SteuerBeratung aus Düsseldorf für Düsseldorf.

Keine Gewerbesteuerpflicht bei Vermietung eines Einkaufszentrums

Die Vermietung eines Einkaufszentrums erfolgt noch im Rahmen der privaten Vermögensverwaltung und unterliegt somit nicht der Gewerbesteuer. Für die Annahme eines Gewerbebetriebs reicht es nach Meinung des Bundesfinanzhofs nicht aus, dass der Vermieter neben der Vermietung der Einkaufsflächen die für den Betrieb des Einkaufszentrums erforderlichen Infrastruktureinrichtungen bereitstellt und werbe- und verkaufsfördernde Maßnahmen für das gesamte Einkaufszentrum durchführt.

Der Bereich der privaten Vermögensverwaltung wird noch nicht verlassen, wenn ein Einkaufszentrum vermietet und den Mietern begleitende Dienstleistungen durch den Vermieter selbst oder auf dessen Veranlassung hin durch Dritte erbracht werden.

Ausschlaggebend war für den Bundesfinanzhof, dass diese Dienstleistungen die für die Vermietung eines Einkaufszentrums notwendige Infrastruktur betreffen. Leistungen wie die Reinigung, Bewachung sowie Bereitstellung von Sanitär- und Sozialräumen sind übliche Leistungen bei der Vermietung eines Einkaufszentrums.

Werbe- und verkaufsfördernde Maßnahmen stellen zwar Sonderleistungen dar. Da die Vermietungsgesellschaft damit aber das gesamte Einkaufszentrum bewarb, dient diese Werbung überwiegend dem Vermieterinteresse.

Quelle | BFH-Urteil vom 14.7.2016, Az. IV R 34/13


Kauf einer Mietimmobilie: Darauf ist zu achten!

Abschreibungen sind nur für das Gebäude, nicht für den Grund und Boden zulässig. Das heißt: Der Kaufpreis für bebaute Grundstücke ist aufzuteilen – und zwar am besten bereits im Kaufvertrag. Denn nach Ansicht des Bundesfinanzhofs (16.9.2015, Az. IX R 12/14) muss das Finanzamt der dort getroffenen Aufteilung grundsätzlich folgen. Erfolgt die Aufteilung aber nur zum Schein oder liegt ein Gestaltungsmissbrauch vor, ist eine Korrektur notwendig, die auf Basis der realen Verkehrswerte von Grund und Boden sowie Gebäude zu erfolgen hat.

Anschaffungsnahe Aufwendungen

Aufwendungen werden in Herstellungskosten umqualifiziert, wenn innerhalb von drei Jahren nach dem Gebäudekauf Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt werden, deren Netto-Aufwendungen 15 % der Gebäude-Anschaffungskosten übersteigen. Das Problem: Die Aufwendungen wirken sich nur über die Gebäudeabschreibung als Werbungskosten aus.

Die Frage, welche Aufwendungen in die Ermittlung der 15 %-Grenze einbezogen werden müssen, hat der Bundesfinanzhof nun (zulasten der Steuerpflichtigen) typisierend beantwortet (Urteile vom 14.6.2016, Az. IX R 25/14, Az. IX R 15/15, Az. IX R 22/15. Im Kern gilt Folgendes: Auch Schönheitsreparaturen sowie Maßnahmen, die das Gebäude erst vermietbar machen oder die es über den ursprünglichen Zustand hinaus wesentlich verbessern sind einzubeziehen. Grundsätzlich sind daher sämtliche Kosten zusammenzurechnen.

PRAXISHINWEIS | Es sollte – soweit es praktikabel ist – darauf geachtet werden, dass die 15 %-Grenze innerhalb der Drei-Jahres-Frist nicht überschritten wird, z. B. durch zeitliche Verschiebung der Maßnahmen.


Riester- und Rürup-Policen im Fokus

Tages- und Festgeld ist wegen niedriger Zinsen eher unattraktiv und viele Anleger sehen Aktien als zu unsicher an. Mögliche Alternativen: Riester- und Rürup-Policen.

