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Grundsteuererlass: Antrag bei erheblichen Mietausfällen in 2014

Bei erheblichen Mietausfällen in 2014 kann unter gewissen Voraussetzungen ein teilweiser Erlass der Grundsteuer beantragt werden.

Voraussetzung ist eine wesentliche Ertragsminderung, die der Steuerpflichtige nicht zu vertreten hat. Eine wesentliche Ertragsminderung liegt vor, wenn der normale Rohertrag um mehr als die Hälfte gemindert ist. Ist dies der Fall, kann die Grundsteuer um 25 % erlassen werden. Sofern der Ertrag in voller Höhe ausfällt, ist ein Grundsteuererlass von 50 % möglich.

Beachten Sie | Der Antrag ist spätestens bis zum 31.3.2015 zu stellen.


Zur Aufteilung des Gesamtkaufpreises bei Anschaffung eines bebauten Grundstücks

Erwirbt der Steuerpflichtige ein bebautes Grundstück zum Zwecke der Vermietung, bemisst sich die Höhe der Abschreibungen nach dem auf das Gebäude entfallenden Anteil am Gesamtkaufpreis. Der Aufteilungsmaßstab richtet sich dabei grundsätzlich nach der Kaufpreisaufteilung der Vertragsparteien, so das Finanzgericht Berlin-Brandenburg, das sich in seiner Entscheidung insbesondere mit den Ausnahmetatbeständen beschäftigt hat.

Eine Einigung der Vertragsparteien ist zu berücksichtigen, wenn es sich um eine von wechselseitigen Interessen getragene Vereinbarung handelt. Demgegenüber ist der Aufteilungsmaßstab nicht zugrunde zu legen, wenn die Voraussetzungen für die Annahme eines Scheingeschäfts oder eines Gestaltungsmissbrauchs vorliegen oder nennenswerte Zweifel an der vertraglich vereinbarten Aufteilung bestehen. Ist dies der Fall, darf das Finanzamt schätzen.

Nach Ansicht des Finanzgerichts Berlin-Brandenburg können nennenswerte Zweifel an der Aufteilung der Vertragsparteien nicht allein deshalb bejaht werden, weil der auf den Grund und Boden entfallende Wertanteil geringer ist als der amtliche Bodenrichtwert. Denn auch dieser Wert ist nur eine Schätzungsgrundlage.

Beachten Sie | Gegen diese Entscheidung ist inzwischen die Revision beim Bundesfinanzhof anhängig. Dieser wird sich in der Revision insbesondere mit folgenden zentralen Fragen beschäftigen müssen:

  • Kann ein deutliches Unterschreiten des Bodenrichtwerts Zweifel an der Kaufpreisaufteilung laut Kaufvertrag begründen?
  • Bietet in diesem Zusammenhang die im Steuerrecht allgemein angewendete Wesentlichkeitsgrenze von 10 % einen Anhaltspunkt für eine „deutliche“ Wertabweichung?

Quelle | FG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 18.2.2014, Az. 5 K 5012/12, Rev. BFH Az. IX R 12/14, unter www.iww.de, Abruf-Nr. 142825


Nachträglicher Schuldzinsenabzug auch bei nicht steuerbarem Hausverkauf

Veräußert der Steuerpflichtige seine fremdfinanzierte Mietimmobilie, können Schuldzinsen weiterhin als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung abgesetzt werden, wenn der Erlös nicht ausreicht, um das Darlehen zu tilgen. Dies hatte der Bundesfinanzhof bis dato nur für steuerbare Veräußerungen innerhalb der 10-jährigen Spekulationsfrist entschieden. Nunmehr hat der Bundesfinanzhof die Möglichkeit des Schuldzinsenabzugs erweitert: Ein solcher ist nämlich auch nach einer nicht steuerbaren Veräußerung außerhalb der Spekulationsfrist möglich.

