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Abbruchkosten: Wie ermittelt sich der Werbungskostenabzug?

Wie sind die Abbruchkosten und der Restwert eines Gebäudes zu beurteilen, das zuvor zeitweise vollständig vermietet und zeitweise teilweise selbst genutzt wurde? Das Finanzgericht Münster vertritt hier die Auffassung, dass eine Aufteilung nach dem räumlichen und zeitlichen Nutzungsumfang erfolgen muss. Zur Rechtsfortbildung hat das Finanzgericht die Revision zum Bundesfinanzhof zugelassen.

Hintergrund: Wird ein Gebäude ganz oder teilweise abgerissen und durch ein neues Gebäude ersetzt, kann es sich bei den Abbruchkosten und dem Restbuchwert des alten Gebäudes um sofort abziehbare oder um aktivierungspflichtige Aufwendungen handeln. Diesbezüglich unterscheidet die Rechtsprechung im Ausgangspunkt danach, ob das Gebäude bereits mit Abbruchabsicht erworben worden ist.

Für den vom Finanzgericht Münster entschiedenen Fall (Erwerb ohne Abbruchabsicht) sind neben den Abbruchkosten auch die Restwerte des Gebäudes als Werbungskosten abzugsfähig – und zwar auch dann, wenn das abgerissene Gebäude objektiv technisch oder wirtschaftlich noch nicht verbraucht ist.

Nach Ansicht des Finanzgerichts ist jedoch eine Aufteilung (sowohl zeitanteilig als auch nach der Art der Nutzung der Flächen) vorzunehmen. Im Streitfall zog das Finanzgericht die gesamte Nutzungsdauer des Objekts seit der Anschaffung heran. Von diesen 57 Monaten entfielen
31 Monate auf eine vollständige Vermietung und 26 Monate auf eine flächenmäßig anteilige Vermietung zu 78,4 %. Dies führte zu einer privaten Veranlassung des Abbruchs von 9,8 %.

Beachten Sie | Nach den allgemeinen Grundsätzen zum Veranlassungsprinzip ist, so das Finanzgericht Münster, eine private Veranlassung von unter 10 % steuerlich unerheblich. Somit waren die Kosten in vollem Umfang abzugsfähig.

Quelle |FG Münster, Urteil vom 21.8.2020, Az. 4 K 855/19 E, unter www.iww.de, Abruf-Nr. 217852


Einkünfteerzielungsabsicht bei Ferienwohnungen

Verluste aus der Vermietung einer Ferienwohnung sind nur anzuerkennen, wenn eine Einkünfteerzielungsabsicht besteht. Zu dem Kriterium der „ortsüblichen Vermietungszeit“ liefert die aktuelle Rechtsprechung neue Erkenntnisse.

Bei dauerhafter Vermietung eines bebauten, Wohnzwecken dienenden Grundstücks ist auch bei dauerhaft erzielten Verlusten regelmäßig von einer Einkünfteerzielungsabsicht auszugehen, ohne dass es einer zu erstellenden Überschussprognose (grundsätzlich für einen Zeitraum von 30 Jahren) bedarf.

Bei der Vermietung von Ferienwohnungen sind weitere Punkte zu beherzigen: Eine Einkünfteerzielungsabsicht kann nur unterstellt werden, wenn die Ferienwohnung im ganzen Jahr – bis auf ortsübliche Leerstandszeiten – an wechselnde Feriengäste vermietet und nicht für eine (zeitweise) Selbstnutzung vorgehalten wird. Ob der Steuerpflichtige von seinem Eigennutzungsrecht Gebrauch macht, ist insoweit unerheblich.

Merke | Zudem darf die ortsübliche Vermietungszeit von Ferienwohnungen – ohne dass Vermietungshindernisse gegeben sind – nicht erheblich unterschritten werden. Die Unterschreitensgrenze liegt bei mindestens 25 %.