Riester

Wird ein Riester-Vertrag noch in 2016 abgeschlossen, sichert das die staatlichen Zulagen für das gesamte Jahr (Grundzulage 154 EUR, Kinderzulage 185 EUR, bei Geburt ab 2008: 300 EUR). Für Zulageberechtigte, die zu Beginn des Beitragsjahres das 25. Lebensjahr noch nicht vollendet haben, erhöht sich die Grundzulage um einmalig 200 EUR.

Die volle Zulage setzt voraus, dass der Mindesteigenbeitrag eingezahlt wird. Dieser beträgt 4 % des im Vorjahr erzielten rentenversicherungspflichtigen Einkommens abzüglich der erhaltenen Grund- bzw. Kinderzulagen. Er ist nach oben auf 2.100 EUR (Eigenbeitrag und Zulage) begrenzt. Mindestens ist ein Sockelbetrag von 60 EUR zu leisten.

Beachten Sie | Ohne Dauerzulageverfahren muss der Zulagenantrag bis Ende des übernächsten Jahres eingereicht werden. Die Frist für die Zulage des Jahres 2014 läuft somit Ende 2016 ab.

Rürup

Aus steuerlicher Sicht kommen Rürup-Verträge insbesondere für Selbstständige in Betracht, die ihre Höchstbeträge bei den Vorsorgeaufwendungen noch nicht ausgeschöpft haben. Für die Steuererklärung 2016 liegt der Höchstbetrag für Beiträge zugunsten einer Basisversorgung im Alter bei 22.767 EUR (bzw. bei 45.534 EUR bei Zusammenveranlagung). In 2016 können hiervon 82 % als Sonderausgaben geltend gemacht werden.

Beachten Sie | Vor Abschluss eines Rürup-Vertrags sollte jedoch bedacht werden, dass die Ansprüche grundsätzlich nicht vererbbar, nicht beleihbar und nicht veräußerbar sind.


Brandenburg will die Abgeltungsteuer abschaffen

Brandenburg hat im Bundesrat eine Gesetzesinitiative zur Abschaffung der Abgeltungsteuer gestartet. Ein entsprechender Entschließungsantrag Brandenburgs wurde an die Ausschüsse des Bundesrats überwiesen. Ziel ist es, Kapitaleinkünfte nach erfolgter Einführung des internationalen automatischen Informationsaustauschs von Steuerdaten wieder dem persönlichen Einkommensteuersatz zu unterwerfen.

Hintergrund: Seit 2008 werden Einkünfte aus Kapitalvermögen nicht mehr mit dem persönlichen Steuersatz, sondern pauschal mit 25 % besteuert. Die Abgeltungsteuer wurde u. a. eingeführt, um die Steuerflucht ins Ausland einzudämmen.

Auffassung Brandenburgs

Nach Ansicht Brandenburgs privilegiert die Abgeltungsteuer die Besserverdienenden. Im Vergleich zum persönlichen Einkommensteuersatz (bis zu 45 %) stellt der pauschale Steuersatz von 25 % eine unverhältnismäßige Bevorzugung dar.

Ferner hat sich gezeigt, dass ein geringer Steuersatz von 25 % kein wirksames Mittel gegen Kapitalflucht und Steuerhinterziehung darstellt. Dies gilt umso mehr, als mit dem Gesetz zum automatischen Informationsaustausch über Finanzkonten in Steuersachen die Grundlage für eine effektive Besteuerung von im Ausland angelegtem Kapital geschaffen wurde. Damit wird zukünftig ein zeitnaher Austausch von steuerrelevanten Informationen zwischen den Mitgliedstaaten der EU sowie zwischen den zahlreichen OECD-Ländern ermöglicht.

Weitere Meinungen

Ob der Vorstoß Brandenburgs letztendlich Erfolg haben wird, bleibt abzuwarten. Es ist jedoch zu konstatieren, dass über die Abschaffung der Abgeltungsteuer bereits seit einiger Zeit diskutiert wird. Auch namhafte Politiker der Bundesregierung (z. B. Sigmar Gabriel) befürworten eine Abschaffung.

