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Vermietungsverluste: Zur unentgeltlichen Übertragung des Mietobjekts auf Angehörige

Nach einer Entscheidung des Finanzgerichts Niedersachsen sind Vermietungsverluste rückwirkend nicht mehr anzuerkennen, wenn dem Finanzamt nachträglich Umstände bekannt werden, aus denen sich die bereits bei Abschluss des Mietvertrags bestehende Absicht einer späteren unentgeltlichen Übertragung des Vermietungsobjekts an den Mieter ergibt.

Sachverhalt

Im Streitfall hatte der Steuerpflichtige ein Einfamilienhaus, das er kurze Zeit zuvor von seiner Mutter durch vorweggenommene Erbfolge erhalten hatte, an seinen Sohn und seine Schwiegertochter vermietet. Der Mietvertrag war auf unbestimmte Zeit geschlossen. Als Beginn wurde der 1.5.2013 festgelegt. Die Übergabe der Mieträume sollte im Hinblick auf noch durchzuführende Renovierungs- und Sanierungsarbeiten spätestens bis Ende 2013 erfolgen.

Die Mieter beteiligten sich an den Renovierungs- und Sanierungsarbeiten mit einem Kostenbeitrag von rund 65.000 EUR. Der Umzug in das Einfamilienhaus erfolgte anschließend in Etappen bis zum 5.12.2014 (Ummeldung im Melderegister). Mit notariellem Vertrag vom 9.7.2015 übertrug der Steuerpflichtige dann das Mietobjekt – mit Wirkung zum 1.1.2016 – im Wege der vorweggenommenen Erbfolge auf seinen Sohn.

Das Finanzamt, das die Werbungskostenüberschüsse in den Jahren 2013 bis 2015 (insgesamt über 450.000 EUR) zunächst anerkannt hatte, erfuhr von dieser unentgeltlichen Übertragung erst bei den Veranlagungsarbeiten der Steuererklärung 2016. Als Folge ging es von einer von vornherein nur begrenzten Mietzeit und einer fehlenden Überschusserzielungsabsicht aus und änderte die bestandskräftigen Einkommensteuerbescheide 2013 bis 2015 gemäß § 173 Abs. 1 Nr. 1 der Abgabenordnung (AO).

Vor dem Finanzgericht Niedersachsen ging es nun um den Einkommensteuerbescheid 2015 und um die Frage, ob dieser (nachträglich) geändert werden durfte. Denn der Steuerpflichtige argumentierte, dass die Übertragung auf einem später gefassten Entschluss wegen neuer Umstände (Geburt des Enkels verbunden mit finanziellen Engpässen bei den Mietern) beruht habe.

Das Finanzgericht Niedersachsen wies die Klage ab. Zwar bestanden beim Abschluss des Mietvertrags noch keine Anzeichen für eine von vornherein bestehende zeitliche Begrenzung der Vermietungsabsicht. Dennoch sprach sich das Finanzgericht gegen eine Einkünfteerzielungsabsicht und damit gegen eine Anerkennung der Verluste aus.

Dabei berief sich das Finanzgericht auf die Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs, wonach die Regelvermutung der Überschusserzielungsabsicht nicht anzuwenden ist, wenn der Steuerpflichtige das Objekt in engem zeitlichen Zusammenhang mit der Anschaffung/Herstellung (regelmäßig bis zu 5 Jahren) veräußert, selbst nutzt oder unentgeltlich überträgt.

Praxistipp | Das sich aus der Übertragung innerhalb des 5-Jahreszeitraums ergebende Indiz für eine fehlende Dauervermietungsabsicht kann vom Steuerpflichtigen grundsätzlich widerlegt werden. Dabei muss er Umstände darlegen und nachweisen, dass er den Entschluss zur Veräußerung, Selbstnutzung oder unentgeltlichen Übertragung erst nachträglich gefasst hat. Der Bundesfinanzhof hat ein solches Widerlegen etwa akzeptiert bei einer Veräußerung nach vier Jahren wegen Trennung der Eheleute oder einer Selbstnutzung aufgrund eingetretener schwerer Erkrankung des Ehegatten.

