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„Mietzuschussdarlehen“ als steuerpflichtige Einnahme

Fehlen bei einem „Mietzuschussdarlehen“ die typischen Merkmale eines Darlehens, kann die Zuwendung im Zeitpunkt ihres Zuflusses als steuerpflichtige Einnahme aus Vermietung und Verpachtung zu erfassen sein. Dies hat der Bundesfinanzhof entschieden.

Sachverhalt

Eine Vermieterin gewerblicher Immobilien erhielt vom Generalunternehmer eine Mindestrendite in Form eines Mietzuschusses. Der Grund: Unmittelbar nach Fertigstellung einer Gewerbeimmobilie war eine sofortige Vollvermietung nicht gewährleistet. Die Steuerpflichtige behandelte den Zuschuss als einkommensneutralen Darlehenszufluss. Dagegen sah das Finanzamt die Zuwendung als Garantieleistung für entgangene Mieteinnahmen an und erhöhte die Einnahmen – und zwar zu Recht, wie der Bundesfinanzhof entschied.

Zu den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung gehören nicht nur die Miet- oder Pachtzinsen, sondern auch alle sonstigen Entgelte. Sie müssen allerdings in einem objektiven wirtschaftlichen oder tatsächlichen Zusammenhang mit der Einkunftsart stehen und damit durch sie veranlasst sein.

Unerheblich ist dabei, ob der Mieter selbst oder ein Dritter die Gegenleistung erbringt. Die Leistung eines Dritten muss jedoch in unmittelbarem rechtlichen und wirtschaftlichen Zusammenhang mit der Überlassung des Gebrauchs oder der Nutzung stehen. Ein derartiger Zusammenhang ist insbesondere gegeben, wenn ein Dritter die Leistung erbringt, um dem Steuerpflichtigen die laufenden finanziellen Nachteile auszugleichen, die ihm wegen einer eingeschränkten Verwendungsmöglichkeit entstehen würden. Eine eingeschränkte Verwendungsmöglichkeit wäre beispielsweise bei einer Mietpreisbindung oder einem Belegungsrecht gegeben.

Beachten Sie | Entsprechendes gilt für Mietausfallversicherungen oder eine Mieteinnahmengarantie. Auch diese Leistungen sind durch die Vermietungstätigkeit veranlasst.

PRAXISHINWEIS | Bei der Frage, wie die Zuwendung des Dritten zu werten ist, ist auf den wirtschaftlichen Gehalt der Vereinbarung abzustellen.

Entscheidendes Merkmal eines Gelddarlehens ist die Überlassung der Valuta auf Zeit. Hieran fehlt es, wenn die Rückzahlungspflicht vom Eintritt einer Bedingung abhängig ist. Denn hier ist nicht nur der Zeitpunkt der Rückzahlung ungewiss, sondern auch, ob die Verpflichtung zur Rückgewähr unbedingt entsteht.

Quelle | BFH-Urteil vom 12.7.2016, Az. IX R 56/13


Grundsteuererlass bei Mietausfällen in 2016

Bei erheblichen Mietausfällen in 2016 kann unter gewissen Voraussetzungen ein teilweiser Erlass der Grundsteuer beantragt werden – allerdings nur noch bis zum 31.3.2017. Voraussetzung ist eine wesentliche Ertragsminderung, die der Steuerpflichtige nicht zu vertreten hat. Diese liegt vor, wenn der normale Rohertrag um mehr als die Hälfte gemindert ist. Ist dies der Fall, kann die Grundsteuer um 25 % erlassen werden. Sofern der Ertrag in voller Höhe ausfällt, ist ein Grundsteuererlass von 50 % möglich.


Einbauküche: Aufwendungen für Erneuerung sind über zehn Jahre abzuschreiben

Wird die komplette Einbauküche (Spüle, Herd, Einbaumöbel und Elektrogeräte) in einer vermieteten Wohnung erneuert, sind die Aufwendungen nicht sofort als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung abziehbar. Stattdessen müssen die Aufwendungen über einen Zeitraum von zehn Jahren abgeschrieben werden. Dies hat der Bundesfinanzhof entschieden.