Demgegenüber haben sich die deutschen Banken Ende vergangenen Jahres für den Erhalt der Abgeltungsteuer eingesetzt. Zum einen liegt der Steuersatz von 25 % im Vergleich mit anderen EU-Mitgliedstaaten an der oberen Grenze. Außerdem werden Kapitalerträge in Deutschland „brutto“ besteuert: Kosten wie Depotgebühren, Vermögensverwaltungskosten und Fahrtkosten zu Hauptversammlungen (= Werbungskosten) sind nicht absetzbar. Zudem können Veräußerungsverluste mit anderen Kapitalerträgen nur eingeschränkt verrechnet werden.

Quelle | Entschließung des Bundesrates zur Abschaffung der Abgeltungsteuer, BR-Drs. 643/16 vom 4.11.2016


Verbilligte Wohnraumüberlassung: Ortsübliche Vergleichsmiete ist die Bruttomiete

Der Bundesfinanzhof musste jüngst entscheiden, wie die ortsübliche Vergleichsmiete zu ermitteln ist, wenn die Wohnung an Angehörige verbilligt vermietet wird. Das Resultat: Ortsübliche Miete ist die Bruttomiete, d. h. die Kaltmiete zuzüglich der nach der Betriebskostenverordnung (BetrKV) umlagefähigen Kosten.

Hintergrund: Die Vermietung gilt als vollentgeltlich, wenn die Miete mindestens 66 % des ortsüblichen Niveaus beträgt. In diesen Fällen erhalten Vermieter den vollen Werbungskostenabzug. Liegt die Miete darunter, sind die Kosten aufzuteilen.

MERKE | Die 66 %-Grenze gilt nur bei der verbilligten Vermietung zu Wohnzwecken. Erfolgt die Überlassung z. B. zu gewerblichen Zwecken, ist bei Vermietung unterhalb der ortsüblich erzielbaren Miete auch nur ein entsprechend anteiliger Werbungskostenabzug möglich.

Mit der vorliegenden Entscheidung hat der Bundesfinanzhof der Ansicht der Vorinstanz, wonach auf die Kaltmiete abzustellen sei, eine deutliche Absage erteilt. Das Finanzgericht Düsseldorf muss nun Feststellungen zur ortsüblichen Miete nachholen. Dazu hat es die ortsübliche Kaltmiete für Wohnungen vergleichbarer Art, Lage und Ausstattung unter Einbeziehung der Spannen des örtlichen Mietspiegels zuzüglich der nach der BetrKV umlagefähigen Kosten festzustellen.

PRAXISHINWEIS | Enthält der ortsübliche Mietspiegel Rahmenwerte, ist jeder der Werte als ortsüblich anzusehen, der innerhalb der vorgesehenen Spanne liegt – es ist also kein Durchschnittswert zu bilden. Dies ergibt sich aus einer Verfügung der Oberfinanzdirektion Frankfurt.

Quelle | BFH-Urteil vom 10.5.2016, Az. IX R 44/15; OFD Frankfurt vom 22.1.2015, Az. S 2253 A – 85 – St 227


Bundesrat stoppt Erbschaftsteuerreform

Die von der Großen Koalition vereinbarte Reform der Erbschaft- und Schenkungsteuer ist am 8.7.2016 im Bundesrat gescheitert. Nun wird sich der Vermittlungsausschuss mit den Reformplänen befassen müssen.

Hintergrund: Das Bundesverfassungsgericht hält die derzeitige Privilegierung des Betriebsvermögens bei der Erbschaft- und Schenkungsteuer angesichts ihres Ausmaßes und der eröffneten Gestaltungsmöglichkeiten für mit dem Grundgesetz unvereinbar. Mit Urteil vom 17.12.2014 verpflichteten die Richter den Gesetzgeber, spätestens bis zum 30.6.2016 eine Neuregelung zu treffen. Eineinhalb Jahre Zeit waren aber offensichtlich nicht genug!

