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Aufteilung eines Gesamtkaufpreises für eine Mietimmobilie nach der ImmoWertV möglich

Wurde für die Anschaffung einer Mietimmobilie ein Gesamtkaufpreis gezahlt, muss dieser aufgeteilt werden. Denn die Anschaffungskosten für den Grund und Boden sind nicht abschreibungsfähig, die Kosten für den Gebäudeanteil allerdings schon. Der Bundesfinanzhof hat nun entschieden, dass für die Aufteilung grundsätzlich die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV vom 14.7.2021, BGBl I 2021, S. 2805) herangezogen werden kann.

Die ImmoWertV enthält anerkannte Grundsätze für die Schätzung von Verkehrswerten von Grundstücken. Dabei stehen die – nach den tatsächlichen Gegebenheiten des jeweiligen Einzelfalls zu wählenden – Wertermittlungsverfahren (Ertragswert-, Sachwert- und Vergleichswertverfahren) einander gleichwertig gegenüber.

Quelle |BFH-Urteil vom 20.9.2022, Az. IX R 12/21, unter www.iww.de, Abruf-Nr. 232813


Grundsteuererlass bei Mietausfällen in 2022 bis Ende März 2023 beantragen

Bei erheblichen Mietausfällen in 2022 kann unter gewissen Voraussetzungen ein teilweiser Erlass der Grundsteuer beantragt werden – allerdings nur bis zum 31.3.2023. Voraussetzung ist eine wesentliche Ertragsminderung, die der Steuerpflichtige nicht zu vertreten hat. Diese liegt vor, wenn der normale Rohertrag um mehr als die Hälfte gemindert ist. Ist dies der Fall, kann die Grundsteuer um 25 % erlassen werden. Sofern der Ertrag in voller Höhe ausfällt, ist ein Grundsteuererlass von 50 % möglich.


Keine anschaffungsnahen Herstellungskosten nach einer Entnahme ins Privatvermögen

Nach einer Entscheidung des Bundesfinanzhofs stellt die Überführung eines Wirtschaftsguts vom Betriebsvermögen in das Privatvermögen keine Anschaffung i. S. des § 6 Abs. 1 Nr. 1a Einkommensteuergesetz (EStG) dar. Somit liegen bei einer späteren Modernisierung/Sanierung auch keine anschaffungsnahen Herstellungskosten vor.

Hintergrund: Nach § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG können Investitionen innerhalb von drei Jahren nach der Anschaffung nicht mehr als sofort abziehbare Werbungskosten berücksichtigt werden, wenn sie 15 % der Anschaffungskosten des Gebäudes übersteigen. Die Aufwendungen wirken sich dann „lediglich“ über die langjährige Gebäude-Abschreibung aus.

Praxistipp | Um den sofortigen Werbungskostenabzug zu sichern, kann es ratsam sein, die 15 %-Grenze innerhalb der Drei-Jahres-Frist durch zeitliche Verschiebung der Maßnahmen zu unterschreiten.

Sachverhalt

2011 hatte der Inhaber einer Hofstelle eine zu seinem land- und forstwirtschaftlichen Betrieb gehörende Wohnung entnommen. Die Wohnung, die in allen Streitjahren vermietet war, sanierte und modernisierte er im Anschluss.

Das Finanzamt meinte, der Steuerpflichtige könne die hierfür entstandenen Aufwendungen nicht sofort als Erhaltungsaufwand abziehen. Vielmehr lägen anschaffungsnahe Herstellungskosten (§ 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG) vor, die bei der Ermittlung der Vermietungseinkünfte lediglich im Wege der Absetzungen für Abnutzung über die Nutzungsdauer des Objektes verteilt steuerlich geltend gemacht werden könnten. Die hiergegen gerichtete Klage vor dem Finanzgericht Köln blieb erfolglos.

Weil der Steuerpflichtige für die Jahre 2011 und 2012 infolge der Steuerfestsetzung auf 0 EUR nicht beschwert war, wies der Bundesfinanzhof die Revision zurück. Für die Jahre 2010 und 2013 war die Revision hingegen begründet.

