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Verbilligte Wohnraumüberlassung: Ortsübliche Vergleichsmiete ist die Bruttomiete

25. Oktober 2016by mschmetz in Kapitalanleger, Vermieter

Der Bundesfinanzhof musste jüngst entscheiden, wie die ortsübliche Vergleichsmiete zu ermitteln ist, wenn die Wohnung an Angehörige verbilligt vermietet wird. Das Resultat: Ortsübliche Miete ist die Bruttomiete, d. h. die Kaltmiete zuzüglich der nach der Betriebskostenverordnung (BetrKV) umlagefähigen Kosten.

Hintergrund: Die Vermietung gilt als vollentgeltlich, wenn die Miete mindestens 66 % des ortsüblichen Niveaus beträgt. In diesen Fällen erhalten Vermieter den vollen Werbungskostenabzug. Liegt die Miete darunter, sind die Kosten aufzuteilen.

MERKE | Die 66 %-Grenze gilt nur bei der verbilligten Vermietung zu Wohnzwecken. Erfolgt die Überlassung z. B. zu gewerblichen Zwecken, ist bei Vermietung unterhalb der ortsüblich erzielbaren Miete auch nur ein entsprechend anteiliger Werbungskostenabzug möglich.

Mit der vorliegenden Entscheidung hat der Bundesfinanzhof der Ansicht der Vorinstanz, wonach auf die Kaltmiete abzustellen sei, eine deutliche Absage erteilt. Das Finanzgericht Düsseldorf muss nun Feststellungen zur ortsüblichen Miete nachholen. Dazu hat es die ortsübliche Kaltmiete für Wohnungen vergleichbarer Art, Lage und Ausstattung unter Einbeziehung der Spannen des örtlichen Mietspiegels zuzüglich der nach der BetrKV umlagefähigen Kosten festzustellen.

PRAXISHINWEIS | Enthält der ortsübliche Mietspiegel Rahmenwerte, ist jeder der Werte als ortsüblich anzusehen, der innerhalb der vorgesehenen Spanne liegt – es ist also kein Durchschnittswert zu bilden. Dies ergibt sich aus einer Verfügung der Oberfinanzdirektion Frankfurt.

Quelle | BFH-Urteil vom 10.5.2016, Az. IX R 44/15; OFD Frankfurt vom 22.1.2015, Az. S 2253 A – 85 – St 227

Bundesrat stoppt Erbschaftsteuerreform

21. Juli 2016by mschmetz in Alle Steuerzahler, Kapitalanleger, Private Finanzen, Vermieter

Die von der Großen Koalition vereinbarte Reform der Erbschaft- und Schenkungsteuer ist am 8.7.2016 im Bundesrat gescheitert. Nun wird sich der Vermittlungsausschuss mit den Reformplänen befassen müssen.

Hintergrund: Das Bundesverfassungsgericht hält die derzeitige Privilegierung des Betriebsvermögens bei der Erbschaft- und Schenkungsteuer angesichts ihres Ausmaßes und der eröffneten Gestaltungsmöglichkeiten für mit dem Grundgesetz unvereinbar. Mit Urteil vom 17.12.2014 verpflichteten die Richter den Gesetzgeber, spätestens bis zum 30.6.2016 eine Neuregelung zu treffen. Eineinhalb Jahre Zeit waren aber offensichtlich nicht genug!

Viele Experten halten die vom Bundestag am 24.6.2016 beschlossene Reform (erneut) für nicht verfassungsgerecht. So äußerte sich z. B. NRW-Finanzminister Walter-Borjans: „Wenn Millionenerbschaften von Unternehmenserben künftig zum Teil nur halb so hoch versteuert werden müssen wie nach der bisherigen, vom Bundesverfassungsgericht als zu günstig verworfenen Regelung, dann ist stark zu bezweifeln, dass das Gesetz verfassungskonform ist.“

Kurzum: Derzeit bleibt in erster Linie zu hoffen, dass eine rechtssichere Neuregelung gefunden wird, auf die sich die Steuerpflichtigen verlassen können und die nicht (erneut) vom Bundesverfassungsgericht verworfen wird.