Viele Experten halten die vom Bundestag am 24.6.2016 beschlossene Reform (erneut) für nicht verfassungsgerecht. So äußerte sich z. B. NRW-Finanzminister Walter-Borjans: „Wenn Millionenerbschaften von Unternehmenserben künftig zum Teil nur halb so hoch versteuert werden müssen wie nach der bisherigen, vom Bundesverfassungsgericht als zu günstig verworfenen Regelung, dann ist stark zu bezweifeln, dass das Gesetz verfassungskonform ist.“

Kurzum: Derzeit bleibt in erster Linie zu hoffen, dass eine rechtssichere Neuregelung gefunden wird, auf die sich die Steuerpflichtigen verlassen können und die nicht (erneut) vom Bundesverfassungsgericht verworfen wird.

Quelle | Gesetz zur Anpassung des Erbschaftsteuer- und Schenkungsteuergesetzes an die Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts, BR-Drs. 344/16 (B) vom 8.7.2016; Statement von Norbert Walter-Borjans hier


Abzugsbeschränkung für Verluste aus betrieblichen Termingeschäften verfassungsgemäß

Der Bundesfinanzhof hält die gesetzliche Ausgleichs- und Abzugsbeschränkung für Verluste aus betrieblichen Termingeschäften für verfassungsgemäß. Dies gilt zumindest in den Fällen, in denen es nicht zu einer Definitivbelastung kommt.

Hintergrund: Verluste aus betrieblichen Termingeschäften dürfen weder mit anderen Einkünften aus Gewerbebetrieb noch mit Einkünften aus anderen Einkunftsarten verrechnet werden. Sie mindern jedoch die Gewinne, die der Steuerpflichtige in dem unmittelbar vorangegangenen und in den folgenden Wirtschaftsjahren aus betrieblichen Termingeschäften erzielt hat oder erzielt.

Sachverhalt

Eine Personengesellschaft, die primär Grundstücke verpachtete, hatte liquide Mittel in Zins-Währungs-Swaps investiert und daraus Verluste erzielt. Das Finanzamt behandelte diese als Verluste aus Termingeschäften und lehnte eine Verrechnung mit den im Übrigen erzielten Gewinnen ab – und zwar zu Recht, wie der Bundesfinanzhof befand.

Verfassungsrechtlich ist es nicht erforderlich, dass sich ein Verlust steuerlich schon im Veranlagungsjahr seiner Entstehung auswirken muss. Auch die Schlechterstellung betrieblicher Verluste aus Termingeschäften gegenüber sonstigen betrieblichen Verlusten ist gerechtfertigt. Denn bei den Termingeschäften handelt es sich um hochspekulative und damit besonders risikogeneigte Geschäfte, sodass Verluste bei solchen Geschäften deutlich wahrscheinlicher sind als bei sonstigen betrieblichen Tätigkeiten.

Beachten Sie | Der Bundesfinanzhof musste indes nicht entscheiden, ob die Ausgleichs- und Abzugsbeschränkung verfassungswidrig sein könnte, wenn eine Verlustnutzung in späteren Jahren nicht mehr möglich ist.

Quelle | BFH-Urteil vom 28.4.2016, Az. IV R 20/13, unter www.iww.de, Abruf-Nr. 186873


Aktuelles zur vorbehaltenen Selbstnutzung bei vermieteten Ferienwohnungen

Vermieten Steuerpflichtige Ferienwohnungen, sind sie gut beraten, sich keine zeitweise Selbstnutzung vorzubehalten. Denn nur dann erkennt das Finanzamt (dauerhafte) Verluste ohne Überschussprognose an. In diesem Zusammenhang musste das Finanzgericht Köln über folgende Frage entscheiden: Welche Auswirkungen hat eine zunächst mögliche Selbstnutzung, wenn diese später ausgeschlossen wird?

Vorbemerkungen

Bei dauerhafter Vermietung eines bebauten, Wohnzwecken dienenden Grundstücks ist auch bei dauerhaft erzielten Verlusten regelmäßig von einer Einkünfteerzielungsabsicht auszugehen, ohne dass es einer zu erstellenden Überschussprognose (grundsätzlich für einen Zeitraum von 30 Jahren) bedarf.