Als Vergleichsmaßstab ist – so die Ansicht des Finanzgerichts Mecklenburg-Vorpommern – auf die ortsübliche Vermietungszeit von Ferienwohnungen, nicht hingegen auf die ortsübliche Auslastung der insgesamt angebotenen Betten/Schlafgelegenheiten (Hotels, Gasthöfe, Pensionen, Ferienunterkünfte und sonstige Unterkünfte) abzustellen. Die Auslastungszahlen von Hotels sowie Gasthöfen sind mit denjenigen von Ferienwohnungen nicht vergleichbar.

Die hiergegen vom Finanzamt eingelegte Revision hat der Bundesfinanzhof nun als unbegründet zurückgewiesen. Hervorzuheben sind folgende Punkte:

  • Zur Prüfung der Auslastung einer Ferienwohnung sind die individuellen Vermietungszeiten des jeweiligen Objekts an Feriengäste mit denen zu vergleichen, die bezogen auf den gesamten Ort im Durchschnitt erzielt werden. Dabei ist „Ort“ nicht identisch mit dem Gebiet einer Gemeinde. Er kann (je nach Struktur des lokalen Ferienwohnungsmarktes) auch das Gebiet einer oder mehrerer (vergleichbarer) Gemeinden oder aber auch nur Teile einer Gemeinde oder gar nur den Bereich eines Ferienkomplexes umfassen.
  • Das Finanzgericht kann auf Vergleichsdaten eines Statistikamtes auch dann zurückgreifen, wenn diese Werte für den betreffenden Ort nicht allgemein veröffentlicht, sondern nur auf Nachfrage zugänglich gemacht werden.
  • Die Bettenauslastung kann Rückschlüsse auf die ortsübliche Vermietungszeit zulassen.
  • Individuelle Vermietungszeiten einzelner anderer Vermieter von Ferienwohnungen im selben „Ort“ genügen nicht.

Quelle |BFH-Urteil vom 26.5.2020, Az. IX R 33/19, unter www.iww.de, Abruf-Nr. 217364; FG Mecklenburg-Vorpommern, Urteil vom 23.10.2019, Az. 3 K 276/15


Sonderabschreibungen für den Mietwohnungsneubau: Anwendungsschreiben veröffentlicht

Mit dem Gesetz zur steuerlichen Förderung des Mietwohnungsneubaus vom 4.8.2019 wurde mit § 7b Einkommensteuergesetz (EStG) eine Sonderabschreibung eingeführt. Diese soll für private Investoren ein Anreiz sein, Mietwohnungen im unteren und mittleren Preissegment zu schaffen. Knapp ein Jahr nach der Gesetzesverkündung wurde nun ein 30 Seiten starkes Anwendungsschreiben veröffentlicht. Zudem hat das Bundesfinanzministerium auf seiner Homepage ein Berechnungsschema zur Ermittlung des relevanten wirtschaftlichen Vorteils (Beihilfewert) sowie eine Checkliste zur Prüfung der Einhaltung der Voraussetzungen zur Verfügung gestellt. |

Allgemeine Voraussetzungen

Im Jahr der Anschaffung oder Herstellung einer neuen Mietwohnung und in den folgenden drei Jahren können neben der „normalen“ Abschreibung bis zu 5 % Sonderabschreibungen geltend gemacht werden. Insgesamt können damit in den ersten vier Jahren bis zu 20 % zusätzlich zur regulären Abschreibung abgeschrieben werden.

Beachten Sie | Im Fall der Anschaffung gilt eine Wohnung nur dann als neu, wenn sie bis zum Ende des Jahres der Fertigstellung angeschafft wird.

Gefördert werden nur Baumaßnahmen aufgrund eines nach dem 31.8.2018 und vor dem 1.1.2022 gestellten Bauantrags oder – falls eine Baugenehmigung nicht erforderlich ist – einer in diesem Zeitraum getätigten Bauanzeige.

Sonderabschreibungen sind letztmalig in 2026 möglich. Ab 2027 sind Sonderabschreibungen auch dann nicht mehr zulässig, wenn der Begünstigungszeitraum noch nicht abgelaufen ist.

