Zu den Werbungskosten zählt auch die zur vorzeitigen Ablösung eines Darlehens gezahlte Vorfälligkeitsentschädigung, soweit die Schuldzinsen mit den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung in wirtschaftlichem Zusammenhang stehen. Dieser Zusammenhang besteht, wenn bereits im Zeitpunkt der Veräußerung eines Grundstücks anhand objektiver Umstände der endgültige Entschluss feststellbar ist, mit dem nach der vorzeitigen Darlehensablösung verbleibenden Verkaufserlös wiederum konkret bestimmtes Grundvermögen mit dem Ziel anzuschaffen, hieraus Vermietungseinkünfte zu erzielen. Dies hat das Finanzgericht Köln entschieden.

Nach der Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs ergibt sich ein wirtschaftlicher Zusammenhang mit den Vermietungseinkünften aus einem neuen Objekt allenfalls dann, wenn der Steuerpflichtige bereits bei der Veräußerung – z. B. im Kaufvertrag selbst oder zumindest beim Abschluss des Kaufvertrags – im Vorhinein so unwiderruflich über den verbleibenden Restkaufpreis verfügt, dass er ihn unmittelbar zum Erzielen von Vermietungseinkünften mit einem bestimmten Objekt festlegt.

Beachten Sie | Verbleibende Zweifel gehen zulasten des Steuerpflichtigen. Denn er trägt die Feststellungslast für die den Steueranspruch mindernden Tatsachen.

Infolge dieser restriktiven Rechtsprechung kam im Streitfall des Finanzgerichts Köln kein Werbungskostenabzug in Betracht. Denn der Steuerpflichtige hatte den überschießenden Verkaufserlös (also Verkaufspreis abzüglich abzulösendes Darlehen) zunächst selbst vereinnahmt und dann zur Teilrückführung einzelner Darlehen verwendet.

Quelle | FG Köln, Urteil vom 19.10.2023, Az. 11 K 1802/22, rechtskräftig, unter www.iww.de, Abruf-Nr. 239485

Durch § 7b Einkommensteuergesetz (EStG) gilt eine Sonderabschreibung für den Mietwohnungsneubau. Grundsätzlich sollten nur Baumaßnahmen aufgrund eines nach dem 31.8.2018 und vor dem 1.1.2022 gestellten Bauantrags oder einer in diesem Zeitraum getätigten Bauanzeige gefördert werden. Mit dem Jahressteuergesetz 2022 wurde die Sonderabschreibung neu aufgelegt. Sie gilt für Bauanträge/-anzeigen nach dem 31.12.2022 und vor dem 1.1.2027. Für Wohnungen mit Bauantrag/-anzeige im Jahr 2022 kommt demzufolge keine Sonderabschreibung in Betracht.

Im Jahr der Anschaffung oder Herstellung einer neuen Mietwohnung und in den folgenden drei Jahren können neben der „normalen“ Abschreibung bis zu 5 % Sonderabschreibungen geltend gemacht werden. Insgesamt können damit in den ersten vier Jahren bis zu 20 % zusätzlich zur regulären Abschreibung abgeschrieben werden.

Beachten Sie | Die Wohnung muss im Jahr der Anschaffung oder Herstellung und in den folgenden neun Jahren der entgeltlichen Überlassung zu Wohnzwecken dienen.

Im Unterschied zur bisherigen Regelung, die für „Altfälle“ weiter relevant ist, muss das Gebäude die Kriterien eines „Effizienzhaus 40“ mit Nachhaltigkeits-Klasse erfüllen. Dies ist durch das Qualitätssiegel Nachhaltiges Gebäude (QNG) nachzuweisen.

Zudem wurden die beiden Kappungsgrenzen angepasst – und zwar wie folgt:

• Die Anschaffungs-/Herstellungskosten der Wohnung dürfen maximal 4.800 EUR („Altfälle“: 3.000 EUR) je qm Wohnfläche betragen.

Bei der Bemessungsgrundlage für die Abschreibung gilt eine Grenze von 2.500 EUR („Altfälle“: 2.000 EUR) je qm Wohnfläche

Wird ein Objekt mit einer Größe von mehr als 250 qm Wohnfläche vermietet, können Vermietungsverluste nicht ohne Weiteres mit anderen Einkünften des Steuerpflichtigen verrechnet werden. Dies hat der Bundesfinanzhof entschieden.