Quelle | Gesetz zur Anpassung des Erbschaftsteuer- und Schenkungsteuergesetzes an die Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts, BR-Drs. 344/16 (B) vom 8.7.2016; Statement von Norbert Walter-Borjans hier

Abzugsbeschränkung für Verluste aus betrieblichen Termingeschäften verfassungsgemäß

21. Juli 2016by mschmetz in Kapitalanleger

Der Bundesfinanzhof hält die gesetzliche Ausgleichs- und Abzugsbeschränkung für Verluste aus betrieblichen Termingeschäften für verfassungsgemäß. Dies gilt zumindest in den Fällen, in denen es nicht zu einer Definitivbelastung kommt.

Hintergrund: Verluste aus betrieblichen Termingeschäften dürfen weder mit anderen Einkünften aus Gewerbebetrieb noch mit Einkünften aus anderen Einkunftsarten verrechnet werden. Sie mindern jedoch die Gewinne, die der Steuerpflichtige in dem unmittelbar vorangegangenen und in den folgenden Wirtschaftsjahren aus betrieblichen Termingeschäften erzielt hat oder erzielt.

Sachverhalt

Eine Personengesellschaft, die primär Grundstücke verpachtete, hatte liquide Mittel in Zins-Währungs-Swaps investiert und daraus Verluste erzielt. Das Finanzamt behandelte diese als Verluste aus Termingeschäften und lehnte eine Verrechnung mit den im Übrigen erzielten Gewinnen ab – und zwar zu Recht, wie der Bundesfinanzhof befand.

Verfassungsrechtlich ist es nicht erforderlich, dass sich ein Verlust steuerlich schon im Veranlagungsjahr seiner Entstehung auswirken muss. Auch die Schlechterstellung betrieblicher Verluste aus Termingeschäften gegenüber sonstigen betrieblichen Verlusten ist gerechtfertigt. Denn bei den Termingeschäften handelt es sich um hochspekulative und damit besonders risikogeneigte Geschäfte, sodass Verluste bei solchen Geschäften deutlich wahrscheinlicher sind als bei sonstigen betrieblichen Tätigkeiten.

Beachten Sie | Der Bundesfinanzhof musste indes nicht entscheiden, ob die Ausgleichs- und Abzugsbeschränkung verfassungswidrig sein könnte, wenn eine Verlustnutzung in späteren Jahren nicht mehr möglich ist.

Quelle | BFH-Urteil vom 28.4.2016, Az. IV R 20/13, unter www.iww.de, Abruf-Nr. 186873

Aktuelles zur vorbehaltenen Selbstnutzung bei vermieteten Ferienwohnungen

23. Juni 2016by mschmetz in Kapitalanleger, Vermieter

Vermieten Steuerpflichtige Ferienwohnungen, sind sie gut beraten, sich keine zeitweise Selbstnutzung vorzubehalten. Denn nur dann erkennt das Finanzamt (dauerhafte) Verluste ohne Überschussprognose an. In diesem Zusammenhang musste das Finanzgericht Köln über folgende Frage entscheiden: Welche Auswirkungen hat eine zunächst mögliche Selbstnutzung, wenn diese später ausgeschlossen wird?

Vorbemerkungen

Bei dauerhafter Vermietung eines bebauten, Wohnzwecken dienenden Grundstücks ist auch bei dauerhaft erzielten Verlusten regelmäßig von einer Einkünfteerzielungsabsicht auszugehen, ohne dass es einer zu erstellenden Überschussprognose (grundsätzlich für einen Zeitraum von 30 Jahren) bedarf.