Im Streitfall gelang es aber offensichtlich nicht, das für eine fehlende Dauervermietungsabsicht sprechende Indiz zu widerlegen.

Quelle | FG Niedersachsen, Urteil vom 25.2.2020, Az. 9 K 112/18; Newsletter 5/2020 vom 20.5.2020


Verbilligte Vermietung: Bestimmung der „ortsüblichen Marktmiete“

Eine Vermietung zu Wohnzwecken gilt als vollentgeltlich, wenn die Miete mindestens 66 % des ortsüblichen Niveaus beträgt. In diesen Fällen erhalten Vermieter den vollen Werbungskostenabzug. Liegt die Miete darunter, sind die Kosten aufzuteilen. Nach Ansicht des Finanzgerichts Thüringen (Urteil vom 22.10.2019, Az. 3 K 316/19) ist als Vergleichsgrundlage („ortsübliche Marktmiete“) jedenfalls dann nicht der – ggf. günstigere – örtliche Mietspiegel heranzuziehen, wenn der Steuerpflichtige zugleich eine entsprechende, im selben Haus liegende Wohnung an einen Dritten (teurer) vermietet. Da gegen diese Entscheidung die Revision (Az. IX R 7/20) anhängig ist, muss nun der Bundesfinanzhof entscheiden.

 


Einkünfteerzielungsabsicht bei Vermietung einer Ferienwohnung

Ob dauerhafte Verluste aus der Vermietung einer Ferienwohnung anzuerkennen sind, hängt vor allem von zwei Aspekten ab: Kein Vorbehalt einer Selbstnutzung und die ortsübliche Vermietungszeit. Mit dem zweiten Punkt hat sich nun das Finanzgericht Mecklenburg-Vorpommern befasst.

Vorbemerkungen

Bei dauerhafter Vermietung eines bebauten, Wohnzwecken dienenden Grundstücks ist auch bei dauerhaft erzielten Verlusten regelmäßig von einer Einkünfteerzielungsabsicht auszugehen, ohne dass es einer zu erstellenden Überschussprognose (grundsätzlich für einen Zeitraum von 30 Jahren) bedarf.

Bei der Vermietung von Ferienwohnungen sind weitere Punkte zu beherzigen: Eine Einkünfteerzielungsabsicht kann nur unterstellt werden, wenn die Ferienwohnung im ganzen Jahr – bis auf ortsübliche Leerstandszeiten – an wechselnde Feriengäste vermietet und nicht für eine (zeitweise) Selbstnutzung vorgehalten wird. Ob der Steuerpflichtige von seinem Eigennutzungsrecht Gebrauch macht, ist insoweit unerheblich.

Zudem darf die ortsübliche Vermietungszeit – ohne dass Vermietungshindernisse gegeben sind – nicht erheblich unterschritten werden. Die Unterschreitensgrenze liegt bei mindestens
25 %.

Entscheidung

Nach Auffassung des Finanzgerichts Mecklenburg-Vorpommern hatte das Finanzamt im Streitfall zu Unrecht eine Prognoserechnung vorgenommen, da im Streitjahr und in den beiden Folgejahren 75 % der ortsüblichen Vermietungszeit für Ferienwohnungen in A erreicht wurden. Bei der Ermittlung des Vergleichsmaßstabs ist auf die ortsübliche Vermietungszeit von Ferienwohnungen, nicht jedoch auf diejenige von sämtlichen Beherbergungsbetrieben in der Stadt A abzustellen.

Bei der Ermittlung der ortsüblichen Vermietungszeit sind die individuellen Vermietungszeiten mit denen zu vergleichen, die bezogen auf den gesamten Ort im Durchschnitt erzielt werden. Als Vergleichsmaßstab ist dabei auf die ortsübliche Vermietungszeit von Ferienwohnungen, nicht hingegen auf die ortsübliche Auslastung der insgesamt angebotenen Betten/Schlafgelegenheiten in A (Hotels, Gasthöfe, Pensionen, Ferienunterkünfte und sonstige Unterkünfte) abzustellen. Die Auslastungszahlen von Hotels sowie Gasthöfen sind mit denjenigen von Ferienwohnungen nicht vergleichbar.