Das Finanzgericht hat die Aufwendungen für die Baumaßnahmen zu Unrecht als anschaffungsnahe Herstellungskosten beurteilt. Denn eine Entnahme der Wohnung aus dem Betriebsvermögen ist keine Anschaffung i. S. des § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG. Es fehlt an der für eine entsprechende Anschaffung notwendigen Gegenleistung sowie an einem Rechtsträgerwechsel, sofern das Wirtschaftsgut in das Privatvermögen desselben Steuerpflichtigen überführt wird.

  • 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG stellt die Überführung eines Wirtschaftsguts in das Privatvermögen des Steuerpflichtigen im Wege der Entnahme nicht durch Fiktion einer Anschaffung gleich.

Merke | Der Bundesfinanzhof hat die Sache an das Finanzgericht zurückverwiesen. Dieses muss nun klären, ob die Aufwendungen für die Baumaßnahmen eventuell Herstellungskosten nach § 255 Abs. 2 S. 1 Handelsgesetzbuch darstellen. Denn handelt es sich um eine Erweiterung oder um eine über den ursprünglichen Zustand hinausgehende wesentliche Verbesserung, sind die Aufwendungen ebenfalls nur durch Abschreibungen zu berücksichtigen.

Quelle |BFH-Urteil vom 3.5.2022, Az. IX R 7/21, unter www.iww.de, Abruf-Nr. 231890; BFH, PM Nr. 46/22 vom 20.10.2022


Wichtige Steueraspekte bei Mietimmobilien

Bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung ist primär auf die Einkünfteverlagerung hinzuweisen, also beispielsweise auf die Zahlung anstehender Reparaturen noch im laufenden Jahr. Darüber hinaus sind u. a. folgende Punkte zu beachten:

Antrag auf Grundsteuererlass

Bei erheblichen Mietausfällen in 2022 besteht bis zum 31.3.2023 die Möglichkeit, einen teilweisen Erlass der Grundsteuer zu beantragen.

Voraussetzung ist eine wesentliche Ertragsminderung, die der Steuerpflichtige nicht zu vertreten hat. Diese liegt vor, wenn der normale Rohertrag um mehr als die Hälfte gemindert ist. Ist dies der Fall, kann die Grundsteuer um 25 % erlassen werden. Fällt der Ertrag in voller Höhe aus, ist ein Grundsteuererlass von 50 % möglich.

Größerer Erhaltungsaufwand

Sofern in 2022 größere Erhaltungsaufwendungen vorliegen, dürfen diese grundsätzlich auf zwei bis fünf Jahre gleichmäßig verteilt werden, was zur längerfristigen Progressionsminderung sinnvoll sein kann.

Beachten Sie | Die Verteilung ist nur zulässig für Gebäude im Privatvermögen, die überwiegend Wohnzwecken dienen.

Anschaffungsnahe Herstellungskosten

In der Praxis ist die „Steuerfalle“ der anschaffungsnahen Herstellungskosten zu beachten. Denn Investitionen innerhalb von drei Jahren nach der Anschaffung können, wenn sie 15 % der Anschaffungskosten des Gebäudes übersteigen, nicht mehr als sofort abziehbare Werbungskosten berücksichtigt werden. Die Aufwendungen wirken sich dann „nur“ über die langjährige Gebäude-Abschreibung aus.

Praxistipp | Um den sofortigen Werbungskostenabzug zu sichern, kann es ratsam sein, die 15 %-Grenze innerhalb der Drei-Jahres-Frist durch zeitliche Verschiebung der Maßnahmen zu unterschreiten.