Sachverhalt

Ein Steuerpflichtiger hatte die Einbauküchen in mehreren seiner Vermietungsobjekte entfernt und durch neue ersetzt. Die Aufwendungen machte er als sofort abziehbaren Erhaltungsaufwand geltend. Das Finanzamt ließ dagegen nur die Kosten für den Einbau von Herd und Spüle sowie für solche Elektrogeräte, deren Gesamtkosten die Betragsgrenze für geringwertige Wirtschaftsgüter (410 EUR) nicht überstiegen, zum sofortigen Abzug zu. Die Aufwendungen für die Einbaumöbel verteilte das Finanzamt auf die voraussichtliche Nutzungsdauer von zehn Jahren. Einspruchs- und Klageverfahren blieben ohne Erfolg.

Der Bundesfinanzhof hatte bislang die Auffassung vertreten, dass die in einer Einbauküche verbaute Spüle als Gebäudebestandteil anzusehen ist. Dies galt bisher in der Regel auch für den Küchenherd. Entsprechend waren Aufwendungen für die Erneuerung dieser Gegenstände als Erhaltungsaufwand sofort abziehbar.

Von dieser Beurteilung ist der Bundesfinanzhof nun aber abgerückt. Die Richter gehen davon aus, dass Spüle und Kochherd keine unselbstständigen Gebäudebestandteile mehr sind. Dies begründet der Bundesfinanzhof mit der geänderten Ausstattungspraxis.

Beachten Sie | Einzelne Elemente einer Einbauküche sind danach ein eigenständiges und zudem einheitliches Wirtschaftsgut mit einer Nutzungsdauer von zehn Jahren. Die Anschaffungs- und Herstellungskosten sind daher nur im Wege der Absetzung für Abnutzung (= Abschreibungen) steuerlich zu berücksichtigen.

Quelle | BFH-Urteil vom 3.8.2016, Az. IX R 14/15


Keine Gewerbesteuerpflicht bei Vermietung eines Einkaufszentrums

Die Vermietung eines Einkaufszentrums erfolgt noch im Rahmen der privaten Vermögensverwaltung und unterliegt somit nicht der Gewerbesteuer. Für die Annahme eines Gewerbebetriebs reicht es nach Meinung des Bundesfinanzhofs nicht aus, dass der Vermieter neben der Vermietung der Einkaufsflächen die für den Betrieb des Einkaufszentrums erforderlichen Infrastruktureinrichtungen bereitstellt und werbe- und verkaufsfördernde Maßnahmen für das gesamte Einkaufszentrum durchführt.

Der Bereich der privaten Vermögensverwaltung wird noch nicht verlassen, wenn ein Einkaufszentrum vermietet und den Mietern begleitende Dienstleistungen durch den Vermieter selbst oder auf dessen Veranlassung hin durch Dritte erbracht werden.

Ausschlaggebend war für den Bundesfinanzhof, dass diese Dienstleistungen die für die Vermietung eines Einkaufszentrums notwendige Infrastruktur betreffen. Leistungen wie die Reinigung, Bewachung sowie Bereitstellung von Sanitär- und Sozialräumen sind übliche Leistungen bei der Vermietung eines Einkaufszentrums.

Werbe- und verkaufsfördernde Maßnahmen stellen zwar Sonderleistungen dar. Da die Vermietungsgesellschaft damit aber das gesamte Einkaufszentrum bewarb, dient diese Werbung überwiegend dem Vermieterinteresse.

Quelle | BFH-Urteil vom 14.7.2016, Az. IV R 34/13


Kauf einer Mietimmobilie: Darauf ist zu achten!

Abschreibungen sind nur für das Gebäude, nicht für den Grund und Boden zulässig. Das heißt: Der Kaufpreis für bebaute Grundstücke ist aufzuteilen – und zwar am besten bereits im Kaufvertrag. Denn nach Ansicht des Bundesfinanzhofs (16.9.2015, Az. IX R 12/14) muss das Finanzamt der dort getroffenen Aufteilung grundsätzlich folgen. Erfolgt die Aufteilung aber nur zum Schein oder liegt ein Gestaltungsmissbrauch vor, ist eine Korrektur notwendig, die auf Basis der realen Verkehrswerte von Grund und Boden sowie Gebäude zu erfolgen hat.