Bei der Vermietung von Ferienwohnungen sind weitere Punkte zu beherzigen: Eine Einkünfteerzielungsabsicht kann nur unterstellt werden, wenn die Ferienwohnung im ganzen Jahr – bis auf ortsübliche Leerstandszeiten – an wechselnde Feriengäste vermietet und nicht für eine (zeitweise) Selbstnutzung vorgehalten wird. Ob der Steuerpflichtige von seinem Eigennutzungsrecht Gebrauch macht, ist insoweit unerheblich.

Zudem darf die ortsübliche Vermietungszeit von Ferienwohnungen – ohne dass Vermietungshindernisse gegeben sind – nicht erheblich unterschritten werden. Die Unterschreitensgrenze liegt bei mindestens 25 %.

Nachträglicher Verzicht auf Selbstnutzung

Im Streitfall des Finanzgerichts Köln hatte ein Ehepaar 1999 ein Ferienhaus erworben und hierfür einen Gästevermittlungsvertrag über zehn Jahre abgeschlossen. Dieser sah die Selbstnutzung für max. vier Wochen im Jahr vor. Diese Möglichkeit wurde 2000 ausgeschlossen und aus dem Vertrag aus 1999 gestrichen.

Der Streitfall befand sich nach dem zurückverweisenden Revisionsurteil des Bundesfinanzhofs im 2. Rechtsgang. Erstaunlicherweise legte das Ehepaar erst hier die „Zusatzvereinbarung“ bzw. den Änderungsvertrag vor.

Das Finanzgericht erkannte die Verluste für die Streitjahre 2004 und 2005 an. Eine Überprüfung der Einkünfteerzielungsabsicht anhand einer Überschussprognose war nach Ansicht der Richter nicht angezeigt, weil das Ehepaar die Selbstnutzung der Ferienwohnung in einer Ergänzungsvereinbarung ausgeschlossen hatte.

PRAXISHINWEIS | Das Urteil ist trotz Revisionszulassung rechtskräftig geworden. Es hätte sicherlich der Rechtssicherheit gedient, wenn der Bundesfinanzhof Gelegenheit bekommen hätte, Stellung zu nehmen.

Es sollte auch bedacht werden, dass das Finanzamt überprüfen wird, ob es sich um eine nachträglich geschlossene oder nur um eine fingierte Vereinbarung handelt. In letzterem Fall dürfte der Vorgang eine strafrechtliche Relevanz bekommen.

Quelle | FG Köln, Urteil vom 17.12.2015, Az. 10 K 2322/13


Darf die Bausparkasse Altverträge kündigen?

Viele Bausparer haben noch hochverzinsliche Bausparverträge. Angesichts der Niedrigzinsphase gehen die Bausparkassen nun vermehrt dazu über, diese Altverträge zu kündigen. Dass eine Kündigung nicht immer rechtens ist, zeigen zwei Entscheidungen des Oberlandesgerichts (OLG) Stuttgart.

Sachverhalt

Eine Bausparerin schloss 1999 zwei Bausparverträge ab, die 2001 zuteilungsreif wurden. Ein Bauspardarlehen nahm sie nicht in Anspruch. Der Zinssatz für das Bausparguthaben betrug jeweils 2,5 % p. a. und konnte bei Verzicht auf das Bauspardarlehen oder Wahl eines höher verzinslichen Bauspardarlehens um einen Bonuszins von 2,0 % p. a. erhöht werden. Beide Verträge waren nur zu etwa Dreiviertel angespart. Anfang 2015 kündigte die Bausparkasse die Bausparverträge.

Dieser Fall weicht gegenüber dem am 30.3.2016 ebenfalls vom OLG Stuttgart entschiedenen Fall insoweit ab, als die Bausparerin nach den Allgemeinen Bedingungen für Bausparverträge nur bis zum Erreichen eines Mindestsparguthabens von 50 % der Bausparsumme zur Ansparung verpflichtet ist.