Beachten Sie | Ob die Beurteilung des Finanzgerichts zutreffend ist, muss nun der Bundes­finanzhof entscheiden. Denn die Finanzverwaltung hat gegen die Entscheidung Revision eingelegt.

Quelle |FG Mecklenburg-Vorpommern, Urteil vom 23.10.2019, Az. 3 K 276/15, Rev. BFH Az. IX R 33/19, unter www.iww.de, Abruf-Nr. 214531


Erhaltungsaufwand: Berücksichtigung nicht verteilter Beträge im Erbfall

Um die Steuerprogression zu senken, kann es sinnvoll sein, größere Aufwendungen für die Erhaltung von Gebäuden, die nicht zu einem Betriebsvermögen gehören und überwiegend Wohnzwecken dienen, auf zwei bis fünf Jahre gleichmäßig zu verteilen (§ 82b Einkommensteuer-Durchführungsverordnung [EStDV]). Das Finanzgericht Münster hat nun darüber entschieden, wie nicht verbrauchte Beträge im Erbfall zu behandeln sind.

Sachverhalt

Im Streitfall hatte die Ehefrau des verstorbenen Grundstückseigentümers die vom Ehemann nach § 82b EStDV noch nicht verbrauchten Teilbeträge in einer Summe in der Einkommensteuerveranlagung des Todesjahres als Werbungskosten geltend gemacht. Das Finanzamt war hingegen der Auffassung, dass die restlichen Verteilungsbeträge auf die Erbengemeinschaft übergehen würden und dort nach § 82b EStDV fortzusetzen wären.

Das Finanzgericht verwies in seiner Entscheidung auf die Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs zur Restverteilung bei Tod des Nießbrauchers, wonach der verbliebene Teil der Erhaltungsaufwendungen beim Erblasser im Veranlagungszeitraum seines Todes bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung abziehbar ist.

Das Finanzgericht geht angesichts der Urteilsbegründung des Bundesfinanzhofs davon aus, dass er die Folgen nicht nur bei einem Vorbehaltsnießbrauch annimmt, sondern allgemein für Situationen, in denen ein verstorbener Steuerpflichtiger Erhaltungsaufwendungen getragen hat und diese noch nicht verbraucht sind. Entsprechend waren beim Ehemann die von ihm vor seinem Tod getragenen und noch nicht verbrauchten Aufwendungen im Streitjahr abziehbar.

Beachten Sie | Gegen diese Entscheidung ist die Revision anhängig.

Quelle |FG Münster, Urteil vom 11.10.2019, Az. 10 K 3350/18 E, Rev. BFH Az. IX R 31/19, unter www.iww.de, Abruf-Nr. 213944; BFH-Urteil vom 13.3.2018, Az. IX R 22/17


Kaufpreisaufteilung für ein bebautes Grundstück mit Arbeitshilfe der Finanzverwaltung?

Beim Kauf einer Mietimmobilie muss es das Ziel sein, die Anschaffungskosten steuerlich bestmöglich zu nutzen. Und hier gibt es eine Stellschraube: Die Aufteilung der Anschaffungskosten auf das Gebäude und den Grund und Boden. In einem Streitfall des Finanzgerichts Berlin-Brandenburg ging es nun um die Frage, ob der Aufteilung im Kaufvertrag zu folgen oder eine andere Schätzung vorzunehmen ist.

Hintergrund: Die auf das Gebäude entfallenden Anschaffungskosten können durch planmäßige Abschreibungen zeitnah steuermindernd genutzt werden. Die Anschaffungskosten für den Grund und Boden unterliegen hingegen keinem Wertverzehr und können somit nicht planmäßig abgeschrieben werden.

Wird im Kaufvertrag eine eindeutige Aufteilung vorgenommen, ist dieser Aufteilung nach der Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs insbesondere dann zu folgen, sofern sie

  • nicht nur zum Schein getroffen wurde,
  • keinen Gestaltungsmissbrauch darstellt und
  • wirtschaftlich haltbar erscheint.

