben vom 20.10.2017, Az. IV C 1 – S 2171-c/09/10004 :006


Steuerstrategien 2017/2018 im Überblick

Bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung ist primär auf die Einkünfteverlagerung hinzuweisen, also etwa auf die Zahlung anstehender Reparaturen noch im laufenden Jahr oder die Steuerung von Mietzuflüssen.

Darüber hinaus sind u. a. folgende Punkte zu beachten:

  • Beträgt das Entgelt für die Überlassung einer Wohnung zu Wohnzwecken weniger als 66 % der ortsüblichen Marktmiete, dürfen die Werbungskosten nur im Verhältnis der tatsächlichen Miete zur ortsüblichen Miete abgezogen werden. Ist die 66 %-Grenze erfüllt, ist der volle Werbungskostenabzug zulässig!
  • Sofern in 2017 größere Erhaltungsaufwendungen vorliegen, dürfen diese grundsätzlich auf zwei bis fünf Jahre gleichmäßig verteilt werden, was zur längerfristigen Progressionsminderung sinnvoll sein kann. Voraussetzung: Es handelt sich um Aufwendungen für ein Gebäude im Privatvermögen, das überwiegend Wohnzwecken dient.

Antrag auf Grundsteuererlass bei wesentlicher Ertragsminderung

Bei erheblichen Mietausfällen in 2017 kann ein teilweiser Erlass der Grundsteuer beantragt werden.

Voraussetzung ist eine wesentliche Ertragsminderung, die der Steuerpflichtige nicht zu vertreten hat. Diese liegt vor, wenn der normale Rohertrag um mehr als die Hälfte gemindert ist. Ist dies der Fall, kann die Grundsteuer um 25 % erlassen werden. Fällt der Ertrag in voller Höhe aus, ist ein Grundsteuererlass von 50 % möglich.

Beachten Sie | Der Antrag ist bis zu dem auf den Erlasszeitraum folgenden 31.3. zu stellen. Da der 31.3. im nächsten Jahr auf Karsamstag fällt, verschiebt sich das Fristende auf den 3.4.2018.


Mutwillige Schäden des Mieters nach der Anschaffung des Gebäudes: Kosten sind sofort abzugsfähig

Aufwendungen zur Beseitigung eines Substanzschadens, der nach Anschaffung einer vermieteten Immobilie durch das schuldhafte Handeln des Mieters verursacht worden ist, können als Werbungskosten sofort abziehbar sein. In diesen Fällen handelt es sich nicht um anschaffungsnahe Herstellungskosten.

Hintergrund

Anschaffungsnahe Herstellungskosten liegen vor, wenn innerhalb von drei Jahren nach der Anschaffung des Gebäudes Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt werden, deren Nettoaufwendungen 15 % der Gebäude-Anschaffungskosten übersteigen. Gesetzlich ausgenommen sind: Aufwendungen für Erweiterungen und Aufwendungen für Erhaltungsarbeiten, die jährlich üblicherweise anfallen.

Beachten Sie | Durch eine Umqualifizierung der Aufwendungen in Herstellungskosten sind die Kosten nicht sofort (im Jahr der Zahlung) abzugsfähig. Sie wirken sich nur über die Gebäudeabschreibung (regelmäßig 50 Jahre) als Werbungskosten aus.

Sachverhalt

Eine Steuerpflichtige hatte eine vermietete Eigentumswohnung in einem mangelfreien Zustand erworben. Sie kündigte das Mietverhältnis, weil die Mieterin die Leistung fälliger Nebenkostenzahlungen verweigerte. Bei Rückgabe der Mietsache wurden umfangreiche, von der Mieterin jüngst verursachte Schäden (z. B. eingeschlagene Scheiben an Türen) festgestellt.

Die Vermieterin machte die Kosten für die Schadenbeseitigung in ihrer Steuererklärung als Erhaltungsaufwand geltend. Da die 15 %-Grenze überschritten war, versagte das Finanzamt den Sofortabzug – jedoch zu Unrecht, wie das Finanzgericht Düsseldorf und der Bundesfinanzhof entschieden.

Grundsätzlich sind sämtliche Kosten für bauliche Maßnahmen zusammenzurechnen. Darunter fallen z. B. Schönheitsreparaturen oder auch Kosten für die Herstellung der Betriebsbereitschaft. Selbst die Beseitigung verdeckter – im Anschaffungszeitpunkt bereits vorhandener – Mängel fällt hierunter. Nichts anderes gilt für die Kosten zur Beseitigung von bei der Anschaffung angelegten, aber erst nach dem Erwerb auftretenden altersüblichen Mängeln.

Diese typisierende Betrachtungsweise hat der Bundesfinanzhof jetzt zumindest insoweit eingeschränkt, als der Schaden nach dem Erwerb des Gebäudes eingetreten und auf das schuldhafte Verhalten Dritter zurückzuführen ist. In diesen Fällen können die Aufwendungen somit sofort als Werbungskosten abgezogen werden.

Quelle | BFH-Urteil vom 9.5.2017, Az. IX R 6/16


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