Es existieren zwei Kappungsgrenzen:

  • Die Sonderabschreibung wird nur gewährt, wenn die Anschaffungs-/Herstellungskosten 3.000 EUR pro qm Wohnfläche nicht übersteigen. Sind die Baukosten höher, führt dies zum Ausschluss der Förderung.
  • Steuerlich gefördert werden nur Kosten bis maximal 2.000 EUR pro qm Wohnfläche
    (= maximal förderfähige Bemessungsgrundlage).

Die Wohnung muss im Jahr der Anschaffung oder Herstellung und in den folgenden neun Jahren der entgeltlichen Überlassung zu Wohnzwecken dienen. Werden für die Gebäudeüberlassung weniger als 66 % der ortsüblichen Marktmiete gezahlt, ist die Nutzungsüberlassung nach der Gesetzesbegründung als unentgeltlich anzusehen.

Praxistipp | Die Finanzverwaltung ist hier großzügiger und erlaubt eine Aufteilung: „Ist die Nutzungsüberlassung gemäß § 21 Abs. 2 EStG in einen entgeltlichen und einen unentgeltlichen Teil aufzuteilen, so ist auch die Sonderabschreibung nach § 7b EStG im gleichen Verhältnis aufzuteilen …“ (Randziffer 33 des Schreibens).

Werden die Voraussetzungen nicht erfüllt, müssen die Sonderabschreibungen rückgängig gemacht werden – z. B., wenn die Baukostenobergrenze von 3.000 EUR innerhalb der ersten drei Jahre nach Ablauf des Jahres der Anschaffung oder Herstellung der Wohnung durch nachträgliche Anschaffungs-/Herstellungskosten überschritten wird.

Antworten liefert das Anwendungsschreiben auch zu der Frage, welche Objekte begünstigt sind und wann es sich um eine neue Wohnung handelt.

Beihilferechtliche Voraussetzungen

Die Sonderabschreibung wird nur gewährt, wenn der nach der De-minimis-Verordnung maximal zulässige Beihilfehöchstbetrag von 200.000 EUR unter Einbeziehung des Beihilfewerts aus der Sonderabschreibung nicht überschritten wird (Einzelheiten enthält das Anwendungsschreiben ab der Randziffer 89).

Zur Ermittlung des Beihilfewerts aus der Sonderabschreibung kann das vom Bundesfinanzministerium bereitgestellte Excel-Berechnungsschema genutzt werden.

Quelle |BMF-Schreiben vom 7.7.2020, Az. IV C 3 – S 2197/19/10009 :008, unter www.iww.de, Abruf-Nr. 216898; Gesetzesbegründung: BT-Drs. 19/4949 vom 12.10.2018


Vermietungsverluste: Zur unentgeltlichen Übertragung des Mietobjekts auf Angehörige

Nach einer Entscheidung des Finanzgerichts Niedersachsen sind Vermietungsverluste rückwirkend nicht mehr anzuerkennen, wenn dem Finanzamt nachträglich Umstände bekannt werden, aus denen sich die bereits bei Abschluss des Mietvertrags bestehende Absicht einer späteren unentgeltlichen Übertragung des Vermietungsobjekts an den Mieter ergibt.

Sachverhalt

Im Streitfall hatte der Steuerpflichtige ein Einfamilienhaus, das er kurze Zeit zuvor von seiner Mutter durch vorweggenommene Erbfolge erhalten hatte, an seinen Sohn und seine Schwiegertochter vermietet. Der Mietvertrag war auf unbestimmte Zeit geschlossen. Als Beginn wurde der 1.5.2013 festgelegt. Die Übergabe der Mieträume sollte im Hinblick auf noch durchzuführende Renovierungs- und Sanierungsarbeiten spätestens bis Ende 2013 erfolgen.