Bei einer auf Dauer angelegten Vermietungstätigkeit ist grundsätzlich und typisierend davon auszugehen, dass der Steuerpflichtige beabsichtigt, einen Einnahmenüberschuss zu erwirtschaften, auch wenn sich über längere Zeiträume Werbungskostenüberschüsse ergeben. Dies gilt jedoch nur für die Vermietung von Wohnungen und nicht für die Vermietung von Gewerbeimmobilien.

Wird aber, so der Bundesfinanzhof, eine Immobilie mit einer Wohnfläche von mehr als 250 qm vermietet, muss der Steuerpflichtige nachweisen, dass die Vermietung mit der Absicht erfolgt, einen finanziellen Überschuss zu erzielen. Kann er diesen Nachweis nicht führen, weil er über einen längeren Zeitraum Verluste erwirtschaftet, handelt es sich bei der Vermietungstätigkeit um eine steuerlich nicht beachtliche sogenannte Liebhaberei. In diesem Fall sind aus dieser Tätigkeit stammende Verluste nicht mit anderen positiven Einkünften verrechenbar.

Mit dieser Entscheidung bestätigt der Bundesfinanzhof seine bisherige Rechtsprechung, wonach bei der Vermietung von aufwendig gestalteten oder ausgestatteten Objekten (z. B. Größe von mehr als 250 qm Wohnfläche; Schwimmhalle) nicht automatisch von einer steuerbaren Tätigkeit auszugehen ist. Denn insoweit handelt es sich um Objekte, bei denen die Marktmiete den besonderen Wohnwert nicht angemessen widerspiegelt und die sich wegen der mit ihnen verbundenen Kosten oftmals auch nicht kostendeckend vermieten lassen. Daher ist bei diesen Objekten regelmäßig nachzuweisen, dass über einen 30-jährigen Prognosezeitraum ein positives Ergebnis erwirtschaftet werden kann.

Beachten Sie | Der Bundesfinanzhof hat den Streitfall an das Finanzgericht Baden-Württemberg zur anderweitigen Verhandlung und Entscheidung zurückverwiesen. Denn die bisherigen Feststellungen des Finanzgerichts reichten dem Bundesfinanzhof nicht aus, um abschließend entscheiden zu können, ob das Finanzgericht die Überschusserzielungsabsicht der Eheleute zu Recht verneint hat.

Quelle | BFH-Urteil vom 20.6.2023, Az. IX R 17/21, unter www.iww.de, Abruf-Nr. 238313; BFH, PM Nr. 44/23 vom 16.11.2023

Über einen befristeten Nießbrauch können Eltern ihren minderjährigen Kindern an einem Vermietungsobjekt Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung verschaffen. Im Gegensatz zur Vorinstanz sah der Bundesfinanzhof im entschiedenen Fall keinen
Gestaltungsmissbrauch.

Hintergrund

Die Bestellung eines (zugewendeten) Nießbrauchs an einem Mietgrundstück zugunsten eines nahen Angehörigen wird steuerlich grundsätzlich anerkannt, wenn der Nießbrauch wie zwischen fremden Dritten vereinbart und so auch tatsächlich durchgeführt wird.

Außerdem muss der Nießbraucher gegenüber den Mietern in die Rechtsstellung eines Vermieters eintreten. Werden diese Voraussetzungen erfüllt, sind die Vermietungseinkünfte nicht mehr dem Eigentümer, sondern dem Nießbraucher zuzurechnen.

Beachten Sie | Vor allem bei Nießbrauchsvereinbarungen zwischen Eltern und ihren (minderjährigen) Kindern kommt es hinsichtlich der steuerlichen Anerkennung oft zum Streit mit dem Finanzamt, wenn dieses einen Gestaltungsmissbrauch i. S. des § 42 Abgabenordnung (AO) unterstellt.

Die zeitlich befristete Übertragung der Einkunftsquelle Vermietung und Verpachtung durch unentgeltliche Bestellung eines befristeten Nießbrauchsrechts ist nicht missbräuchlich im Sinne des § 42 AO, wenn dem Zuwendenden, von der Verlagerung der Einkunftsquelle abgesehen, kein weiterer steuerlicher Vorteil entsteht.

Dabei stellte der Bundesfinanzhof heraus, dass es dahinstehen kann, ob zwischen den Eltern der Kinder als Vermieter und der jeweils nur von einem Elternteil beherrschten GmbH überhaupt ein persönliches Näheverhältnis zu bejahen wäre. Denn weder das Finanzamt noch das Finanzgericht haben Anhaltspunkte dafür festgestellt, dass der Vertrag seinem Inhalt nach einem Fremdvergleich nicht standhält.