Verbilligte Vermietung

Gerade wenn eine Immobilie an nahe Angehörige zu Wohnzwecken überlassen wird, liegt das Entgelt häufig unterhalb der ortsüblichen Miete. Um sich in diesen Fällen dennoch den vollen Werbungskostenabzug zu sichern, sind folgende Punkte zu beachten:

  • Beträgt die vereinbarte Miete weniger als 50 % der ortsüblichen Miete, ist die Nutzungsüberlassung in einen entgeltlichen und einen unentgeltlichen Teil aufzuteilen. Dies hat zur Folge, dass nur die auf den entgeltlich überlassenen Teil entfallenden Aufwendungen als Werbungskosten abziehbar sind.
  • Beträgt das Entgelt mindestens 66 % der ortsüblichen Miete, gilt die Wohnungsüberlassung als entgeltlich, sodass die mit der Wohnungsüberlassung zusammenhängenden Kosten in vollem Umfang abziehbar sind.
  • Bei einer Nutzungsüberlassung zu mindestens 50 %, aber weniger als 66 % der ortsüblichen Miete, ist ein ungekürzter Werbungskostenabzug nur dann möglich, wenn sich bei einer Totalüberschussprognose auf Dauer ein Überschuss der Einnahmen über die Werbungskosten ergibt. Ist dies nicht der Fall, ist ein Werbungskostenabzug nur entsprechend dem entgeltlichen Anteil der Vermietung möglich.

Beachten Sie | Bei Vergleich der vereinbarten Miete mit der ortsüblichen Miete ist die Kaltmiete zuzüglich der umlagefähigen Betriebskosten, also die ortsübliche Warmmiete maßgebend.

Praxistipp | Der fortschreitende Anstieg des Mietniveaus erfordert es, die 66 %-Grenze im Auge zu behalten. Wird die Grenze unterschritten, sollte die Miete frühzeitig angepasst werden, um den ungekürzten Werbungskostenabzug weiter zu sichern.


Bebaute Grundstücke: Neue Arbeitshilfe zur Kaufpreisaufteilung

Die Verwaltung hat eine neue Arbeitshilfe zur Aufteilung eines Gesamtkaufpreises für ein bebautes Grundstück veröffentlicht (Stand: Juni 2022, unter www.iww.de/s4848).

Hintergrund: Die auf das Gebäude entfallenden Anschaffungskosten können durch planmäßige Abschreibungen zeitnah steuermindernd genutzt werden. Die Anschaffungskosten für den Grund und Boden unterliegen hingegen keinem Wertverzehr und sind nicht planmäßig abschreibungsfähig. Demzufolge muss ein Gesamtkaufpreis für ein bebautes Grundstück auf das Gebäude und den Grund und Boden aufgeteilt werden.

 

Nach den Ausführungen des Bundesfinanzministeriums ermöglicht es die Arbeitshilfe (unter Berücksichtigung der höchstrichterlichen Rechtsprechung) in einem typisierten Verfahren entweder eine Kaufpreisaufteilung selbst vorzunehmen oder die Plausibilität einer vorliegenden Aufteilung zu prüfen.

 

Beachten Sie | Inwieweit durch dieses typisierte Verfahren überhöhte (nicht abschreibungsfähige) Werte für den Grund und Boden ermittelt werden, hängt sicherlich vom Einzelfall ab. In der Praxis ist jedenfalls eine eindeutige Aufteilung im Kaufvertrag ratsam, wobei die Beurteilungsmaßstäbe dokumentiert werden sollten.

 

Quelle | BMF vom 28.6.2022: Arbeitshilfe zur Aufteilung eines Gesamtkaufpreises für ein bebautes Grundstück (Kaufpreisaufteilung) – Arbeitshilfe und Anleitung mit Stand vom Juni 2022


Werbungskosten: Projektcontrolling kann als Finanzierungsaufwand sofort abziehbar sein

Unter den (weit zu verstehenden) Begriff der Schuldzinsen können auch Kosten für ein Projektcontrolling fallen, wenn sie als Finanzierungskosten zu beurteilen sind, weil die Auszahlung der Darlehensraten durch die Bank davon abhängt, dass im Rahmen des Controllings für die Bank relevante Unterlagen vorbereitet und Controlling-Reports erstellt werden. Dies hat aktuell der Bundesfinanzhof entschieden.

Im Streitfall ging es um die Frage, ob Aufwendungen für das Projektcontrolling im Zusammenhang mit der Errichtung von fremdfinanzierten Vermietungsobjekten

  • sofort abziehbare Finanzierungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung darstellen oder
  • als Herstellungskosten nur im Wege der Abschreibungen berücksichtigt werden können.