Die Mieter beteiligten sich an den Renovierungs- und Sanierungsarbeiten mit einem Kostenbeitrag von rund 65.000 EUR. Der Umzug in das Einfamilienhaus erfolgte anschließend in Etappen bis zum 5.12.2014 (Ummeldung im Melderegister). Mit notariellem Vertrag vom 9.7.2015 übertrug der Steuerpflichtige dann das Mietobjekt – mit Wirkung zum 1.1.2016 – im Wege der vorweggenommenen Erbfolge auf seinen Sohn.

Das Finanzamt, das die Werbungskostenüberschüsse in den Jahren 2013 bis 2015 (insgesamt über 450.000 EUR) zunächst anerkannt hatte, erfuhr von dieser unentgeltlichen Übertragung erst bei den Veranlagungsarbeiten der Steuererklärung 2016. Als Folge ging es von einer von vornherein nur begrenzten Mietzeit und einer fehlenden Überschusserzielungsabsicht aus und änderte die bestandskräftigen Einkommensteuerbescheide 2013 bis 2015 gemäß § 173 Abs. 1 Nr. 1 der Abgabenordnung (AO).

Vor dem Finanzgericht Niedersachsen ging es nun um den Einkommensteuerbescheid 2015 und um die Frage, ob dieser (nachträglich) geändert werden durfte. Denn der Steuerpflichtige argumentierte, dass die Übertragung auf einem später gefassten Entschluss wegen neuer Umstände (Geburt des Enkels verbunden mit finanziellen Engpässen bei den Mietern) beruht habe.

Das Finanzgericht Niedersachsen wies die Klage ab. Zwar bestanden beim Abschluss des Mietvertrags noch keine Anzeichen für eine von vornherein bestehende zeitliche Begrenzung der Vermietungsabsicht. Dennoch sprach sich das Finanzgericht gegen eine Einkünfteerzielungsabsicht und damit gegen eine Anerkennung der Verluste aus.

Dabei berief sich das Finanzgericht auf die Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs, wonach die Regelvermutung der Überschusserzielungsabsicht nicht anzuwenden ist, wenn der Steuerpflichtige das Objekt in engem zeitlichen Zusammenhang mit der Anschaffung/Herstellung (regelmäßig bis zu 5 Jahren) veräußert, selbst nutzt oder unentgeltlich überträgt.

Praxistipp | Das sich aus der Übertragung innerhalb des 5-Jahreszeitraums ergebende Indiz für eine fehlende Dauervermietungsabsicht kann vom Steuerpflichtigen grundsätzlich widerlegt werden. Dabei muss er Umstände darlegen und nachweisen, dass er den Entschluss zur Veräußerung, Selbstnutzung oder unentgeltlichen Übertragung erst nachträglich gefasst hat. Der Bundesfinanzhof hat ein solches Widerlegen etwa akzeptiert bei einer Veräußerung nach vier Jahren wegen Trennung der Eheleute oder einer Selbstnutzung aufgrund eingetretener schwerer Erkrankung des Ehegatten.

Im Streitfall gelang es aber offensichtlich nicht, das für eine fehlende Dauervermietungsabsicht sprechende Indiz zu widerlegen.

Quelle | FG Niedersachsen, Urteil vom 25.2.2020, Az. 9 K 112/18; Newsletter 5/2020 vom 20.5.2020


Verbilligte Vermietung: Bestimmung der „ortsüblichen Marktmiete“

Eine Vermietung zu Wohnzwecken gilt als vollentgeltlich, wenn die Miete mindestens 66 % des ortsüblichen Niveaus beträgt. In diesen Fällen erhalten Vermieter den vollen Werbungskostenabzug. Liegt die Miete darunter, sind die Kosten aufzuteilen. Nach Ansicht des Finanzgerichts Thüringen (Urteil vom 22.10.2019, Az. 3 K 316/19) ist als Vergleichsgrundlage („ortsübliche Marktmiete“) jedenfalls dann nicht der – ggf. günstigere – örtliche Mietspiegel heranzuziehen, wenn der Steuerpflichtige zugleich eine entsprechende, im selben Haus liegende Wohnung an einen Dritten (teurer) vermietet. Da gegen diese Entscheidung die Revision (Az. IX R 7/20) anhängig ist, muss nun der Bundesfinanzhof entscheiden.