Im Streitfall des Finanzgerichts Berlin-Brandenburg entfielen laut Kaufvertrag nur rund 18 % des Kaufpreises auf den Grund und Boden. Das Finanzamt folgte dieser Aufteilung allerdings nicht. Es nutzte die Arbeitshilfe des Bundesfinanzministeriums und kam zu einem viel höheren Anteil von rund 69 %.

Hintergrund: Die obersten Finanzbehörden von Bund und Ländern haben eine Arbeitshilfe (inkl. Anleitung) als xls-Datei zur Verfügung gestellt, die es ermöglicht, entweder eine Kaufpreisaufteilung selbst vorzunehmen oder die Plausibilität einer Kaufpreisaufteilung zu prüfen (Bundesfinanzministerium mit Stand vom Mai 2019, „Arbeitshilfe zur Aufteilung eines Gesamtkaufpreises für ein bebautes Grundstück“, unter iww.de/s592). Der Kaufpreisaufteilung der Arbeitshilfe liegen die Vorschriften des Sachwertverfahrens zugrunde.

Nach Ansicht des Finanzgerichts hat die vertragliche Kaufpreisaufteilung die realen Wertverhältnisse nicht angemessen widergespiegelt. Die grundsätzliche Methode der Arbeitshilfe entspricht den Vorgaben der höchstrichterlichen Rechtsprechung, wonach insbesondere eine Residualmethode unzulässig ist, also Bodenwert und Gebäudewert unabhängig voneinander zu ermitteln sind. Vorab ist allerdings stets zu prüfen, ob das Sachwertverfahren angemessen oder das Ertrags- oder Vergleichswertverfahren vorzugswürdig ist. Bei Eigentumswohnungen (wie im Streitfall) ist die Anwendung des Sachwertverfahrens jedoch grundsätzlich möglich.

Die Steuerpflichtige hat gegen das Urteil Revision eingelegt. Somit muss der Bundesfinanzhof nun u. a. klären, ob

  • die Arbeitshilfe grundsätzlich zur Einschätzung der Kaufpreisanteile des Grund und Bodens und des Gebäudes geeignet ist und
  • ab welchem Grad der Abweichung von Arbeitshilfe und Vertrag letztere Kaufpreisaufteilung wirtschaftlich nicht mehr haltbar erscheint.

Quelle |FG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 14.8.2019, Az. 3 K 3137/19, Rev. BFH Az. IX R 26/19, unter www.iww.de, Abruf-Nr. 213560; BFH-Urteil vom 16.9.2015, Az. IX R 12/14


Grundsteuererlass bei Mietausfällen in 2019

Bei erheblichen Mietausfällen in 2019 kann unter gewissen Voraussetzungen ein teilweiser Erlass der Grundsteuer beantragt werden – allerdings nur noch bis zum 31.3.2020. Voraussetzung ist eine wesentliche Ertragsminderung, die der Steuerpflichtige nicht zu vertreten hat. Diese liegt vor, wenn der normale Rohertrag um mehr als die Hälfte gemindert ist. Ist dies der Fall, kann die Grundsteuer um 25 % erlassen werden. Sofern der Ertrag in voller Höhe ausfällt, ist ein Grundsteuererlass von 50 % möglich.

 


Mitvermietung von Betriebsvorrichtungen für erweiterte Gewerbesteuerkürzung schädlich

Der Bundesfinanzhof legt die erweiterte Kürzung bei der Gewerbesteuer nach § 9 Nr. 1
Satz 2 Gewerbesteuergesetz (GewStG) weiterhin eng aus. Bereits geringfügige steuerschädliche Nebentätigkeiten schließen die erweiterte Kürzung ohne Bagatellgrenze aus. Deutlich machen dies drei jüngere Entscheidungen, die insbesondere für Vermieter von Gewerbeimmobilien Bedeutung haben.

