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Folgen bei Übertragung eines Vermietungsobjekts gegen Versorgungsleistungen

Übertragen Eltern ihren Kindern private Vermietungsobjekte gegen Versorgungsleistungen, stellt sich u. a. die Frage, in welchem Umfang die gezahlten Versorgungsleistungen abzugsfähig sind. In einer aktuellen Entscheidung hat sich nun der Bundesfinanzhof mit diesem Thema beschäftigt.

Bei einer Vermögensübertragung gegen Versorgungsleistungen können die Versorgungsleistungen beim Zahlenden als Sonderausgaben abzugsfähig sein. Der Empfänger muss die Zahlungen als sonstige Einkünfte versteuern.

Dies gilt (wie der Bundesfinanzhof nun klarstellte) bei Übertragungen nach dem 31.12.2007 aber nur für Vermögen, das in § 10 Abs. 1a Nr. 2 Einkommensteuergesetz (EStG) abschließend aufgezählt ist. Danach gilt eine Begünstigung nur für Versorgungsleistungen im Zusammenhang mit der Übertragung von Mitunternehmeranteilen, (Teil-)Betrieben und bestimmten GmbH-Anteilen. Demzufolge ist insbesondere die Übertragung von Immobilienvermögen nicht begünstigt.

Wird nicht begünstigtes Vermögen (im Streitfall ein vermietetes Mehrfamilienhaus) übertragen, liegt eine entgeltliche oder teilentgeltliche Übertragung vor. Ein rein unentgeltlicher Vorgang ist nicht gegeben.

Beachten Sie | Ob es sich um einen voll- oder um einen teilentgeltlichen Vorgang handelt, hängt davon ab, ob sich Leistung und Gegenleistung einander gleichwertig gegenüberstehen.

Wird die Immobilie weiter vermietet, führen die wiederkehrenden Leistungen des Übernehmers

  • in Höhe ihres Barwerts zu Anschaffungskosten (Werbungskosten über die Gebäude-Abschreibung) und
  • in Höhe ihres Zinsanteils zu sofort abziehbaren Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung.

Der Übergeber der Immobilie muss den Ertragsanteil als sonstige Einkünfte versteuern. Sofern die Veräußerung innerhalb der Zehnjahresfrist des § 23 EStG erfolgt, kommt auf ihn ggf. auch noch die Besteuerung eines privaten Veräußerungsgewinns zu.

Quelle |BFH-Urteil vom 29.9.2021, Az. IX R 11/19, unter www.iww.de, Abruf-Nr. 226774


Mieterabfindungen: Sofort abziehbar oder anschaffungsnahe Herstellungskosten?

In der Praxis ist die „Steuerfalle“ der anschaffungsnahen Herstellungskosten (§ 6 Abs. 1 Nr. 1a Einkommensteuergesetz [EStG]) zu beachten. Denn Investitionen innerhalb von drei Jahren nach der Anschaffung können, wenn sie 15 % der Anschaffungskosten des Gebäudes übersteigen, nicht mehr im Jahr der Zahlung, sondern nur über die Gebäudeabschreibung (regelmäßig 50 Jahre) als Werbungskosten abgezogen werden. In diesem Zusammenhang ist auf ein wenig erfreuliches Urteil des Finanzgerichts Münster hinzuweisen, wonach Mieterabfindungen bei Entmietung wegen Renovierungsarbeiten einzubeziehen sind.

Auffassung des Finanzgerichts Münster

Zu den Aufwendungen im Sinne des § 6 Abs. 1 Nr. 1a S. 1 EStG gehören sämtliche Aufwendungen für bauliche Maßnahmen, die im Rahmen einer im Zusammenhang mit der Anschaffung des Gebäudes vorgenommenen Instandsetzung und Modernisierung anfallen.

Gesetzlich ausgenommen sind:

  • Aufwendungen für Erweiterungen und
  • Aufwendungen für Erhaltungsarbeiten, die jährlich üblicherweise anfallen.

Das Finanzgericht Münster ist nun der Auffassung, dass nicht nur die Kosten von baulichen Maßnahmen einzubeziehen sind, sondern auch die damit in engem wirtschaftlichen Zusammenhang stehenden sonstigen Aufwendungen, die durch die Durchführung der Maßnahme veranlasst sind und dieser dienen sollen (zum Beispiel die Baumaßnahme vorbereitende Aufwendungen).