 


Einkünfteerzielungsabsicht bei Vermietung einer Ferienwohnung

Ob dauerhafte Verluste aus der Vermietung einer Ferienwohnung anzuerkennen sind, hängt vor allem von zwei Aspekten ab: Kein Vorbehalt einer Selbstnutzung und die ortsübliche Vermietungszeit. Mit dem zweiten Punkt hat sich nun das Finanzgericht Mecklenburg-Vorpommern befasst.

Vorbemerkungen

Bei dauerhafter Vermietung eines bebauten, Wohnzwecken dienenden Grundstücks ist auch bei dauerhaft erzielten Verlusten regelmäßig von einer Einkünfteerzielungsabsicht auszugehen, ohne dass es einer zu erstellenden Überschussprognose (grundsätzlich für einen Zeitraum von 30 Jahren) bedarf.

Bei der Vermietung von Ferienwohnungen sind weitere Punkte zu beherzigen: Eine Einkünfteerzielungsabsicht kann nur unterstellt werden, wenn die Ferienwohnung im ganzen Jahr – bis auf ortsübliche Leerstandszeiten – an wechselnde Feriengäste vermietet und nicht für eine (zeitweise) Selbstnutzung vorgehalten wird. Ob der Steuerpflichtige von seinem Eigennutzungsrecht Gebrauch macht, ist insoweit unerheblich.

Zudem darf die ortsübliche Vermietungszeit – ohne dass Vermietungshindernisse gegeben sind – nicht erheblich unterschritten werden. Die Unterschreitensgrenze liegt bei mindestens
25 %.

Entscheidung

Nach Auffassung des Finanzgerichts Mecklenburg-Vorpommern hatte das Finanzamt im Streitfall zu Unrecht eine Prognoserechnung vorgenommen, da im Streitjahr und in den beiden Folgejahren 75 % der ortsüblichen Vermietungszeit für Ferienwohnungen in A erreicht wurden. Bei der Ermittlung des Vergleichsmaßstabs ist auf die ortsübliche Vermietungszeit von Ferienwohnungen, nicht jedoch auf diejenige von sämtlichen Beherbergungsbetrieben in der Stadt A abzustellen.

Bei der Ermittlung der ortsüblichen Vermietungszeit sind die individuellen Vermietungszeiten mit denen zu vergleichen, die bezogen auf den gesamten Ort im Durchschnitt erzielt werden. Als Vergleichsmaßstab ist dabei auf die ortsübliche Vermietungszeit von Ferienwohnungen, nicht hingegen auf die ortsübliche Auslastung der insgesamt angebotenen Betten/Schlafgelegenheiten in A (Hotels, Gasthöfe, Pensionen, Ferienunterkünfte und sonstige Unterkünfte) abzustellen. Die Auslastungszahlen von Hotels sowie Gasthöfen sind mit denjenigen von Ferienwohnungen nicht vergleichbar.

Beachten Sie | Ob die Beurteilung des Finanzgerichts zutreffend ist, muss nun der Bundes­finanzhof entscheiden. Denn die Finanzverwaltung hat gegen die Entscheidung Revision eingelegt.

Quelle |FG Mecklenburg-Vorpommern, Urteil vom 23.10.2019, Az. 3 K 276/15, Rev. BFH Az. IX R 33/19, unter www.iww.de, Abruf-Nr. 214531


Erhaltungsaufwand: Berücksichtigung nicht verteilter Beträge im Erbfall

Um die Steuerprogression zu senken, kann es sinnvoll sein, größere Aufwendungen für die Erhaltung von Gebäuden, die nicht zu einem Betriebsvermögen gehören und überwiegend Wohnzwecken dienen, auf zwei bis fünf Jahre gleichmäßig zu verteilen (§ 82b Einkommensteuer-Durchführungsverordnung [EStDV]). Das Finanzgericht Münster hat nun darüber entschieden, wie nicht verbrauchte Beträge im Erbfall zu behandeln sind.