Bei der Vermietung von Ferienwohnungen sind weitere Punkte zu beherzigen: Eine Einkünfteerzielungsabsicht kann nur unterstellt werden, wenn die Ferienwohnung im ganzen Jahr – bis auf ortsübliche Leerstandszeiten – an wechselnde Feriengäste vermietet und nicht für eine (zeitweise) Selbstnutzung vorgehalten wird. Ob der Steuerpflichtige von seinem Eigennutzungsrecht Gebrauch macht, ist insoweit unerheblich.

Zudem darf die ortsübliche Vermietungszeit von Ferienwohnungen – ohne dass Vermietungshindernisse gegeben sind – nicht erheblich unterschritten werden. Die Unterschreitensgrenze liegt bei mindestens 25 %.

Nachträglicher Verzicht auf Selbstnutzung

Im Streitfall des Finanzgerichts Köln hatte ein Ehepaar 1999 ein Ferienhaus erworben und hierfür einen Gästevermittlungsvertrag über zehn Jahre abgeschlossen. Dieser sah die Selbstnutzung für max. vier Wochen im Jahr vor. Diese Möglichkeit wurde 2000 ausgeschlossen und aus dem Vertrag aus 1999 gestrichen.

Der Streitfall befand sich nach dem zurückverweisenden Revisionsurteil des Bundesfinanzhofs im 2. Rechtsgang. Erstaunlicherweise legte das Ehepaar erst hier die „Zusatzvereinbarung“ bzw. den Änderungsvertrag vor.

Das Finanzgericht erkannte die Verluste für die Streitjahre 2004 und 2005 an. Eine Überprüfung der Einkünfteerzielungsabsicht anhand einer Überschussprognose war nach Ansicht der Richter nicht angezeigt, weil das Ehepaar die Selbstnutzung der Ferienwohnung in einer Ergänzungsvereinbarung ausgeschlossen hatte.

PRAXISHINWEIS | Das Urteil ist trotz Revisionszulassung rechtskräftig geworden. Es hätte sicherlich der Rechtssicherheit gedient, wenn der Bundesfinanzhof Gelegenheit bekommen hätte, Stellung zu nehmen.

Es sollte auch bedacht werden, dass das Finanzamt überprüfen wird, ob es sich um eine nachträglich geschlossene oder nur um eine fingierte Vereinbarung handelt. In letzterem Fall dürfte der Vorgang eine strafrechtliche Relevanz bekommen.

Quelle | FG Köln, Urteil vom 17.12.2015, Az. 10 K 2322/13

Darf die Bausparkasse Altverträge kündigen?

23. Juni 2016by mschmetz in Alle Steuerzahler, Kapitalanleger, Private Finanzen

Viele Bausparer haben noch hochverzinsliche Bausparverträge. Angesichts der Niedrigzinsphase gehen die Bausparkassen nun vermehrt dazu über, diese Altverträge zu kündigen. Dass eine Kündigung nicht immer rechtens ist, zeigen zwei Entscheidungen des Oberlandesgerichts (OLG) Stuttgart.

Sachverhalt

Eine Bausparerin schloss 1999 zwei Bausparverträge ab, die 2001 zuteilungsreif wurden. Ein Bauspardarlehen nahm sie nicht in Anspruch. Der Zinssatz für das Bausparguthaben betrug jeweils 2,5 % p. a. und konnte bei Verzicht auf das Bauspardarlehen oder Wahl eines höher verzinslichen Bauspardarlehens um einen Bonuszins von 2,0 % p. a. erhöht werden. Beide Verträge waren nur zu etwa Dreiviertel angespart. Anfang 2015 kündigte die Bausparkasse die Bausparverträge.

Dieser Fall weicht gegenüber dem am 30.3.2016 ebenfalls vom OLG Stuttgart entschiedenen Fall insoweit ab, als die Bausparerin nach den Allgemeinen Bedingungen für Bausparverträge nur bis zum Erreichen eines Mindestsparguthabens von 50 % der Bausparsumme zur Ansparung verpflichtet ist.