Beachten Sie | Dazu können neben den Aufwendungen für die Planung der jeweiligen Baumaßnahme auch die Kosten zählen, die für die Entmietung aufgewendet werden. Entscheidend ist also der jeweilige Veranlassungszusammenhang der Aufwendungen. Das bedeutet Folgendes:

  • Soweit sonstige Kosten aufgewendet werden, um eine Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahme erst durchzuführen, sind diese den anschaffungsnahen Herstellungskosten zuzuordnen.
  • Stehen solche Kosten hingegen im Zusammenhang mit sonstigen Kosten, die nicht zu den anschaffungsnahen Herstellungskosten zählen, stellen diese sofort abziehbare Werbungskosten dar.

Man darf gespannt sein, wie der Bundesfinanzhof in der Revision entscheiden wird.

Praxistipp | Um die unschönen Steuerfolgen der anschaffungsnahen Herstellungskosten (Aufwendungen nur über die Gebäude-Abschreibung abzugsfähig) zu vermeiden, sollte die 15 %-Grenze innerhalb der Drei-Jahres-Frist nach Möglichkeit nicht überschritten werden. Dies gelingt in der Regel durch zeitliche Verschiebung der Maßnahmen.

Quelle |FG Münster, Urteil vom 12.11.2021, Az. 4 K 1941/20 F, Rev. BFH Az. IX R 29/21, unter www.iww.de, Abruf-Nr. 226373


Aufwendig gestaltete Wohngebäude: Verbilligte Vermietung an Angehörige besser vermeiden

Die verbilligte Vermietung einer Wohnung zu Wohnzwecken ist unschädlich bzw. gilt als vollentgeltlich, wenn das Entgelt mindestens 66 % der ortsüblichen Miete beträgt. Das Finanzgericht Baden-Württemberg hat das bei einer Vermietung eines aufwendig gestalteten Wohngebäudes allerdings jüngst anders gesehen und eine Totalüberschussprognose gefordert.

Gegen die Entscheidung des Finanzgerichts ist die Revision anhängig. Somit kann der Bundesfinanzhof nun klären, ob bei einer Vermietung mit mindestens 66 % der ortsüblichen Miete eine Totalüberschussprognose erforderlich ist, wenn es sich um ein aufwendig gestaltetes Wohngebäude (im konkreten Streitfall: Einfamilienhaus mit weit über 250 qm Wohnfläche) handelt.

Hintergrund und Regelung ab 2021

Bei einer verbilligten Überlassung einer Wohnung zu Wohnzwecken (z. B. an Angehörige) ist eine Entgeltlichkeitsgrenze einzuhalten, um den vollen Werbungskostenabzug zu sichern. Beträgt das Entgelt mindestens 66 % der ortsüblichen Miete, ist diese Grenze erfüllt.

Merke | Seit 2021 ist ein voller Werbungskostenabzug aber auch bei einem geringeren Entgelt möglich: Beträgt es 50 % und mehr, jedoch weniger als 66 % der ortsüblichen Miete, ist eine Totalüberschussprognoseprüfung vorzunehmen. Fällt diese positiv aus, ist Einkunftserzielungsabsicht zu unterstellen und der volle Werbungskostenabzug ist möglich. Anderenfalls ist von einer Einkunftserzielungsabsicht nur für den entgeltlich vermieteten Teil auszugehen und die Kosten sind aufzuteilen.

Quelle |FG Baden-Württemberg, Urteil vom 22.1.2021, Az. 5 K 1938/19, Rev. BFH: Az. IX R 17/21, unter www.iww.de, Abruf-Nr. 226476


Grundsteuererlass: Antrag bei erheblichen Mietausfällen

Bei erheblichen Mietausfällen in 2021 besteht bis zum 31.3.2022 die Möglichkeit, einen teilweisen Erlass der Grundsteuer zu beantragen.

Voraussetzung ist eine wesentliche Ertragsminderung, die der Steuerpflichtige nicht zu vertreten hat. Diese liegt vor, wenn der normale Rohertrag um mehr als die Hälfte gemindert ist. Ist dies der Fall, kann die Grundsteuer um 25 % erlassen werden.

Beachten Sie | Fällt der Ertrag in voller Höhe aus, ist sogar ein Grundsteuererlass von 50 % möglich.

Quelle | §§ 34, 35 Grundsteuergesetz (GrStG)


Entnahme eines Wirtschaftsguts als anschaffungsähnlicher Vorgang

Die Entnahme eines Wirtschaftsguts hat das Finanzgericht Köln als anschaffungsähnlichen Vorgang im Sinne des § 6 Abs. 1 Nr. 1a Einkommensteuergesetz (EStG) beurteilt. Ob diese Sichtweise richtig ist, wird nun der Bundesfinanzhof in der Revision überprüfen.