Sachverhalt

Im Streitfall hatte die Ehefrau des verstorbenen Grundstückseigentümers die vom Ehemann nach § 82b EStDV noch nicht verbrauchten Teilbeträge in einer Summe in der Einkommensteuerveranlagung des Todesjahres als Werbungskosten geltend gemacht. Das Finanzamt war hingegen der Auffassung, dass die restlichen Verteilungsbeträge auf die Erbengemeinschaft übergehen würden und dort nach § 82b EStDV fortzusetzen wären.

Das Finanzgericht verwies in seiner Entscheidung auf die Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs zur Restverteilung bei Tod des Nießbrauchers, wonach der verbliebene Teil der Erhaltungsaufwendungen beim Erblasser im Veranlagungszeitraum seines Todes bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung abziehbar ist.

Das Finanzgericht geht angesichts der Urteilsbegründung des Bundesfinanzhofs davon aus, dass er die Folgen nicht nur bei einem Vorbehaltsnießbrauch annimmt, sondern allgemein für Situationen, in denen ein verstorbener Steuerpflichtiger Erhaltungsaufwendungen getragen hat und diese noch nicht verbraucht sind. Entsprechend waren beim Ehemann die von ihm vor seinem Tod getragenen und noch nicht verbrauchten Aufwendungen im Streitjahr abziehbar.

Beachten Sie | Gegen diese Entscheidung ist die Revision anhängig.

Quelle |FG Münster, Urteil vom 11.10.2019, Az. 10 K 3350/18 E, Rev. BFH Az. IX R 31/19, unter www.iww.de, Abruf-Nr. 213944; BFH-Urteil vom 13.3.2018, Az. IX R 22/17


Kaufpreisaufteilung für ein bebautes Grundstück mit Arbeitshilfe der Finanzverwaltung?

Beim Kauf einer Mietimmobilie muss es das Ziel sein, die Anschaffungskosten steuerlich bestmöglich zu nutzen. Und hier gibt es eine Stellschraube: Die Aufteilung der Anschaffungskosten auf das Gebäude und den Grund und Boden. In einem Streitfall des Finanzgerichts Berlin-Brandenburg ging es nun um die Frage, ob der Aufteilung im Kaufvertrag zu folgen oder eine andere Schätzung vorzunehmen ist.

Hintergrund: Die auf das Gebäude entfallenden Anschaffungskosten können durch planmäßige Abschreibungen zeitnah steuermindernd genutzt werden. Die Anschaffungskosten für den Grund und Boden unterliegen hingegen keinem Wertverzehr und können somit nicht planmäßig abgeschrieben werden.

Wird im Kaufvertrag eine eindeutige Aufteilung vorgenommen, ist dieser Aufteilung nach der Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs insbesondere dann zu folgen, sofern sie

  • nicht nur zum Schein getroffen wurde,
  • keinen Gestaltungsmissbrauch darstellt und
  • wirtschaftlich haltbar erscheint.

Im Streitfall des Finanzgerichts Berlin-Brandenburg entfielen laut Kaufvertrag nur rund 18 % des Kaufpreises auf den Grund und Boden. Das Finanzamt folgte dieser Aufteilung allerdings nicht. Es nutzte die Arbeitshilfe des Bundesfinanzministeriums und kam zu einem viel höheren Anteil von rund 69 %.

Hintergrund: Die obersten Finanzbehörden von Bund und Ländern haben eine Arbeitshilfe (inkl. Anleitung) als xls-Datei zur Verfügung gestellt, die es ermöglicht, entweder eine Kaufpreisaufteilung selbst vorzunehmen oder die Plausibilität einer Kaufpreisaufteilung zu prüfen (Bundesfinanzministerium mit Stand vom Mai 2019, „Arbeitshilfe zur Aufteilung eines Gesamtkaufpreises für ein bebautes Grundstück“, unter iww.de/s592). Der Kaufpreisaufteilung der Arbeitshilfe liegen die Vorschriften des Sachwertverfahrens zugrunde.