Anschaffungsnahe Aufwendungen

Aufwendungen werden in Herstellungskosten umqualifiziert, wenn innerhalb von drei Jahren nach dem Gebäudekauf Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt werden, deren Netto-Aufwendungen 15 % der Gebäude-Anschaffungskosten übersteigen. Das Problem: Die Aufwendungen wirken sich nur über die Gebäudeabschreibung als Werbungskosten aus.

Die Frage, welche Aufwendungen in die Ermittlung der 15 %-Grenze einbezogen werden müssen, hat der Bundesfinanzhof nun (zulasten der Steuerpflichtigen) typisierend beantwortet (Urteile vom 14.6.2016, Az. IX R 25/14, Az. IX R 15/15, Az. IX R 22/15. Im Kern gilt Folgendes: Auch Schönheitsreparaturen sowie Maßnahmen, die das Gebäude erst vermietbar machen oder die es über den ursprünglichen Zustand hinaus wesentlich verbessern sind einzubeziehen. Grundsätzlich sind daher sämtliche Kosten zusammenzurechnen.

PRAXISHINWEIS | Es sollte – soweit es praktikabel ist – darauf geachtet werden, dass die 15 %-Grenze innerhalb der Drei-Jahres-Frist nicht überschritten wird, z. B. durch zeitliche Verschiebung der Maßnahmen.


Grundsteuer: Antrag auf Erlass und Reform

Bei erheblichen Mietausfällen in 2016 besteht bis zum 31.3.2017 die Möglichkeit, einen teilweisen Erlass der Grundsteuer zu beantragen.

Voraussetzung ist eine wesentliche Ertragsminderung, die der Steuerpflichtige nicht zu vertreten hat. Diese liegt vor, wenn der normale Rohertrag um mehr als die Hälfte gemindert ist. Ist dies der Fall, kann die Grundsteuer um 25 % erlassen werden. Fällt der Ertrag in voller Höhe aus, ist ein Grundsteuererlass von 50 % möglich.

Grundsteuerreform

Einheitswerte sind neben den Steuermesszahlen und den von den Gemeinden festgelegten Hebesätzen Grundlage für die Bemessung der Grundsteuer. Maßgebend für die Feststellung der Einheitswerte sind in den alten Bundesländern und West-Berlin die Wertverhältnisse zum 1.1.1964. In den neuen Bundesländern sind es sogar die Wertverhältnisse zum 1.1.1935.

Beachten Sie | Ob die Ermittlung anhand dieser alten Datenbasis verfassungsgemäß ist, muss bezweifelt werden. Derzeit sind beim Bundesverfassungsgericht mehrere Verfahren zur Verfassungsmäßigkeit der Einheitsbewertung anhängig (u. a. unter Az. 1 BvL 11/14).

Über eine Reform der Grundsteuer wird schon seit vielen Jahren heiß diskutiert. Nun gibt es eine neue Initiative, denn die Länder haben im Bundesrat am 23.9.2016 eine Reform angestoßen. Im Kern sollen rund 35 Millionen wirtschaftliche Einheiten (Grundstücke und Betriebe der Land- und Forstwirtschaft) erstmals auf den 1.1.2022 neu bewertet werden: unbebaute Grundstücke anhand von Bodenrichtwerten und bebaute Grundstücke zusätzlich anhand des Gebäudewerts unter Berücksichtigung von Art und Baujahr. Die Erhebung der neu reformierten Grundsteuer könnte erstmals für das Jahr 2027 erfolgen.

Kurzum: Eine Reform der Grundsteuer ist überfällig und wird auch kommen. Die Fragen sind „nur“: Wann, wie und vor allem, ob hiermit höhere Kosten verbunden sind?


Zwangsversteigerung: Instandhaltungsrücklage mindert Grunderwerbsteuer nicht

Das Meistgebot ist als Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer anzusetzen, wenn eine Eigentumswohnung bei einer Zwangsversteigerung erworben wird. Nach einer Entscheidung des Bundesfinanzhofs gilt dies auch dann, wenn eine Instandhaltungsrücklage vorhanden ist. Das bedeutet: Die Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer wird durch die Rücklage nicht gemindert.