Hintergrund

Anschaffungsnahe Herstellungskosten liegen nach der gesetzlichen Regelung des § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG vor, wenn innerhalb von drei Jahren nach Anschaffung des Gebäudes Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt werden, deren Nettoaufwendungen 15 % der Gebäude-Anschaffungskosten übersteigen. In diesem Fall können die Aufwendungen nicht sofort, sondern nur über die Gebäudeabschreibung (regelmäßig 50 Jahre) berücksichtigt werden.

Wird ein Objekt dagegen unentgeltlich erworben, greift § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG schon dem Grunde nach nicht, weil es an einer Anschaffung mangelt. Hier sind die Aufwendungen grundsätzlich sofort abzugsfähig.

Bislang ungeklärt war die Frage, wie zu verfahren ist, wenn ein zum Betriebsvermögen gehörendes Gebäude entnommen, instand gesetzt und sodann auf der privaten Ebene vermietet wird. In diesem Fall kommt es nicht zu einem Eigentümerwechsel und damit auch nicht zu originär entstehenden Anschaffungskosten. Das Finanzgericht Köln hat zu dieser Thematik nun Stellung genommen.

Entscheidung

Nach Ansicht des Finanzgerichts ist das in § 6 Abs. 1 Nr. 1a S. 1 EStG enthaltene Tatbestandsmerkmal der „Anschaffung“ dahin gehend auszulegen, dass auch die Entnahme eines Wirtschaftsguts als anschaffungsähnlicher Vorgang zu erfassen ist.

Praxistipp | Ob der Bundesfinanzhof diese Sichtweise in der Revision bestätigen wird, bleibt vorerst abzuwarten. Bis zu einer Entscheidung können geeignete Fälle durch einen Einspruch offengehalten werden.

Quelle |FG Köln, Urteil vom 25.2.2021, Az. 11 K 2686/18, Rev. BFH Az. IX R 7/21, unter www.iww.de, Abruf-Nr. 223030


Werbungskosten: Ermittlung der ortsüblichen Marktmiete bei einer verbilligten Vermietung

Nach einer Entscheidung des Bundesfinanzhofs ist die ortsübliche Marktmiete grundsätzlich auf der Basis des Mietspiegels zu bestimmen.

Die maßgebliche ortsübliche Marktmiete ergibt sich grundsätzlich aus dem örtlichen Mietspiegel. Hierzu gehören sowohl der einfache Mietspiegel nach § 558c BGB als auch der qualifizierte Mietspiegel nach § 558d BGB. Dabei ist jeder der Mietwerte (nicht nur der Mittelwert) als ortsüblich anzusehen, den der Mietspiegel im Rahmen einer Spanne zwischen mehreren Mietwerten für vergleichbare Wohnungen ausweist. Erst die Über- oder Unterschreitung der jeweiligen Grenzwerte führt zur Unüblichkeit.

Kann ein Mietspiegel nicht zugrunde gelegt werden (z. B.: keine regelmäßige Anpassung an die Marktentwicklung) oder ist er nicht vorhanden, kann die ortsübliche Marktmiete z. B.

  • mithilfe eines mit Gründen versehenen Gutachtens eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen i. S. des § 558a Abs. 2 Nr. 3 BGB,
  • durch die Auskunft aus einer Mietdatenbank i. S. des § 558a Abs. 2 Nr. 2 BGB
    i. V. mit § 558e BGB oder
  • unter Zugrundelegung der Entgelte für zumindest drei vergleichbare Wohnungen
     i. S. des § 558a Abs. 2 Nr. 4 BGB ermittelt werden.

Beachten Sie | Nach Ansicht des Bundesfinanzhofs ist jeder dieser Ermittlungswege grundsätzlich gleichrangig.

Hintergrund

Bei einer verbilligten Vermietung gilt die Überlassung einer Wohnung zu Wohnzwecken bis zum Veranlagungszeitraum 2020 bereits dann als vollentgeltlich, wenn die Miete mindestens 66 % des ortsüblichen Niveaus beträgt. Dann ist der volle Werbungskostenabzug eröffnet. Liegt die Miete darunter, sind die Kosten aufzuteilen.

Mit Wirkung ab dem Veranlagungszeitraum 2021 wurde die Grenze von 66 % auf 50 % herabgesetzt. Das bedeutet: Beträgt das Entgelt 50 % und mehr, jedoch weniger als 66 % der ortsüblichen Miete, ist eine Totalüberschussprognoseprüfung vorzunehmen:

  • Fällt diese positiv aus, ist Einkunftserzielungsabsicht zu unterstellen und der volle Werbungskostenabzug ist möglich.
  • Anderenfalls ist von einer Einkunftserzielungsabsicht nur für den entgeltlich vermieteten Teil auszugehen und die Kosten sind aufzuteilen.