Nach Ansicht des Finanzgerichts hat die vertragliche Kaufpreisaufteilung die realen Wertverhältnisse nicht angemessen widergespiegelt. Die grundsätzliche Methode der Arbeitshilfe entspricht den Vorgaben der höchstrichterlichen Rechtsprechung, wonach insbesondere eine Residualmethode unzulässig ist, also Bodenwert und Gebäudewert unabhängig voneinander zu ermitteln sind. Vorab ist allerdings stets zu prüfen, ob das Sachwertverfahren angemessen oder das Ertrags- oder Vergleichswertverfahren vorzugswürdig ist. Bei Eigentumswohnungen (wie im Streitfall) ist die Anwendung des Sachwertverfahrens jedoch grundsätzlich möglich.

Die Steuerpflichtige hat gegen das Urteil Revision eingelegt. Somit muss der Bundesfinanzhof nun u. a. klären, ob

  • die Arbeitshilfe grundsätzlich zur Einschätzung der Kaufpreisanteile des Grund und Bodens und des Gebäudes geeignet ist und
  • ab welchem Grad der Abweichung von Arbeitshilfe und Vertrag letztere Kaufpreisaufteilung wirtschaftlich nicht mehr haltbar erscheint.

Quelle |FG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 14.8.2019, Az. 3 K 3137/19, Rev. BFH Az. IX R 26/19, unter www.iww.de, Abruf-Nr. 213560; BFH-Urteil vom 16.9.2015, Az. IX R 12/14


Grundsteuererlass bei Mietausfällen in 2019

Bei erheblichen Mietausfällen in 2019 kann unter gewissen Voraussetzungen ein teilweiser Erlass der Grundsteuer beantragt werden – allerdings nur noch bis zum 31.3.2020. Voraussetzung ist eine wesentliche Ertragsminderung, die der Steuerpflichtige nicht zu vertreten hat. Diese liegt vor, wenn der normale Rohertrag um mehr als die Hälfte gemindert ist. Ist dies der Fall, kann die Grundsteuer um 25 % erlassen werden. Sofern der Ertrag in voller Höhe ausfällt, ist ein Grundsteuererlass von 50 % möglich.

 


Mitvermietung von Betriebsvorrichtungen für erweiterte Gewerbesteuerkürzung schädlich

Der Bundesfinanzhof legt die erweiterte Kürzung bei der Gewerbesteuer nach § 9 Nr. 1
Satz 2 Gewerbesteuergesetz (GewStG) weiterhin eng aus. Bereits geringfügige steuerschädliche Nebentätigkeiten schließen die erweiterte Kürzung ohne Bagatellgrenze aus. Deutlich machen dies drei jüngere Entscheidungen, die insbesondere für Vermieter von Gewerbeimmobilien Bedeutung haben.

Hintergrund

Unternehmen haben unter gewissen Voraussetzungen ein Wahlrecht, wonach sie die pauschale Kürzung (§ 9 Nr. 1 Satz 1 GewStG) oder die erweiterte Kürzung (§ 9 Nr. 1 Satz 2 GewStG) beanspruchen können:

  • Bei der pauschalen Kürzung wird der Gewerbeertrag um 1,2 Prozent des Einheitswerts des zum Betriebsvermögen gehörenden Grundbesitzes gekürzt.
  • Bei der erweiterten Kürzung können „Unternehmen, die ausschließlich eigenen Grundbesitz oder neben eigenem Grundbesitz eigenes Kapitalvermögen verwalten und nutzen oder daneben Wohnungsbauten betreuen oder Einfamilienhäuser, Zweifamilienhäuser oder Eigentumswohnungen errichten und veräußern, die Kürzung um den Teil des Gewerbeertrags, der auf die Verwaltung und Nutzung des eigenen Grundbesitzes entfällt“, beantragen.