Zu den Werbungskosten zählen Schuldzinsen, soweit sie mit einer Einkunftsart im wirtschaftlichen Zusammenhang stehen. Für den wirtschaftlichen Veranlassungszusammenhang kommt es einerseits auf den mit der Aufnahme der Darlehensschuld verfolgten Zweck (Erzielung von Einkünften) und andererseits auf die zweckentsprechende Verwendung der Darlehensmittel an.

Der Veranlassungszusammenhang von Schuldzinsen mit Einkünften aus Vermietung und Verpachtung ist danach als gegeben anzusehen, wenn ein objektiver Zusammenhang dieser Aufwendungen mit der Überlassung eines Vermietungsobjekts zur Nutzung besteht und subjektiv die Aufwendungen zur Förderung dieser Nutzungsüberlassung gemacht werden.

Beachten Sie | Der Begriff der Schuldzinsen ist weit auszulegen:

  • Hierunter fallen sämtliche Aufwendungen zur Erlangung oder Sicherung eines Kredits. Dies umfasst auch die Nebenkosten der Darlehensaufnahme einschließlich der Geldbeschaffungskosten. Dabei ist die Zweckbestimmung der Aufwendungen, ein Darlehen zu erlangen oder zu sichern, das maßgebliche Auslegungskriterium.
  • Aufwendungen für eine Wirtschaftlichkeitsberechnung sind als Schuldzinsen abziehbar, soweit diese Finanzierungszwecken dienen – und nicht der Beurteilung der Wirtschaftlichkeit des Herstellungsvorgangs.
  • Zu den Finanzierungskosten rechnet zudem die Provision für eine Fertigstellungsgarantie, wenn sich die Bankinstitute ohne die Garantie nicht zur Hergabe der Kredite an die Bauherren bereitgefunden hätten.

Demgegenüber sind Herstellungskosten die Aufwendungen, die durch den Verbrauch von Gütern und die Inanspruchnahme von Diensten für die Herstellung eines Vermögensgegenstands, seine Erweiterung oder für eine über seinen ursprünglichen Zustand hinausgehende wesentliche Verbesserung entstehen.

Beachten Sie | Bei der Abgrenzung zwischen sofort abziehbaren Finanzierungskosten und Herstellungskosten ist maßgebend, welchen Inhalt die Leistungen haben. Der Wortlaut der den Aufwendungen zugrunde liegenden Abmachungen ist regelmäßig nicht ausschlaggebend.

Im Streitfall waren die Projektcontrollingkosten nach Meinung des Bundesfinanzhofs sofort abziehbare Werbungskosten in Form von Finanzierungskosten – und keine Herstellungskosten. Denn die Controllingleistungen betrafen allein den Finanzierungsbereich. Die Aufwendungen dienten Finanzierungszwecken und nicht der Herstellung der Mietobjekte. Demnach handelte es sich um Nebenkosten der Darlehensaufnahme.

Quelle |BFH-Urteil vom 6.12.2021, Az. IX R 8/21, unter www.iww.de, Abruf-Nr. 229139


Bundesfinanzhof bestätigt seine Rechtsprechung zur Einkünfteerzielungsabsicht

Bei einer auf Dauer angelegten, auf Wohnimmobilien bezogenen Vermietungstätigkeit ist typisierend von einer Einkünfteerzielungsabsicht (= keine Liebhaberei) auszugehen. Ob der Steuerpflichtige tatsächlich einen Totalüberschuss erzielt, ist unerheblich, da es zu einer dies überprüfenden Prognose nicht kommt. In einem aktuellen Beschluss hat der Bundesfinanzhof damit seine bisherige Rechtsprechung bestätigt.

Beachten Sie | Demgegenüber gilt bei Immobilien, die nicht Wohnzwecken dienen (sogenannte Gewerbeimmobilien), die Typisierung der Einkünfteerzielungsabsicht nicht. Hier muss im Einzelfall geprüft werden, ob der Steuerpflichtige beabsichtigt hat, auf die voraussichtliche Dauer der Nutzung einen Überschuss der Einnahmen über die Werbungskosten zu erzielen. Den Steuerpflichtigen trifft insoweit die objektive Beweislast (Feststellungslast) für das Vorliegen der Einkünfteerzielungsabsicht.