Quelle |BFH-Urteil vom 22.2.2021, Az. IX R 7/20, unter www.iww.de, Abruf-Nr. 222179


Erhaltungsaufwand: Nicht verteilte Beträge sind beim Erblasser zu berücksichtigen

Nach § 82b der Einkommensteuer-Durchführungsverordnung (EStDV) kann der Steuerpflichtige größere Aufwendungen für die Erhaltung von Gebäuden, die nicht zu einem Betriebsvermögen gehören und überwiegend Wohnzwecken dienen, auf zwei bis fünf Jahre gleichmäßig verteilen. Dies kann insbesondere sinnvoll sein, um die Steuerprogression zu senken. Der Bundesfinanzhof hat nun darüber entschieden, wie nicht verbrauchte Beträge im Erbfall zu behandeln sind.

Sachverhalt

Im Streitfall hatte die Ehefrau des verstorbenen Grundstückseigentümers die vom Ehemann nach § 82b EStDV noch nicht verbrauchten Teilbeträge in einer Summe in der Einkommensteuerveranlagung des Todesjahrs als Werbungskosten geltend gemacht. Das Finanzamt war unter Hinweis auf die Einkommensteuer-Richtlinien der Auffassung, dass die restlichen Verteilungsbeträge auf die Erbengemeinschaft übergehen würden und dort nach § 82b EStDV fortzusetzen wären.

Sowohl das Finanzgericht Münster als auch der Bundesfinanzhof haben die Sichtweise der Finanzverwaltung abgelehnt.

Hat der Steuerpflichtige größere Erhaltungsaufwendungen auf mehrere Jahre verteilt und verstirbt er innerhalb des Verteilungszeitraums, ist der noch nicht berücksichtigte Teil der Erhaltungsaufwendungen im Veranlagungsjahr des Versterbens als Werbungskosten bei seinen Einkünften aus Vermietung und Verpachtung abzusetzen.

Nach Ansicht des Bundesfinanzhofs ist die steuerliche Situation im Todesfall mit den ausdrücklich in § 82b Abs. 2 EStDV genannten Fällen vergleichbar. Danach ist der noch nicht berücksichtigte Teil des Erhaltungsaufwands im Jahr der Veräußerung des Gebäudes als Werbungskosten abzusetzen.

Für die vom Finanzamt angenommene Übertragung des Werbungskostenabzugs auf die Erbengemeinschaft besteht keine gesetzliche Grundlage.

Beachten Sie | Zudem hält der Bundesfinanzhof die Regelung in R 21.1 Abs. 6 S. 2 der Einkommensteuer-Richtlinien angesichts der 2007 geänderten Rechtsprechung zur Vererblichkeit des Verlustabzugs nach § 10d Einkommensteuergesetz für überholt. Danach kann der Erbe einen vom Erblasser nicht ausgenutzten Verlustabzug nicht bei seiner eigenen Veranlagung zur Einkommensteuer geltend machen.

Quelle |BFH-Urteil vom 10.11.2020, Az. IX R 31/19, unter www.iww.de, Abruf-Nr. 221882; BFH-Beschluss vom 17.12.2007, GrS 2/04


Corona-Krise: Erfreuliche Verwaltungsmeinung bei ausbleibenden Mieteinnahmen

Erlässt der Vermieter einer Wohnung wegen einer finanziellen Notsituation des Mieters die Mietzahlung zeitlich befristet ganz oder teilweise, führt dies grundsätzlich nicht zu einer Veränderung der vereinbarten Miete. Folglich hat dies (nach einer bundesweit abgestimmten Verfügung) auch keine Auswirkungen auf die bisherige Beurteilung des Mietverhältnisses nach § 21 Abs. 2 Einkommensteuergesetz (EStG).

Der volle Werbungskostenabzug bleibt also erhalten, wenn die Miete unter die Grenze von 66 % (bzw. 50 %-Grenze ab 2021) des § 21 Abs. 2 EStG fällt. Erfüllte das Mietverhältnis hingegen bereits vor dem Mieterlass die Voraussetzungen für eine Kürzung der Werbungskosten, verbleibt es dabei; eine weitere Kürzung wegen des Mieterlasses ist nicht vorzunehmen.

Beachten Sie | Handelt es sich um eine im Privatvermögen gehaltene und nicht Wohnzwecken dienende Immobilie, dann führt ein Mieterlass nicht ohne Weiteres zu einem erstmaligen Wegfall der Einkünfteerzielungsabsicht.