Beachten Sie | Die ausschließliche Verwaltung und Nutzung des eigenen Grundbesitzes bedeutet, dass grundsätzlich nur die begünstigte Tätigkeit (i. d. R. Vermietung und Verpachtung) bzw. die erlaubten, aber nicht begünstigten Tätigkeiten nach § 9 Nr. 1
Satz 2 ff. GewStG ausgeübt werden dürfen und es sich ausnahmslos um eigenen Grundbesitz handeln muss.

Der Zweck der erweiterten Kürzung ist es, die Erträge aus der bloßen Verwaltung und Nutzung eigenen Grundbesitzes von der Gewerbesteuer zum Zwecke der Gleichbehandlung mit Steuerpflichtigen freizustellen, die nur Grundstücksverwaltung betreiben. Betroffen sind damit regelmäßig vermögensverwaltende Kapitalgesellschaften und gewerblich geprägte GmbH & Co. KGs.

Mitvermietung von Betriebsvorrichtungen

Eine Mitvermietung von Betriebsvorrichtungen schließt die erweiterte Kürzung des Gewerbeertrags grundsätzlich aus. Ihre Überlassung stellt keine Verwaltung oder Nutzung von Grundbesitz, sondern eine eigenständige wirtschaftliche Tätigkeit dar.

Eine Ausnahme von dem Ausschließlichkeitsgebot wird lediglich zugelassen, wenn Nebentätigkeiten der Verwaltung und Nutzung eigenen Grundbesitzes im engeren Sinne dienen und sie als zwingend notwendiger Teil einer wirtschaftlich sinnvoll gestalteten eigenen Grundstücksverwaltung und -nutzung angesehen werden können.

Beachten Sie | Diese Ausnahme wird von der Rechtsprechung eng ausgelegt und wird bereits verneint, wenn die Grundstücksnutzung zu etwa gleichen Bedingungen auch ohne das Nebengeschäft hätte durchgeführt werden können.

Die aktuellen Entscheidungen

In allen drei Verfahren waren die Steuerpflichtigen grundbesitzverwaltende GmbHs, die u. a. Gewerbeimmobilien langfristig vermieteten:

  • Im Verfahren III R 36/15 wurden neben dem Hotelgebäude eine Bierkellerkühlanlage, Kühlräume und Kühlmöbel für Theken- und Buffetanlagen mitvermietet. Der Anteil der Anschaffungskosten der mitvermieteten Wirtschaftsgüter belief sich auf 1,14 % der Gebäudeanschaffungs-/herstellungskosten.
  • Im Verfahren III R 5/18 wurden zusätzlich zum Autohaus Lackierkabinen zur Nutzung überlassen (anteilige Anschaffungs-/Herstellungskosten = 0,36 %; Mietzinsen = 0,3 %).
  • Im Verfahren III R 6/18 vermietete die GmbH neben dem Autohausgrundstück auch eine Portalwaschanlage, Hebebühnen, einen Druckluft-Kältetrockner und einen Werbeturm.

Der Bundesfinanzhof versagte die beantragte erweiterte Gewerbesteuer-Kürzung wegen der mitvermieteten Betriebsvorrichtungen und gewährte stattdessen nur die pauschale Kürzung. Denn in den drei Urteilsfällen war die Mitvermietung der Betriebsvorrichtungen nicht zwingend notwendig i. S. von unentbehrlich. So werden entsprechende Immobilien häufig auch ohne Inventar vermietet.

Einer allgemeinen Bagatell- oder Geringfügigkeitsgrenze für die Überlassung von absolut oder in Bezug zur Pacht oder zum Wert des Gebäudes relativ geringwertigen Betriebsvorrichtungen steht das Ausschließlichkeitsgebot im Gesetzeswortlaut entgegen.

Quelle | BFH-Urteile vom 11.4.2019, Az. III R 36/15, Az. III R 5/18, Az. III R 6/18, unter www.iww.de, Abruf-Nrn. 211016, 211021, 211017


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