Hintergrund

Unternehmen haben unter gewissen Voraussetzungen ein Wahlrecht, wonach sie die pauschale Kürzung (§ 9 Nr. 1 Satz 1 GewStG) oder die erweiterte Kürzung (§ 9 Nr. 1 Satz 2 GewStG) beanspruchen können:

  • Bei der pauschalen Kürzung wird der Gewerbeertrag um 1,2 Prozent des Einheitswerts des zum Betriebsvermögen gehörenden Grundbesitzes gekürzt.
  • Bei der erweiterten Kürzung können „Unternehmen, die ausschließlich eigenen Grundbesitz oder neben eigenem Grundbesitz eigenes Kapitalvermögen verwalten und nutzen oder daneben Wohnungsbauten betreuen oder Einfamilienhäuser, Zweifamilienhäuser oder Eigentumswohnungen errichten und veräußern, die Kürzung um den Teil des Gewerbeertrags, der auf die Verwaltung und Nutzung des eigenen Grundbesitzes entfällt“, beantragen.

Beachten Sie | Die ausschließliche Verwaltung und Nutzung des eigenen Grundbesitzes bedeutet, dass grundsätzlich nur die begünstigte Tätigkeit (i. d. R. Vermietung und Verpachtung) bzw. die erlaubten, aber nicht begünstigten Tätigkeiten nach § 9 Nr. 1
Satz 2 ff. GewStG ausgeübt werden dürfen und es sich ausnahmslos um eigenen Grundbesitz handeln muss.

Der Zweck der erweiterten Kürzung ist es, die Erträge aus der bloßen Verwaltung und Nutzung eigenen Grundbesitzes von der Gewerbesteuer zum Zwecke der Gleichbehandlung mit Steuerpflichtigen freizustellen, die nur Grundstücksverwaltung betreiben. Betroffen sind damit regelmäßig vermögensverwaltende Kapitalgesellschaften und gewerblich geprägte GmbH & Co. KGs.

Mitvermietung von Betriebsvorrichtungen

Eine Mitvermietung von Betriebsvorrichtungen schließt die erweiterte Kürzung des Gewerbeertrags grundsätzlich aus. Ihre Überlassung stellt keine Verwaltung oder Nutzung von Grundbesitz, sondern eine eigenständige wirtschaftliche Tätigkeit dar.

Eine Ausnahme von dem Ausschließlichkeitsgebot wird lediglich zugelassen, wenn Nebentätigkeiten der Verwaltung und Nutzung eigenen Grundbesitzes im engeren Sinne dienen und sie als zwingend notwendiger Teil einer wirtschaftlich sinnvoll gestalteten eigenen Grundstücksverwaltung und -nutzung angesehen werden können.

Beachten Sie | Diese Ausnahme wird von der Rechtsprechung eng ausgelegt und wird bereits verneint, wenn die Grundstücksnutzung zu etwa gleichen Bedingungen auch ohne das Nebengeschäft hätte durchgeführt werden können.

Die aktuellen Entscheidungen

In allen drei Verfahren waren die Steuerpflichtigen grundbesitzverwaltende GmbHs, die u. a. Gewerbeimmobilien langfristig vermieteten:

  • Im Verfahren III R 36/15 wurden neben dem Hotelgebäude eine Bierkellerkühlanlage, Kühlräume und Kühlmöbel für Theken- und Buffetanlagen mitvermietet. Der Anteil der Anschaffungskosten der mitvermieteten Wirtschaftsgüter belief sich auf 1,14 % der Gebäudeanschaffungs-/herstellungskosten.
  • Im Verfahren III R 5/18 wurden zusätzlich zum Autohaus Lackierkabinen zur Nutzung überlassen (anteilige Anschaffungs-/Herstellungskosten = 0,36 %; Mietzinsen = 0,3 %).
  • Im Verfahren III R 6/18 vermietete die GmbH neben dem Autohausgrundstück auch eine Portalwaschanlage, Hebebühnen, einen Druckluft-Kältetrockner und einen Werbeturm.

Der Bundesfinanzhof versagte die beantragte erweiterte Gewerbesteuer-Kürzung wegen der mitvermieteten Betriebsvorrichtungen und gewährte stattdessen nur die pauschale Kürzung. Denn in den drei Urteilsfällen war die Mitvermietung der Betriebsvorrichtungen nicht zwingend notwendig i. S. von unentbehrlich. So werden entsprechende Immobilien häufig auch ohne Inventar vermietet.