Quelle | BFH, Beschluss vom 29.3.2022, Az. IX B 18/21, unter www.iww.de, Abruf-Nr. 229143


Folgen bei Übertragung eines Vermietungsobjekts gegen Versorgungsleistungen

Übertragen Eltern ihren Kindern private Vermietungsobjekte gegen Versorgungsleistungen, stellt sich u. a. die Frage, in welchem Umfang die gezahlten Versorgungsleistungen abzugsfähig sind. In einer aktuellen Entscheidung hat sich nun der Bundesfinanzhof mit diesem Thema beschäftigt.

Bei einer Vermögensübertragung gegen Versorgungsleistungen können die Versorgungsleistungen beim Zahlenden als Sonderausgaben abzugsfähig sein. Der Empfänger muss die Zahlungen als sonstige Einkünfte versteuern.

Dies gilt (wie der Bundesfinanzhof nun klarstellte) bei Übertragungen nach dem 31.12.2007 aber nur für Vermögen, das in § 10 Abs. 1a Nr. 2 Einkommensteuergesetz (EStG) abschließend aufgezählt ist. Danach gilt eine Begünstigung nur für Versorgungsleistungen im Zusammenhang mit der Übertragung von Mitunternehmeranteilen, (Teil-)Betrieben und bestimmten GmbH-Anteilen. Demzufolge ist insbesondere die Übertragung von Immobilienvermögen nicht begünstigt.

Wird nicht begünstigtes Vermögen (im Streitfall ein vermietetes Mehrfamilienhaus) übertragen, liegt eine entgeltliche oder teilentgeltliche Übertragung vor. Ein rein unentgeltlicher Vorgang ist nicht gegeben.

Beachten Sie | Ob es sich um einen voll- oder um einen teilentgeltlichen Vorgang handelt, hängt davon ab, ob sich Leistung und Gegenleistung einander gleichwertig gegenüberstehen.

Wird die Immobilie weiter vermietet, führen die wiederkehrenden Leistungen des Übernehmers

  • in Höhe ihres Barwerts zu Anschaffungskosten (Werbungskosten über die Gebäude-Abschreibung) und
  • in Höhe ihres Zinsanteils zu sofort abziehbaren Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung.

Der Übergeber der Immobilie muss den Ertragsanteil als sonstige Einkünfte versteuern. Sofern die Veräußerung innerhalb der Zehnjahresfrist des § 23 EStG erfolgt, kommt auf ihn ggf. auch noch die Besteuerung eines privaten Veräußerungsgewinns zu.

Quelle |BFH-Urteil vom 29.9.2021, Az. IX R 11/19, unter www.iww.de, Abruf-Nr. 226774


Mieterabfindungen: Sofort abziehbar oder anschaffungsnahe Herstellungskosten?

In der Praxis ist die „Steuerfalle“ der anschaffungsnahen Herstellungskosten (§ 6 Abs. 1 Nr. 1a Einkommensteuergesetz [EStG]) zu beachten. Denn Investitionen innerhalb von drei Jahren nach der Anschaffung können, wenn sie 15 % der Anschaffungskosten des Gebäudes übersteigen, nicht mehr im Jahr der Zahlung, sondern nur über die Gebäudeabschreibung (regelmäßig 50 Jahre) als Werbungskosten abgezogen werden. In diesem Zusammenhang ist auf ein wenig erfreuliches Urteil des Finanzgerichts Münster hinzuweisen, wonach Mieterabfindungen bei Entmietung wegen Renovierungsarbeiten einzubeziehen sind.

Auffassung des Finanzgerichts Münster

Zu den Aufwendungen im Sinne des § 6 Abs. 1 Nr. 1a S. 1 EStG gehören sämtliche Aufwendungen für bauliche Maßnahmen, die im Rahmen einer im Zusammenhang mit der Anschaffung des Gebäudes vorgenommenen Instandsetzung und Modernisierung anfallen.