Eine Kündigung hielt das OLG in beiden Fällen für unberechtigt. Die Bausparkasse könne sich nicht auf § 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB berufen, wonach ein Darlehensnehmer das Darlehen zehn Jahre nach dessen vollständigem Empfang kündigen könne. Die Vorschrift sei auf Bausparverträge in der Ansparphase nicht anwendbar. Der bezweckte Schutz von Darlehensnehmern treffe auf das Passivgeschäft der Bausparkassen nicht zu. Sie hätten bei der Zinsfestlegung eine unerwünscht lange Laufzeit ausschließen müssen.

PRAXISHINWEIS | Das OLG Stuttgart ließ die Revision zu, weil die Frage der Anwendung des § 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB auf zuteilungsreife Bausparverträge grundsätzliche Bedeutung hat und andere OLG (z. B. OLG Hamm) eine gegenteilige Auffassung vertreten.

Quelle | OLG Stuttgart, Urteil vom 4.5.2016, Az. 9 U 230/15 sowie Urteil vom 30.3.2016, Az. 9 U 171/15; OLG Hamm, Beschluss vom 30.12.2015, Az. 31 U 191/15

Fahrtkosten zum Mietobjekt regelmäßig in voller Höhe als Werbungskosten abziehbar

20. Mai 2016by mschmetz in Kapitalanleger, Private Finanzen

Vermieter können Fahrtkosten zu ihren Vermietungsobjekten grundsätzlich mit einer Pauschale von 0,30 EUR für jeden gefahrenen Kilometer als Werbungskosten geltend machen. Die ungünstigere Entfernungspauschaleist nur dann anzuwenden, wenn das Vermietungsobjekt ausnahmsweise die regelmäßige Tätigkeitsstätte des Vermieters ist. Dies hat der Bundesfinanzhof zu der bis einschließlich 2013 geltenden Rechtslage entschieden.

Grundsätzlich sucht ein Steuerpflichtiger sein Vermietungsobjekt in einem kleineren oder größeren zeitlichen Abstand auf (z. B. zu Kontrollzwecken, bei Mieterwechseln oder zum Ablesen von Zählerständen). Die Verwaltung des Mietobjekts erfolgt regelmäßig von der Wohnung des Steuerpflichtigen aus. In einem solchen Fall ist das Vermietungsobjekt nicht der ortsgebundene Mittelpunkt der Vermietungstätigkeit. Somit können die Fahrtkosten mit 0,30 EUR je gefahrenen Kilometer als Werbungskosten angesetzt werden.

Wird die Mietimmobilie indes nicht nur gelegentlich, sondern mit einer gewissen Nachhaltigkeit fortdauernd und immer wieder aufgesucht, unterhält der Vermieter am Belegenheitsort des Vermietungsobjekts eine regelmäßige Tätigkeitsstätte. Und eine solche (Ausnahme-)Situation lag im Streitfall vor. Da die Steuerpflichtigen 165- bzw. 215-mal im Jahr zu ihren zwei Vermietungsobjekten fuhren, um dort zu kontrollieren und regelmäßige Arbeiten (z. B. streuen, fegen oder wässern) zu erledigen, erkannte der Bundesfinanzhof nur die Entfernungspauschale an.

Beachten Sie | Die Entscheidung erging noch zur Rechtslage vor der Reisekostenreform. Sie dürfte aber prinzipiell auch auf Veranlagungszeiträume ab 2014 übertragbar sein. So liegt (Literaturstimmen zufolge) eine erste Tätigkeitsstätte nur dann am Ort des Vermietungsobjekts, wenn der Vermieter diese arbeitstäglich aufsucht oder je Arbeitswoche zwei volle Arbeitstage dort verbringt. Relevant sind damit in erster Linie quantitative Maßstäbe.