Beachten Sie | Bei einem „normalen“ Erwerb durch notariellen Kaufvertrag hatte der Bundesfinanzhof 1991 entschieden, dass eine Instandhaltungsrücklage grunderwerbsteuermindernd berücksichtigt werden kann. In dem aktuellen Urteil lässt der Bundesfinanzhof ausdrücklich offen, ob er hieran weiter festhält.

Quelle | BFH-Urteil vom 2.3.2016, Az. II R 29/15


Verbilligte Wohnraumüberlassung: Ortsübliche Vergleichsmiete ist die Bruttomiete

Der Bundesfinanzhof musste jüngst entscheiden, wie die ortsübliche Vergleichsmiete zu ermitteln ist, wenn die Wohnung an Angehörige verbilligt vermietet wird. Das Resultat: Ortsübliche Miete ist die Bruttomiete, d. h. die Kaltmiete zuzüglich der nach der Betriebskostenverordnung (BetrKV) umlagefähigen Kosten.

Hintergrund: Die Vermietung gilt als vollentgeltlich, wenn die Miete mindestens 66 % des ortsüblichen Niveaus beträgt. In diesen Fällen erhalten Vermieter den vollen Werbungskostenabzug. Liegt die Miete darunter, sind die Kosten aufzuteilen.

MERKE | Die 66 %-Grenze gilt nur bei der verbilligten Vermietung zu Wohnzwecken. Erfolgt die Überlassung z. B. zu gewerblichen Zwecken, ist bei Vermietung unterhalb der ortsüblich erzielbaren Miete auch nur ein entsprechend anteiliger Werbungskostenabzug möglich.

Mit der vorliegenden Entscheidung hat der Bundesfinanzhof der Ansicht der Vorinstanz, wonach auf die Kaltmiete abzustellen sei, eine deutliche Absage erteilt. Das Finanzgericht Düsseldorf muss nun Feststellungen zur ortsüblichen Miete nachholen. Dazu hat es die ortsübliche Kaltmiete für Wohnungen vergleichbarer Art, Lage und Ausstattung unter Einbeziehung der Spannen des örtlichen Mietspiegels zuzüglich der nach der BetrKV umlagefähigen Kosten festzustellen.

PRAXISHINWEIS | Enthält der ortsübliche Mietspiegel Rahmenwerte, ist jeder der Werte als ortsüblich anzusehen, der innerhalb der vorgesehenen Spanne liegt – es ist also kein Durchschnittswert zu bilden. Dies ergibt sich aus einer Verfügung der Oberfinanzdirektion Frankfurt.

Quelle | BFH-Urteil vom 10.5.2016, Az. IX R 44/15; OFD Frankfurt vom 22.1.2015, Az. S 2253 A – 85 – St 227


Zum Wegfall der Einkunftserzielungsabsicht bei nicht mehr betriebsbereitem Objekt

Die Einkunftserzielungsabsicht kann bei einer früher vermieteten Eigentumswohnung entfallen, wenn diese mehrere Jahre (im Streitfall: über fünf Jahre) leer steht. Dies gilt nach einer Entscheidung des Finanzgerichts Mecklenburg-Vorpommern zumindest dann, wenn ungewiss ist, ob die für die Herstellung der Vermietbarkeit der Wohnung erforderliche Gesamtsanierung der Wohnanlage zum Abschluss gebracht werden kann. Hierbei ist dem Steuerpflichtigen das Fehlverhalten oder das Nichtverhalten der Miteigentümer zuzurechnen.

Hintergrund: Bei leer stehenden Objekten können Aufwendungen steuerlich nur berücksichtigt werden, wenn die Absicht, Vermietungseinkünfte erzielen zu wollen, festgestellt werden kann. Je länger der Leerstand andauert, desto schwieriger ist dieser Nachweis.

Im Streitfall waren für die Dauer des Leerstands nicht zuletzt außergewöhnliche und unvorhersehbare Umstände ursächlich (u. a. Veruntreuung der Sonderumlage, mehrere Miteigentümer konnten nicht ausfindig gemacht werden). Die Bedeutung solcher – nicht in der Sphäre des Steuerpflichtigen liegenden – Umstände soll nun im Revisionsverfahren durch den Bundesfinanzhof geklärt werden.