Ein Gestaltungsmissbrauch liegt nicht vor, wenn das minderjährige Kind als Nießbraucher die ihm zur Nutzung überlassene Immobilie an fremde Dritte vermietet. Dann sind die Vermietungseinkünfte dem Kind zuzurechnen. Denn die Begründung des Nießbrauchs bewirkte im Streitfall nur eine Übertragung der Einkunftsquelle. Die Vermietungseinkünfte wurden nicht mehr vom Eigentümer (den Eltern), sondern von den Nießbrauchern erzielt. Ergibt sich daraus bei einer Gesamtbetrachtung ein steuerlicher Vorteil, ist dies die Folge des steuerlich anzuerkennenden Sachverhalts und insofern gesetzlich „vorgesehen“.

Darüber hinaus entsteht in einem solchen Fall kein weiterer steuerlicher Vorteil. Insbesondere werden nicht steuerlich unbeachtliche Unterhaltsaufwendungen in den Einkünftebereich verlagert. Die GmbH konnte die Geschäftsraummiete auch vor Begründung des Nießbrauchs als Betriebsausgabe abziehen. Durch die Zuwendung der Einkunftsquelle erwächst den Eltern der Kinder, von der Verlagerung der Einkünfte abgesehen, gegenüber der Zuwendung von versteuertem Einkommen kein steuerlicher Vorteil.

Beachten Sie | Vor diesem Hintergrund brauchte der Bundesfinanzhof die vom Finanzgericht aufgeworfene Frage nicht zu vertiefen, ob die GmbH im Verhältnis zu den Kindern oder den Eltern eine fremde Dritte war.

Quelle | BFH-Urteil vom 20.6.2023, Az. IX R 8/22, unter www.iww.de, Abruf-Nr. 237558

Die nach § 21 Abs. 1 S. 1 Nr. 1 Einkommensteuergesetz (EStG) steuerbare Tätigkeit ist nach Auffassung des Finanzgerichts München objekt- und nicht grundstücksbezogen ausgerichtet – und zwar auch dann, wenn sich die Objekte auf einem Grundstück befinden. Nach der Entscheidung des Finanzgerichts ist auch die Einkunftserzielungsabsicht objektbezogen zu prüfen.

Der Argumentation der Eheleute, die Einkunftserzielungsabsicht und die in diesem Rahmen zu prüfende Totalüberschussprognose seien nicht für jedes einzelne Objekt isoliert zu betrachten, sondern für die Gesamtheit der Objekte, erteilte das Finanzgericht eine Absage. Danach gilt die objektbezogene Betrachtung auch dann, wenn sich die Objekte auf einem Grundstück (im zivilrechtlichen Sinne) befinden.

Quelle | FG München, Urteil vom 26.9.2022, Az. 7 K 169/20, unter www.iww.de, Abruf-Nr. 235059

Die Steuerfahndung Hamburg hat von einem Vermittlungsportal für die Buchung und Vermittlung von Unterkünften erneut Daten zu steuerlichen Kontrollzwecken erhalten und aufbereitet. Die Daten werden nun an die Steuerverwaltungen der Bundesländer verteilt, damit sie die erklärten Einkünfte mit den vorliegenden Daten abgleichen können. Es liegen Daten zu Vermietungsumsätzen von rund 56.000 Gastgebern mit einem Umsatzvolumen von insgesamt mehr als 1 Milliarde EUR vor.

Hintergrund: Hamburg hatte bereits 2020 mit einem internationalen Gruppenersuchen eine höchstrichterliche Entscheidung zur Herausgabe von Daten erstritten. Die Auswertung der damaligen Daten hat 2021 und 2022 bundesweit zu Mehrsteuern in Höhe von ca. 4 Millionen EUR geführt. Das war Anlass für die Steuerfahndung Hamburg, mit einem weiteren internationalen Gruppenersuchen aktuellere Daten des Vermittlungsportals zu deutschen Vermietern anzufordern, die Wohnraum über diese Plattform vermietet haben.

Quelle | Finanzbehörde Hamburg, PM vom 6.7.2023

Nach einer Entscheidung des Finanzgerichts Nürnberg darf das Finanzamt einen Steuerpflichtigen auch unter Berücksichtigung der Datenschutz-Grundverordnung (DSGVO) zur Vorlage der Mietverträge und der Schreiben über Mietänderungen zum Zwecke der Prüfung der in der Steuererklärung gemachten Angaben auffordern.

Die Verarbeitung personenbezogener Daten durch eine Finanzbehörde ist zulässig, wenn sie zur Erfüllung der ihr obliegenden Aufgabe oder in Ausübung öffentlicher Gewalt, die ihr übertragen wurde, erforderlich ist. Bei der Prüfung der Verhältnismäßigkeit und Zumutbarkeit der Auskunftserteilung ist der hohe Stellenwert des Interesses der Allgemeinheit an einer möglichst lückenlosen Verhinderung von Steuerverkürzungen zu berücksichtigen.