Quelle | BFH-Urteil vom 1.12.2015, Az. IX R 18/15

Währungsgeschäfte: Veräußerungsgewinne bleiben nach einem Jahr steuerfrei

20. Mai 2016by mschmetz in Kapitalanleger, Private Finanzen

Entsteht aus der Anschaffung und Veräußerung von Fremdwährungsbeträgen ein Gewinn, handelt es sich um ein steuerpflichtiges privates Veräußerungsgeschäft, sofern der Zeitraum zwischen Anschaffung und Verkauf nicht mehr als ein Jahr beträgt. Mit anderen Worten: Nach einem Jahr kann ein etwaiger Gewinn steuerfrei vereinnahmt werden. Darauf weist das Bayerische Landesamt für Steuern in einem Schreiben hin.

Auch wenn bei Fremdwährungsgeschäften Zinsen anfallen, führt dies nicht dazu, dass die Spekulationsfrist von einem auf zehn Jahre verlängert wird. Denn die Zinseinkünfte sind nicht Ausfluss des Wirtschaftsguts Fremdwährungsdarlehen, sondern Ausfluss der eigentlichen Kapitalforderung. Zinseinkünfte unterliegen dann der Abgeltungsteuer in Höhe von 25 %.

Ermittlung des Veräußerungsgewinns

Wenn Steuerpflichtige auf demselben Konto nacheinander Fremdwährungsguthaben anschaffen und anschließend sukzessive wieder verkaufen, ist seit dem Veranlagungszeitraum 2014 zu unterstellen, dass die zuerst angeschafften Beträge auch zuerst veräußert wurden (Fifo-Methode = first in – first out).

Beachten Sie | Mit Einführung der Abgeltungsteuer wurde der gesetzliche Hinweis auf die Fifo-Methode (zunächst) gestrichen. Gegen den Willen des Steuerpflichtigen konnte die Fifo-Methode somit nicht mehr angewandt werden. Der Steuerpflichtige musste vielmehr selbst anhand von Unterlagen (z. B. Kauf- und Verkaufsbeleg) nachweisen, welche Teile des Fremdwährungsguthabens veräußert worden sind. Mit Wirkung ab dem Veranlagungszeitraum 2014 ist die Fifo-Methode als Verwendungsreihenfolge wieder gesetzlich verankert.

Quelle | Bayerisches Landesamt für Steuern, Verfügung vom 10.3.2016, Az. S 2256.1.1-6/6 St 32

Keine anschaffungsnahen Herstellungskosten bei Beseitigung nachträglich eingetretener Schäden

21. April 2016by mschmetz in Kapitalanleger, Private Finanzen, Vermieter

Aufwendungen des Vermieters zur Beseitigung von Schäden, die der Mieter nach Erwerb einer Eigentumswohnung verursacht hat, sind keine anschaffungsnahen Herstellungskosten. Nach einer Entscheidung des Finanzgerichts Düsseldorf können die Aufwendungen sofort als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung abgezogen werden.

Zum Hintergrund: Anschaffungsnahe Herstellungskosten liegen vor, wenn innerhalb von drei Jahren nach Anschaffung des Gebäudes Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt werden, deren Nettoaufwendungen 15 % der Gebäude-Anschaffungskosten übersteigen. In diesem Fall können die Aufwendungen nicht sofort, sondern lediglich über die Gebäudeabschreibung (regelmäßig 50 Jahre) berücksichtigt werden.

Sachverhalt

Eine Steuerpflichtige erwarb in 2007 eine Eigentumswohnung, die sich in einem mangelfreien Zustand befand. Zugleich übernahm sie das Mietverhältnis. In der Folge kam es zu einer gerichtlichen Auseinandersetzung mit der Mieterin. In 2008 wurde das Mietverhältnis gekündigt. Die Mieterin hinterließ die Wohnung in einem beschädigten Zustand (eingeschlagene Scheiben, Schimmelbefall etc.).

Zur Schadenbeseitigung wandte die Steuerpflichtige im Jahr 2008 rund 17.000 EUR (netto) auf, die sie als sofort abzugsfähige Werbungskosten behandelte. Hingegen vertrat das Finanzamt die Auffassung, es handele sich um anschaffungsnahe Herstellungskosten, da die 15 %-Grenze überschritten wurde.