Zu beachten ist in diesem Zusammenhang auch die gegebenenfalls negative Auswirkung auf die Abzugsfähigkeit der Schuldzinsen. Ein nachträglicher Schuldzinsenabzug ist beim Wegfall der Einkunftserzielungsabsicht – anders als bei der Veräußerung einer vermieteten Immobilie – nämlich ausgeschlossen.

Quelle | FG Mecklenburg-Vorpommern, Urteil vom 6.4.2016, Az. 3 K 44/14, Rev. BFH Az. IX R 17/16


Disagio: Sofortabzug bei Marktüblichkeit

Ein Disagio ist nur dann nicht sofort als Werbungskosten abziehbar, wenn es sich nicht im Rahmen des am aktuellen Kreditmarkt Üblichen hält. Wird eine Disagiovereinbarung mit einer Geschäftsbank wie unter fremden Dritten geschlossen, indiziert dies die Marktüblichkeit, so der Bundesfinanzhof in einem aktuellen Urteil.

Hintergrund: Ausgaben sind für das Kalenderjahr anzusetzen, in dem sie geleistet worden sind. Werden Ausgaben für eine Nutzungsüberlassung von mehr als fünf Jahren im Voraus geleistet, sind sie insgesamt auf den Zeitraum gleichmäßig zu verteilen, für den die Vorauszahlung geleistet wird. Diese Regelung gilt aber nicht für ein Disagio, soweit es marktüblich ist.

Sachverhalt

Zur Finanzierung eines Vermietungsobjekts hatte ein Steuerpflichtiger in 2009 ein Darlehen von rund 1,3 Mio. EUR aufgenommen (Zinsbindung 10 Jahre, 2,85 % Nominalzinsen, Disagio 10 %). Das Disagio (ca. 130.000 EUR) wurde im Erstjahr als sofort abziehbare Werbungskosten angesetzt. Das Finanzamt akzeptierte indes nur einen marktüblichen Teil von 5 % und verteilte den restlichen Betrag gleichmäßig auf den Zinsbindungszeitraum von zehn Jahren. Das Finanzgericht Rheinland-Pfalz bestätigte diese Handhabung. Der Bundesfinanzhof hingegen hob die Entscheidung auf und verwies den Streitfall zur anderweitigen Verhandlung und Entscheidung an die Vorinstanz zurück.

Die Entscheidung

Wird eine Zins- und Disagiovereinbarung mit einer Geschäftsbank wie unter fremden Dritten geschlossen, indiziert dies die Marktüblichkeit. Angesichts der üblichen Pflicht von Geschäftsbanken zur Risikokontrolle sind mit einer Geschäftsbank vereinbarte Zinsgestaltungen regelmäßig als im Rahmen des am Kreditmarkt Üblichen zu betrachten.

Diese Vermutung kann widerlegt werden, wenn besondere Umstände vorliegen, die dafür sprechen, dass der Rahmen des am Kreditmarkt Üblichen verlassen wird. Solche Umstände können etwa in einer besonderen Kreditunwürdigkeit des Darlehensnehmers, besonderen persönlichen Beziehungen der Beteiligten zueinander oder ganz atypischen Vertragsgestaltungen liegen.

Beachten Sie | Soweit das Bundesfinanzministerium in seinem Schreiben aus 2003 aus Vereinfachungsgründen von der Marktüblichkeit ausgeht, wenn für ein Darlehen mit einem Zinsfestschreibungszeitraum von mindestens fünf Jahren ein Disagio in Höhe von bis zu 5 % vereinbart worden ist, bedeutet dies eine Sachverhaltstypisierung. Handelt es sich jedoch um ein Disagio von mehr als 5 %, dann trifft diese Nichtbeanstandungsgrenze keine Aussage.

FAZIT | Da die Vereinbarung im Streitfall mit einer Geschäftsbank abgeschlossen wurde, ist die Marktüblichkeit der Abrede zu vermuten. Um diese Vermutung zu widerlegen, hätte das Finanzgericht die Einzelumstände der Vertragsgestaltung prüfen müssen.

Quelle | BFH-Urteil vom 8.3.2016, Az. IX R 38/14; BMF-Schreiben vom 20.10.2003, Az. IV C 3 – S 2253 a – 48/03


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