Einer allgemeinen Bagatell- oder Geringfügigkeitsgrenze für die Überlassung von absolut oder in Bezug zur Pacht oder zum Wert des Gebäudes relativ geringwertigen Betriebsvorrichtungen steht das Ausschließlichkeitsgebot im Gesetzeswortlaut entgegen.

Quelle | BFH-Urteile vom 11.4.2019, Az. III R 36/15, Az. III R 5/18, Az. III R 6/18, unter www.iww.de, Abruf-Nrn. 211016, 211021, 211017


Gemischt genutzte Immobilie: Schuldzinsenabzug durch richtige Zuordnung optimieren

Die Art der Finanzierung (Eigen- oder Fremdfinanzierung) und die damit verbundene Zuordnung auf die unterschiedlichen Gebäudeteile liegt im Ermessen des Steuerpflichtigen. Um den Schuldzinsenabzug zu optimieren, müssen die Kredite den vermieteten Gebäudeteilen und die Eigenmittel den zu eigenen Wohnzwecken genutzten Bereichen zugeordnet werden. Wie man es besser nicht machen sollte, zeigt eine Entscheidung des Bundesfinanzhofs.

Sachverhalt

Steuerpflichtige erwarben in 2007 ein Mehrfamilienhaus. Rund 80 % der Wohnfläche wurde vermietet, 20 % bewohnten sie selbst. Beim Kauf beabsichtigten sie, den selbstgenutzten Gebäudeteil allein mit Eigenkapital zu finanzieren und die Kreditmittel für die Bezahlung des fremdvermieteten Gebäudeteils zu verwenden. Hierfür war im notariellen Kaufvertrag eine Kaufpreisaufteilung erfolgt.

Die bei der Bank aufgenommenen Darlehensmittel wurden aber auf ein privates Girokonto überwiesen, auf dem sich auch Eigenmittel der Steuerpflichtigen befanden. Es kam somit zu einer Vermischung von Eigen- und Fremdmitteln. Anschließend wurde von diesem Konto der gesamte Kaufpreis für das Objekt gezahlt. Es war nicht erkennbar, welche Mittel für die Bezahlung des selbst- oder fremdgenutzten Gebäudeteils verwendet worden waren.

In 2015 widerriefen die Steuerpflichtigen ihre Darlehensverträge, da die Widerrufsbelehrung fehlerhaft war. Die Verträge wurden aufgelöst und die Steuerpflichtigen nahmen bei einer anderen Bank neue Darlehen auf.

Wegen der missglückten Zuordnung erkannte das Finanzamt im Streitjahr 2013 nur 80 % der Schuldzinsen als Werbungskosten an.

Die Steuerpflichtigen hingegen argumentierten, dass der Widerruf und die abschließende Rückabwicklung der Darlehensverträge sowie die erneute gezielte Zuordnung der Darlehen ein rückwirkendes Ereignis darstellen. Da die Darlehensverträge von Beginn an unwirksam seien, sei eine neue Zuordnung möglich gewesen.

Sowohl das Finanzgericht Köln als auch der Bundesfinanzhof lehnten die Sichtweise der Steuerpflichtigen allerdings ab.

Der Zuordnungszusammenhang scheitert, wenn der Darlehensbetrag auf ein Girokonto fließt, von dem der Steuerpflichtige den gesamten Kaufpreis an den Verkäufer überweist. In diesen Fällen sind die Darlehenszinsen nur anteilig als Werbungskosten abziehbar.

Die Rückabwicklung eines gegenseitigen Vertrags führt erst dann zu einem rückwirkenden Ereignis, wenn die Beteiligten die Rückbeziehung auf einen früheren Zeitpunkt vereinbart und die gegenseitigen Leistungen einander zurückgewährt haben.