Quelle |OFD NRW, Kurzinformation ESt 2020/16 vom 2.12.2020, unter www.iww.de, Abruf-Nr. 220027


Anschaffungsnahe Herstellungskosten: Aufwendungen vor dem Erwerb zählen nicht

Nach einem Beschluss des Bundesfinanzhofs fallen Aufwendungen, die vor dem Erwerb einer Immobile getätigt werden, nicht in die Prüfung der 15 %-Grenze des § 6 Abs. 1 Nr. 1a Einkommensteuergesetz (EStG). Diese Entscheidung ermöglicht Gestaltungen. So kann vor allem bei einem Hauskauf unter nahen Angehörigen daran gedacht werden, Renovierungsmaßnahmen noch vor der Anschaffung vorzunehmen.

Der Beschluss ist aber kein Freifahrtschein: Es muss sich um Renovierungskosten handeln. Denn auch für vor der Anschaffung des Grundstücks getätigte Aufwendungen bleibt es dabei: Es ist nach den allgemeinen Kriterien zu entscheiden, ob Anschaffungs-, Herstellungs- oder Erhaltungsaufwand vorliegt.

Zum Hintergrund: Anschaffungsnahe Herstellungskosten (§ 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG) liegen vor, wenn innerhalb von drei Jahren nach dem Gebäudekauf Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt werden, deren Nettoaufwendungen 15 % der Gebäude-Anschaffungskosten übersteigen.

Beachten Sie | Gesetzlich ausgenommen sind Aufwendungen für Erweiterungen und Aufwendungen für Erhaltungsarbeiten, die jährlich üblicherweise anfallen.

Praxistipp | Anschaffungsnahe Herstellungskosten wirken sich nicht im Jahr der Zahlung, sondern nur über die Gebäudeabschreibung (regelmäßig 50 Jahre) als Werbungskosten aus. Somit sollte die 15 %-Grenze innerhalb der Dreijahresfrist nach Möglichkeit nicht überschritten werden. Dies gelingt in der Regel durch zeitliche Verschiebung der Maßnahmen.

Quelle | BFH, Beschluss vom 28.4.2020, Az. IX B 121/19, unter www.iww.de, Abruf-Nr. 216741


Kaufpreisaufteilung bei Grundstücken: Absage für BMF-Arbeitshilfe

Eine im Kaufvertrag erfolgte Kaufpreisaufteilung auf den Grund und Boden und das (abschreibungsfähige) Gebäude kann grundsätzlich der Besteuerung zugrunde gelegt werden. Voraussetzung: Sie darf die realen Wertverhältnisse nicht in grundsätzlicher Weise verfehlen. Ist dies aber der Fall, ist die vom Bundesfinanzministerium entwickelte „Arbeitshilfe zur Aufteilung eines Gesamtkaufpreises für ein bebautes Grundstück“ nach Ansicht des Bundesfinanzhofs kein geeignetes Wertermittlungsverfahren.

Sachverhalt

Eine Steuerpflichtige hatte 2017 eine (vermietete) Eigentumswohnung für 110.000 EUR erworben. Laut Kaufvertrag sollten davon 20.000 EUR auf den Grund und Boden entfallen. Somit ging sie für Abschreibungszwecke von einem Gebäudeanteil von rund 82 % aus. Das Finanzamt ermittelte aber einen Anteil von rund 31 %. Dabei legte es die vom Bundesfinanzministerium bereitgestellte „Arbeitshilfe zur Aufteilung eines Gesamtkaufpreises für ein bebautes Grundstück“ zugrunde. Das Finanzgericht sah in der Arbeitshilfe ein geeignetes Wertermittlungsverfahren, um die Marktangemessenheit einer vertraglichen Kaufpreisaufteilung widerlegen zu können, zugleich aber auch eine geeignete Schätzungshilfe. Dem ist der Bundesfinanzhof nun entgegengetreten.

Die Arbeitshilfe gewährleistet die von der Rechtsprechung geforderte Aufteilung nach den realen Verkehrswerten von Grund und Gebäude nicht. Denn die Auswahl der zur Verfügung stehenden Bewertungsverfahren wird auf das (vereinfachte) Sachwertverfahren verengt. Auch der vor allem in großstädtischen Ballungsräumen relevante Orts- oder Regionalisierungsfaktor bleibt außen vor.

Deshalb ist das Finanzgericht bei einer streitigen Grundstücksbewertung in der Regel gehalten, das Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen einzuholen.

Quelle |BFH-Urteil vom 21.7.2020, Az. IX R 26/19, unter www.iww.de, Abruf-Nr. 219134; BFH, PM Nr. 55/2020 vom 26.11.2020


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