Beachten Sie | Da gegen die Entscheidung des Finanzgerichts Nürnberg bereits die Revision anhängig ist, wird sich nun der Bundesfinanzhof damit beschäftigen müssen, ob die gesetzlichen Mitwirkungspflichten des Steuerpflichtigen im steuerlichen Ermittlungsverfahren durch die Datenschutz-Grundverordnung eine Einschränkung erfahren.

Quelle | FG Nürnberg, Urteil vom 1.2.2023, Az. 3 K 596/22, Rev. BFH Az. IX R 6/23, unter www.iww.de, Abruf-Nr. 235485

Eine Abfindung, die der Steuerpflichtige für die vorzeitige Kündigung des Mietvertrags und die Räumung der Wohnung an seinen Mieter zahlt, um das Gebäude umfangreich renovieren zu können, gehört nicht zu den anschaffungsnahen (fiktiven) Herstellungskosten. Die Aufwendungen sind nach einer aktuellen Entscheidung des Bundesfinanzhofs somit grundsätzlich sofort als Werbungskosten abzugsfähig.

Hintergrund

Nach § 6 Abs. 1 Nr. 1a Einkommensteuergesetz (EStG) können Investitionen innerhalb von drei Jahren nach der Anschaffung nicht mehr als sofort abziehbare Werbungskosten berücksichtigt werden, wenn sie 15 % der Anschaffungskosten des Gebäudes übersteigen. Die Aufwendungen wirken sich dann „lediglich“ über die langjährige Gebäude-Abschreibung aus.

Entscheidung

Zu den Aufwendungen im Sinne des § 6 Abs. 1 Nr. 1a S. 1 EStG gehören sämtliche Aufwendungen für bauliche Maßnahmen, die im Rahmen einer im Zusammenhang mit der Anschaffung des Gebäudes vorgenommenen Instandsetzung und Modernisierung anfallen. Gesetzlich ausgenommen sind:

• Aufwendungen für Erhaltungsarbeiten, die jährlich üblicherweise anfallen und
• Aufwendungen für Erweiterungen.

Im Gegensatz zur Vorinstanz ist der Bundesfinanzhof der Ansicht, dass § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG auf Aufwendungen für bauliche Maßnahmen beschränkt ist – und da Mieterabfindungen keine baulichen Maßnahmen sind, sind sie grundsätzlich sofort abzugsfähig.

Beachten Sie | Mieterabfindungen sind jedoch (originäre) Herstellungskosten, wenn sie dazu dienen, die bis dahin vermieteten Gebäude abzubrechen und ein neues Gebäude errichten zu können.

Quelle | BFH-Urteil vom 20.9.2022, Az. IX R 29/21, unter www.iww.de, Abruf-Nr. 233183

Wurde für die Anschaffung einer Mietimmobilie ein Gesamtkaufpreis gezahlt, muss dieser aufgeteilt werden. Denn die Anschaffungskosten für den Grund und Boden sind nicht abschreibungsfähig, die Kosten für den Gebäudeanteil allerdings schon. Der Bundesfinanzhof hat nun entschieden, dass für die Aufteilung grundsätzlich die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV vom 14.7.2021, BGBl I 2021, S. 2805) herangezogen werden kann.

Die ImmoWertV enthält anerkannte Grundsätze für die Schätzung von Verkehrswerten von Grundstücken. Dabei stehen die – nach den tatsächlichen Gegebenheiten des jeweiligen Einzelfalls zu wählenden – Wertermittlungsverfahren (Ertragswert-, Sachwert- und Vergleichswertverfahren) einander gleichwertig gegenüber.

Quelle | BFH-Urteil vom 20.9.2022, Az. IX R 12/21, unter www.iww.de, Abruf-Nr. 232813

Bei erheblichen Mietausfällen in 2022 kann unter gewissen Voraussetzungen ein teilweiser Erlass der Grundsteuer beantragt werden – allerdings nur bis zum 31.3.2023. Voraussetzung ist eine wesentliche Ertragsminderung, die der Steuerpflichtige nicht zu vertreten hat. Diese liegt vor, wenn der normale Rohertrag um mehr als die Hälfte gemindert ist. Ist dies der Fall, kann die Grundsteuer um 25 % erlassen werden. Sofern der Ertrag in voller Höhe ausfällt, ist ein Grundsteuererlass von 50 % möglich.