Im Streitfall wurden die wirtschaftlichen Folgen der Darlehensverträge aber nicht rückgängig gemacht. So wurden (rechtsgrundlose) Zinszahlungen seitens der Bank nicht zurückgezahlt. Zudem haben die Steuerpflichtigen nicht den ursprünglich gewährten Nettodarlehensbetrag zurücküberwiesen und auch keine Nutzungsentschädigung geleistet. Sie haben nur die im Zeitpunkt der Ablösung valutierende Restsumme beglichen.

Auch die neu geschlossenen Darlehensverträge wurden mit Wirkung für die Zukunft ab 2015 und nicht rückwirkend für die Vergangenheit ab 2007 abgeschlossen.

Praxistipp | Entscheidend ist, dass der Steuerpflichtige eine objektiv erkennbare Zuordnung trifft. Der Kaufpreis ist im notariellen Kaufvertrag aufzuteilen und durch getrennte Überweisungen zu leisten.

Quelle | BFH-Urteil vom 12.3.2019, Az. IX R 2/18, unter www.iww.de, Abruf-Nr. 210667


Einkünfteerzielungsabsicht: Ist es eine Wohnung oder eine Gewerbeimmobilie?

Bei der Vermietung eines Appartements im Rahmen einer Hotelanlage handelt es sich um die Vermietung einer Wohnung und nicht um eine Gewerbeimmobilie. Der Vorteil dieser Entscheidung des Finanzgerichts Hessen: Länger andauernde Vermietungsverluste sind grundsätzlich ohne eine Überschussprognose anzuerkennen.

Hintergrund

Bei der Vermietung von Wohnungen ist grundsätzlich zugunsten der Steuerpflichtigen zu unterstellen, dass sie beabsichtigen, einen Überschuss der Einnahmen über die Werbungskosten zu erzielen, auch wenn sich über längere Zeiträume Verluste ergeben. Dies gilt zumindest dann, wenn die Vermietung auf Dauer ausgelegt ist – sie also nach den bei Beginn der Vermietung ersichtlichen Umständen keiner Befristung unterliegt.

Beachten Sie | Die Einkünfteerzielungsabsicht wird nur bei der Vermietung von Wohnungen unterstellt, nicht jedoch bei der Vermietung und Verpachtung von Gewerbeimmobilien (= Immobilien, die nicht Wohnzwecken dienen). In diesen Fällen ist die Überschusserzielungsabsicht stets ohne typisierende Vermutung im Einzelfall festzustellen.

Sachverhalt

Im Streitfall ging es um die Vermietung eines sich in einem Hotelkomplex befindlichen Appartements an eine Hotelbetriebsgesellschaft, wobei der Mietvertrag mit einem nutzungsabhängigen Entgelt ausgestattet war.

Der Vermieter hatte die Immobilie fremdfinanziert und seit dem Erwerb durchgängig Verluste erzielt, die das Finanzamt nicht berücksichtigte. Begründung: Da es sich um eine gewerbliche Vermietung handelt, kann eine Einkünfteerzielungsabsicht nicht unterstellt werden. Doch das Finanzgericht Hessen war da anderer Meinung.

Das Finanzgericht Hessen hält es für unschädlich, dass der Mietvertrag die typischen Merkmale einer gewerblichen Vermietung aufweist. Die entgeltliche Überlassung des Appartements für die gewerblichen Zwecke der Hotelgesellschaft führt nicht zu einer Umwidmung des Wohnobjekts in eine gewerbliche Immobilie. Die entgeltliche Überlassung bedeutet nämlich nicht, dass der Steuerpflichtige selbst das ihm gehörende Wohnobjekt in eine gewerbliche Immobilie umgewidmet hat.

Gegen diese Entscheidung ist die Revision anhängig. Hier wird der Bundesfinanzhof nun u. a. klären, ob

  • es für die Vermietung einer Wohnung ausreicht, dass sie objektiv zum Bewohnen geeignet ist oder
  • ob die Bestimmung der Nutzung durch den Mieter maßgebend ist.

MERKE | Außerdem dürfte sich, wenn man mit dem Finanzgericht von einer Wohnungsvermietung ausgeht, ggf. auch die Frage der Ferienwohnungsvermietung mit den dort geltenden Besonderheiten stellen.