Eine Kündigung hielt das OLG in beiden Fällen für unberechtigt. Die Bausparkasse könne sich nicht auf § 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB berufen, wonach ein Darlehensnehmer das Darlehen zehn Jahre nach dessen vollständigem Empfang kündigen könne. Die Vorschrift sei auf Bausparverträge in der Ansparphase nicht anwendbar. Der bezweckte Schutz von Darlehensnehmern treffe auf das Passivgeschäft der Bausparkassen nicht zu. Sie hätten bei der Zinsfestlegung eine unerwünscht lange Laufzeit ausschließen müssen.

PRAXISHINWEIS | Das OLG Stuttgart ließ die Revision zu, weil die Frage der Anwendung des § 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB auf zuteilungsreife Bausparverträge grundsätzliche Bedeutung hat und andere OLG (z. B. OLG Hamm) eine gegenteilige Auffassung vertreten.

Quelle | OLG Stuttgart, Urteil vom 4.5.2016, Az. 9 U 230/15 sowie Urteil vom 30.3.2016, Az. 9 U 171/15; OLG Hamm, Beschluss vom 30.12.2015, Az. 31 U 191/15


Fahrtkosten zum Mietobjekt regelmäßig in voller Höhe als Werbungskosten abziehbar

Vermieter können Fahrtkosten zu ihren Vermietungsobjekten grundsätzlich mit einer Pauschale von 0,30 EUR für jeden gefahrenen Kilometer als Werbungskosten geltend machen. Die ungünstigere Entfernungspauschaleist nur dann anzuwenden, wenn das Vermietungsobjekt ausnahmsweise die regelmäßige Tätigkeitsstätte des Vermieters ist. Dies hat der Bundesfinanzhof zu der bis einschließlich 2013 geltenden Rechtslage entschieden.

Grundsätzlich sucht ein Steuerpflichtiger sein Vermietungsobjekt in einem kleineren oder größeren zeitlichen Abstand auf (z. B. zu Kontrollzwecken, bei Mieterwechseln oder zum Ablesen von Zählerständen). Die Verwaltung des Mietobjekts erfolgt regelmäßig von der Wohnung des Steuerpflichtigen aus. In einem solchen Fall ist das Vermietungsobjekt nicht der ortsgebundene Mittelpunkt der Vermietungstätigkeit. Somit können die Fahrtkosten mit 0,30 EUR je gefahrenen Kilometer als Werbungskosten angesetzt werden.

Wird die Mietimmobilie indes nicht nur gelegentlich, sondern mit einer gewissen Nachhaltigkeit fortdauernd und immer wieder aufgesucht, unterhält der Vermieter am Belegenheitsort des Vermietungsobjekts eine regelmäßige Tätigkeitsstätte. Und eine solche (Ausnahme-)Situation lag im Streitfall vor. Da die Steuerpflichtigen 165- bzw. 215-mal im Jahr zu ihren zwei Vermietungsobjekten fuhren, um dort zu kontrollieren und regelmäßige Arbeiten (z. B. streuen, fegen oder wässern) zu erledigen, erkannte der Bundesfinanzhof nur die Entfernungspauschale an.

Beachten Sie | Die Entscheidung erging noch zur Rechtslage vor der Reisekostenreform. Sie dürfte aber prinzipiell auch auf Veranlagungszeiträume ab 2014 übertragbar sein. So liegt (Literaturstimmen zufolge) eine erste Tätigkeitsstätte nur dann am Ort des Vermietungsobjekts, wenn der Vermieter diese arbeitstäglich aufsucht oder je Arbeitswoche zwei volle Arbeitstage dort verbringt. Relevant sind damit in erster Linie quantitative Maßstäbe.

Quelle | BFH-Urteil vom 1.12.2015, Az. IX R 18/15


Page 3 of 6First...234...Last

News

Durch die weitere Nutzung der Seite stimmen Sie der Verwendung von Cookies zu. Zur Datenschutzerklärung.

Die Cookie-Einstellungen auf dieser Website sind auf "Cookies zulassen" eingestellt, um das beste Surferlebnis zu ermöglichen. Wenn du diese Website ohne Änderung der Cookie-Einstellungen verwendest oder auf "Akzeptieren" klickst, erklärst du sich damit einverstanden.

Schließen