Da der Bundesfinanzhof nicht allein auf den ursprünglichen, mit der Schuldaufnahme verfolgten Zweck abstellt, können auch auf ein Refinanzierungs- oder Umschuldungsdarlehen gezahlte Schuldzinsen dem Grunde nach durch die (frühere) Einkünfteerzielung veranlasst und damit abzugsfähig sein. Dies gilt aber nur, soweit die Valuta des Umschuldungsdarlehens nicht über den abzulösenden Restdarlehensbetrag hinausgeht und sich die Umschuldung im Rahmen einer marktüblichen Finanzierung bewegt.

Beachten Sie: Das Urteil des Bundesfinanzhofs korrespondiert nicht mit der bislang von der Verwaltung vertretenen Ansicht, die einen nachträglichen Werbungskostenabzug bei einer nicht steuerbaren Veräußerung versagt. Es dürfte jedoch damit zu rechnen sein, dass sich die Verwaltung auch der weitergehenden Rechtsprechung anschließen wird.

Kein Abzug nach Aufgabe der Einkünfteerzielungsabsicht

In einer weiteren aktuellen Entscheidung hat der Bundesfinanzhof klargestellt, dass nachträgliche Schuldzinsen indes nicht abzugsfähig sind, wenn der Steuerpflichtige zwar ursprünglich mit Einkünfteerzielungsabsicht gehandelt hat, seine Absicht zu einer (weiteren) Einkünfteerzielung jedoch bereits vor der Veräußerung des Immobilienobjekts aus anderen Gründen weggefallen ist (BFH-Urteil vom 8.4.2014, Az. IX R 45/13; BFH-Urteil vom 21.1.2014, Az. IX R 37/12; BFH-Urteil vom 20.6.2012, Az. IX R 67/10, BMF-Schreiben vom 28.3.2013, Az. IV C 1 – S 2211/11/10001:001).


Verbilligte Vermietung: Zur Überschussprognose für Altfälle

Die ab 2012 geltende Neuregelung bei einer verbilligten Vermietung lässt die Notwendigkeit einer Überschussprognose zur Ermittlung der Einkünfteerzielungsabsicht für die Vorjahre nicht entfallen, so das Finanzgericht Hamburg

Zum Hintergrund

Rechtslage bis 2011: Beträgt das Entgelt für die Überlassung einer Wohnung zu Wohnzwecken weniger als 56 % der ortsüblichen Marktmiete, dürfen die Werbungskosten nur im Verhältnis der tatsächlichen Miete zur ortsüblichen Miete abgezogen werden. Werden zwar 56 %, aber weniger als 75 % der ortsüblichen Miete vereinbart, muss durch eine Überschussprognose ermittelt werden, ob ein Totalüberschuss erzielt werden kann. Nur dann gibt es den vollen Werbungskostenabzug.

Rechtslage ab 2012: Seit 2012 gilt die Vermietung bereits dann als vollentgeltlich, wenn die Miete mindestens 66 % des ortsüblichen Niveaus beträgt. Liegt die Miete darunter, sind die Kosten aufzuteilen. Die Überschussprognose ist entfallen.

Entscheidung

Das Finanzgericht Hamburg stellte zunächst heraus, dass sich die vom Bundesfinanzhof geforderte Überschussprognose zwar nicht unmittelbar aus dem alten Gesetzeswortlaut ableiten lässt. Sie ergibt sich aber daraus, dass die Regelung nur auf das Verhältnis der vereinbarten Miete zur ortsüblichen Marktmiete abstellt.

Die Neuregelung hat der Gesetzgeber erst ab 2012 in Kraft gesetzt und nicht ab dem Tag der Verkündung mit Wirkung für noch alle offenen Fälle. Damit hat der Gesetzgeber die Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs bis 2011 ausdrücklich gebilligt. Die Argumentation des Steuerpflichtigen, durch die Neuregelung ergebe sich ein Indiz auf einen gesetzgeberischen Willen gegen die Rechtsprechung für die Vergangenheit, lässt sich nach Ansicht des Finanzgerichts Hamburg anhand der Gesetzesmaterialien nicht nachvollziehen.

Hinweis: Gegen diese Entscheidung wurde Nichtzulassungsbeschwerde eingelegt (FG Hamburg, Urteil vom 19.9.2013, Az. 3 K 211/12, NZB Az. IX B 154/13).


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