Haben sich die Eigentümer nämlich die Selbstnutzung vorbehalten, muss die Einkünfteerzielungsabsicht anhand einer Überschussprognose überprüft werden. Zudem darf die ortsübliche Vermietungszeit von Ferienwohnungen – ohne dass Vermietungshindernisse gegeben sind – nicht erheblich unterschritten werden.

Quelle | FG Hessen, Urteil vom 28.5.2018, Az. 2 K 1925/16, Rev. BFH Az. IX R 18/18


Dauerhafte Vermietungsabsicht auch bei Mietverträgen mit Eigenbedarfsklausel möglich

Eine dauerhafte Vermietungsabsicht kann auch dann vorliegen, wenn sich der Vermieter eine Kündigung wegen Eigenbedarfs vorbehält, um das Mietobjekt einem Angehörigen zu überlassen. Dies gilt zumindest dann, wenn davon auszugehen ist, dass diese Überlassung entgeltlich erfolgen soll.

Sachverhalt

Im Streitfall enthielt der Mietvertrag folgende Vereinbarung: Das Mietverhältnis läuft auf unbestimmte Zeit und endet mit Ablauf des Monats, zu dem der Vermieter oder der Mieter die Kündigung unter Einhaltung einer Frist von 3 Monaten tätigt. Es endet am 1.3.2015, ohne dass es einer Kündigung bedarf, nur wenn der Vermieter die Räume für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts nutzen will. Die Befristung war für den Fall vereinbart worden, dass die Nichte des Steuerpflichtigen die Wohnung habe mieten wollen.

Doch so kam es nicht: Der Mieter kündigte Mitte 2014 von sich aus das Mietverhältnis. Kurz darauf verkaufte der Steuerpflichtige die Wohnung.

Nach dem Verkauf änderte das Finanzamt die vorläufigen Steuerbescheide und erkannte die Vermietungsverluste nicht mehr an. Begründung: Es fehlt an der Gewinnerzielungsabsicht, weil die Wohnung befristet wegen Eigenbedarfs vermietet gewesen sei. Zudem seien zwischen dem Vermietungsbeginn und der Veräußerung nur vier Jahre vergangen. Die hiergegen gerichtete Klage war vor dem Finanzgericht Hamburg erfolgreich.

Bei einer auf Dauer angelegten Vermietungstätigkeit ist grundsätzlich und typisierend davon auszugehen, dass der Steuerpflichtige beabsichtigt, einen Einnahmenüberschuss zu erwirtschaften. Diese Annahme setzt voraus, dass der Steuerpflichtige den Entschluss, auf Dauer zu vermieten, endgültig gefasst hat.

Das Finanzgericht war davon überzeugt, dass der Steuerpflichtige die Wohnung dauerhaft vermieten wollte. Die Klausel des Mietvertrags steht dieser Annahme nicht entgegen. Denn dort ist als Grundsatz geregelt, dass der Mietvertrag auf unbestimmte Zeit geschlossen wird. Der Eigenbedarf wird im Vertrag dahin gehend erläutert, dass die Nichte des Steuerpflichtigen die Wohnung ggf. beziehen wird. Der Steuerpflichtige konnte glaubhaft machen, dass er die Wohnung an die Nichte habe vermieten, d. h. nicht unentgeltlich überlassen, wollen.

Auch das Indiz für eine fehlende Dauervermietungsabsicht wegen des zeitlichen Zusammenhangs zwischen dem Vermietungsbeginn und der Veräußerung innerhalb von rund vier Jahren sah das Finanzgericht als widerlegt an. Veräußert der Steuerpflichtige die Wohnung nach dem Auszug des Mieters, ist dies unschädlich, wenn er sich erst nach der Kündigung zum Verkauf entschlossen hat. Und dies war hier der Fall. Die Nichte hatte die Wohnung wegen veränderter persönlicher Verhältnisse nicht mehr nutzen wollen. Daraufhin hatte sich der Steuerpflichtige entschlossen, die Wohnung nicht mehr zu vermieten, weil dies zu aufwendig sei.

Quelle | FG Hamburg, Urteil vom 12.9.2018, Az. 2 K 151/17


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