Gesetzlich ausgenommen sind:

  • Aufwendungen für Erweiterungen und
  • Aufwendungen für Erhaltungsarbeiten, die jährlich üblicherweise anfallen.

Das Finanzgericht Münster ist nun der Auffassung, dass nicht nur die Kosten von baulichen Maßnahmen einzubeziehen sind, sondern auch die damit in engem wirtschaftlichen Zusammenhang stehenden sonstigen Aufwendungen, die durch die Durchführung der Maßnahme veranlasst sind und dieser dienen sollen (zum Beispiel die Baumaßnahme vorbereitende Aufwendungen).

Beachten Sie | Dazu können neben den Aufwendungen für die Planung der jeweiligen Baumaßnahme auch die Kosten zählen, die für die Entmietung aufgewendet werden. Entscheidend ist also der jeweilige Veranlassungszusammenhang der Aufwendungen. Das bedeutet Folgendes:

  • Soweit sonstige Kosten aufgewendet werden, um eine Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahme erst durchzuführen, sind diese den anschaffungsnahen Herstellungskosten zuzuordnen.
  • Stehen solche Kosten hingegen im Zusammenhang mit sonstigen Kosten, die nicht zu den anschaffungsnahen Herstellungskosten zählen, stellen diese sofort abziehbare Werbungskosten dar.

Man darf gespannt sein, wie der Bundesfinanzhof in der Revision entscheiden wird.

Praxistipp | Um die unschönen Steuerfolgen der anschaffungsnahen Herstellungskosten (Aufwendungen nur über die Gebäude-Abschreibung abzugsfähig) zu vermeiden, sollte die 15 %-Grenze innerhalb der Drei-Jahres-Frist nach Möglichkeit nicht überschritten werden. Dies gelingt in der Regel durch zeitliche Verschiebung der Maßnahmen.

Quelle |FG Münster, Urteil vom 12.11.2021, Az. 4 K 1941/20 F, Rev. BFH Az. IX R 29/21, unter www.iww.de, Abruf-Nr. 226373


Aufwendig gestaltete Wohngebäude: Verbilligte Vermietung an Angehörige besser vermeiden

Die verbilligte Vermietung einer Wohnung zu Wohnzwecken ist unschädlich bzw. gilt als vollentgeltlich, wenn das Entgelt mindestens 66 % der ortsüblichen Miete beträgt. Das Finanzgericht Baden-Württemberg hat das bei einer Vermietung eines aufwendig gestalteten Wohngebäudes allerdings jüngst anders gesehen und eine Totalüberschussprognose gefordert.

Gegen die Entscheidung des Finanzgerichts ist die Revision anhängig. Somit kann der Bundesfinanzhof nun klären, ob bei einer Vermietung mit mindestens 66 % der ortsüblichen Miete eine Totalüberschussprognose erforderlich ist, wenn es sich um ein aufwendig gestaltetes Wohngebäude (im konkreten Streitfall: Einfamilienhaus mit weit über 250 qm Wohnfläche) handelt.

Hintergrund und Regelung ab 2021

Bei einer verbilligten Überlassung einer Wohnung zu Wohnzwecken (z. B. an Angehörige) ist eine Entgeltlichkeitsgrenze einzuhalten, um den vollen Werbungskostenabzug zu sichern. Beträgt das Entgelt mindestens 66 % der ortsüblichen Miete, ist diese Grenze erfüllt.

Merke | Seit 2021 ist ein voller Werbungskostenabzug aber auch bei einem geringeren Entgelt möglich: Beträgt es 50 % und mehr, jedoch weniger als 66 % der ortsüblichen Miete, ist eine Totalüberschussprognoseprüfung vorzunehmen. Fällt diese positiv aus, ist Einkunftserzielungsabsicht zu unterstellen und der volle Werbungskostenabzug ist möglich. Anderenfalls ist von einer Einkunftserzielungsabsicht nur für den entgeltlich vermieteten Teil auszugehen und die Kosten sind aufzuteilen.

Quelle |FG Baden-Württemberg, Urteil vom 22.1.2021, Az. 5 K 1938/19, Rev. BFH: Az. IX R 17/21, unter www.iww.de, Abruf-Nr. 226476


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