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Überschusserzielungsabsicht bei Nutzung einer Immobilie als Ferienwohnung

Bei einer auf Dauer angelegten Vermietungstätigkeit ist grundsätzlich typisierend davon auszugehen, dass der Steuerpflichtige beabsichtigt, letztlich einen Einnahmenüberschuss zu erzielen, auch wenn sich über längere Zeiträume Verluste ergeben. Nach Ansicht des Finanzgerichts Sachsen kann eine Überschusserzielungsabsicht aber nicht unterstellt werden, wenn eine Immobilie in einem Feriengebiet zeitweise für einen oder mehrere Tage als Ferienwohnung und zeitweise durch mehrmonatige Zeitmietverträge an feste Mieter vermietet wird. Hier ist eine konkrete Überschussprognose zu erstellen.

Hintergrund

Bei einer Ferienwohnung ist eine Überschusserzielungsabsicht nach der Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs zu bejahen, wenn sie

  • ausschließlich an Feriengäste vermietet,
  • in der übrigen Zeit hierfür bereitgehalten wird und
  • das Vermieten die ortsübliche Vermietungszeit von Ferienwohnungen – abgesehen von Vermietungshindernissen – nicht erheblich (das heißt um mindestens 25 %) unterschreitet.

Liegen die Voraussetzungen bei einer Ferienimmobilie nicht vor, ist die Vermietung mit einer auf Dauer ausgerichteten Vermietungstätigkeit nicht vergleichbar; die Einkünfteerzielungsabsicht muss durch eine Prognose überprüft werden.

Anmerkungen

Gegen die Entscheidung des Finanzgerichts Sachsen ist nach erfolgreicher Nichtzulassungsbeschwerde die Revision anhängig. Hier wird der Bundesfinanzhof klären müssen, ob bei einer Vermietung, die sich aus tageweiser und mehrmonatiger Gebrauchsüberlassung zusammensetzt, typisierend von einer Einkünfteerzielungsabsicht auszugehen ist.

Der Steuerpflichtige vertritt hier zumindest folgende Position: Aus dem Umstand, dass ein Mietvertrag für eine bestimmte Zeit abgeschlossen ist, folgt keine steuerlich bedeutsame Befristung. Eine Vermietung kann auch auf Dauer angelegt sein, wenn mehrere Zeitmietverträge hintereinander abgeschlossen werden oder der ursprüngliche Vertrag verlängert werden soll.

Ob der Bundesfinanzhof die Besonderheiten des Sachverhalts nutzt, um seine bisherigen Rechtsgrundsätze zur Überschusserzielungsabsicht weiterzuentwickeln, bleibt vorerst abzuwarten.

Quelle | FG Sachsen, Urteil vom 6.3.2017, Az. 6 K 1304/14, Rev. BFH Az. IX R 37/17

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