Nach Ansicht des Finanzgerichts Düsseldorf liegen trotz Überschreitung der 15 %-Grenze keine anschaffungsnahen Herstellungskosten vor. Der Gesetzesbegründung lassen sich keine Anhaltspunkte dafür entnehmen, dass der Gesetzgeber Aufwand zur Beseitigung von Schäden nach dem Erwerb habe erfassen wollen. Dagegen sprächen auch systematische Gründe. So könne in Fällen, in denen es – wie im Streitfall – zu einem Substanzverlust komme, auch eine Absetzung für außerordentliche Abnutzung beansprucht werden, die auch zu einem sofortigen Abzug führe.

Ferner gebiete die mit der Regelung bezweckte Verwaltungsvereinfachung keine Qualifizierung derartiger Aufwendungen als anschaffungsnahe Herstellungskosten.

PRAXISHINWEIS | Die Revision wurde zugelassen, da höchstrichterlich noch nicht entschieden ist, ob Aufwendungen zur Beseitigung nachträglicher Schäden anschaffungsnahe Herstellungskosten auslösen können.

Quelle | FG Düsseldorf, Urteil vom 21.1.2016, Az. 11 K 4274/13 E

Bundesfinanzhof widerspricht Finanzverwaltung: Verluste aus dem Verfall von Optionen sind zu berücksichtigen

21. April 2016by mschmetz in Kapitalanleger

Der Bundesfinanzhof hat – entgegen der Ansicht des Bundesfinanzministeriums – entschieden, dass Verluste aus dem Verfall von Optionen mit anderen Einkünften aus Kapitalvermögen verrechnet und somit steuerlich genutzt werden können.

Sachverhalt

In den Streitfällen hatten Privatanleger jeweils Aktien- und Indexoptionen erworben. Der Kurs der Wertpapiere und Aktienindizes entwickelte sich jedoch nicht wie erwartet. Schließlich wurden die Optionen nach dem Ende der Laufzeit als wertlos aus den Wertpapierdepots der Anleger ausgebucht. Den Wertverlust machten die Steuerpflichtigen bei ihren Einkünften aus Kapitalvermögen steuerlich geltend – und zwar zu Recht, wie der Bundesfinanzhof befand.

Dabei ist es unerheblich, ob der Anleger aufgrund der Option auch den zugrunde liegenden Basiswert erwirbt oder ob er einen sich aus dem Optionsgeschäft ergebenen Unterschiedsbetrag in bar ausgleicht. Der Bundesfinanzhof betrachtet die Anschaffung der Option und den Ausgang des Optionsgeschäfts als Einheit.

Beachten Sie | Die aktuellen Entscheidungen des Bundesfinanzhofs sind auch deshalb von besonderer Bedeutung, da sie zur heute geltenden Rechtslage, d. h. nach Einführung der Abgeltungsteuer, ergangen sind.

Quelle | BFH-Urteile vom 12.1.2016, Az. IX R 48/14, Az. IX R 49/14,, Az. IX R 50/14

Zum Werbungskostenabzugsverbot bei der Abgeltungsteuer

22. März 2016by mschmetz in Kapitalanleger

Das mit Einführung der Abgeltungsteuer seit 2009 geltende Werbungskostenabzugsverbot ist nach Ansicht des Bundesfinanzhofs verfassungskonform. Dies gilt selbst dann, wenn die Werbungskosten ab 2009 anfallen, aber Kapitalerträge bis Ende 2008 betreffen.

Es bleibt also dabei, dass i. d. R. nur ein Sparer-Pauschbetrag (801 EUR bzw. 1.602 EUR bei zusammen veranlagten Ehegatten) abziehbar ist.

Quelle | BFH-Urteil vom 9.6.2015, Az. VIII R 12/14

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