Kann ein Steuerpflichtiger eine früher vermietete Eigentumswohnung nicht in einen betriebsbereiten Zustand versetzen und zur Vermietung bereitstellen, kann die Einkunftserzielungsabsicht entfallen, wenn die Wohnung mehrere Jahre leer steht. Nach einer Entscheidung des Bundesfinanzhofs ist dem Steuerpflichtigen dabei das Fehlverhalten oder das Nichtverhalten der Miteigentümer zuzurechnen.

Hintergrund: Bei leer stehenden Objekten können Aufwendungen steuerlich nur berücksichtigt werden, wenn die Absicht, Vermietungseinkünfte erzielen zu wollen, festgestellt werden kann. Je länger der Leerstand andauert, desto schwieriger ist dieser Nachweis.

Die Besonderheit im Streitfall bestand darin, dass sich der Eigentümer intensiv um eine Sanierung bemüht hatte. Weil die Miteigentümer aber nicht mitwirkten, war es nicht möglich, die Sanierung voranzutreiben und abzuschließen.

Die über Hausverwaltungen und Makler vorgenommenen Vermietungsbemühungen in den Streitjahren waren nicht ernsthaft und nachhaltig gemeint. Sie konnten wegen des Zustands der Anlage nur ins Leere laufen und dienten lediglich der Prüfung, ob überhaupt Mietinteressenten vorhanden sind.

Quelle | BFH-Urteil vom 31.1.2017, Az. IX R 17/16

Der Bundesfinanzhof hat der Ungleichbehandlung zwischen der mittelbaren und der unmittelbaren Grundstücksschenkung ein Ende gesetzt. Jetzt darf also auch derjenige die Gebäude-Abschreibung geltend machen, der Geld mit der Auflage geschenkt bekommt, damit eine Mietimmobilie zu kaufen.

Finanzamt versagt die Abschreibung

Das Finanzamt versagte jedoch die Gebäudeabschreibung. Denn die Tochter habe selbst keine Anschaffungskosten getragen, von denen sie Abschreibungen vornehmen kann. Und auch die Regelung des § 11d Abs. 1 Einkommensteuer-Durchführungsverordnung (EStDV), wonach der Beschenkte die Abschreibungen des Rechtsvorgängers (Schenkers) fortsetzen kann, komme hier nicht in Betracht. Denn die Eltern als Schenker haben zu keiner Zeit über das Grundstück verfügen können.

Finanzgericht gibt der Klage statt

Die hiergegen gerichtete Klage vor dem Finanzgericht Niedersachsen war erfolgreich. Bei wirtschaftlicher Betrachtungsweise wendet der Schenker dem Beschenkten nämlich das Grundstück zu, sodass der Schenker als Rechtsvorgänger im Sinne des § 11d EStDV anzusehen ist. Nach den Grundsätzen der mittelbaren Grundstücksschenkung wird der Schenker zumindest in einer juristischen Sekunde wirtschaftlicher Eigentümer der Immobilie, um sie sodann zu übertragen.

Bundesfinanzhof bestätigt Vorinstanz

Der Bundesfinanzhof hielt die von der Finanzverwaltung eingelegte Revision für unbegründet und hat sie daher zurückgewiesen. Das Finanzgericht habe die von der Tochter geltend gemachten Abschreibungen zutreffend als Werbungskosten bei ihren Einkünften aus Vermietung und Verpachtung berücksichtigt.

Nicht nur bei der unmittelbaren, sondern auch bei der mittelbaren Grundstücksschenkung trägt der Schenker die Anschaffungskosten des Grundstücks als derjenige, für dessen Rechnung das Grundstück auf den Beschenkten übertragen wird.

Ist der Schenker mit Anschaffungskosten belastet, ist es unter wirtschaftlichen Gesichtspunkten nicht bedeutend, ob er dem Beschenkten das Grundstück selbst oder einen für die Anschaffung erforderlichen (zweckgebundenen) Geldbetrag zuwendet. Vor diesem Hintergrund hält es der Bundesfinanzhof für geboten, die Regelung des § 11d Abs. 1 EStDV auch bei der mittelbaren Grundstücksschenkung anzuwenden.

Quelle | BFH-Urteil vom 4.10.2016, Az. IX R 26/15

Bei der verbilligten Vermietung einer Wohnung zu Wohnzwecken muss die Miete mindestens 66 % der ortsüblichen Miete betragen. Denn nur dann ist ein ungekürzter Werbungskostenabzug möglich. Dies gilt nach einem Urteil des Finanzgerichts Nürnberg auch für vorab entstandene Werbungskosten.

Aufwendungen für eine leerstehende Wohnung sind als vorab entstandene Werbungskosten abziehbar, wenn sich der Steuerpflichtige endgültig entschlossen hat, durch eine Vermietung Einkünfte zu erzielen. Dies war hier der Fall. Einem ungekürzten Abzug der Aufwendungen stand jedoch entgegen, dass der Steuerpflichtige die Wohnung verbilligt überlassen hatte.

Das Finanzgericht sieht keinen Grund, bei vorab entstandenen Aufwendungen großzügigere Maßstäbe anzulegen, als bei Aufwendungen, die während der Nutzungsüberlassung entstanden sind.

Quelle | FG Nürnberg, Urteil vom 27.1.2017, Az. 4 K 764/16

Wird eine Wohnung an den Sohn vermietet und kurz danach unter Vorbehalt eines auf fünf Jahre begrenzten Nießbrauchsrechts auf diesen unentgeltlich übertragen, handelt es sich nicht um eine auf Dauer angelegte Vermietung. Dies hat nach einer Entscheidung des Finanzgerichts Münster zur Folge, dass die Überschusserzielungsabsicht durch eine Prognose zu überprüfen ist.

Für das Finanzgericht Münster stand damit fest, dass es nach Ablauf der fünf Jahre zum Erlöschen des Mietverhältnisses kommen würde und die Einkunftsquelle in eine Selbstnutzung einmünden würde. Damit war diese Einkunftsquelle von vornherein nicht auf Dauer angelegt. Eine Überschusserzielungsabsicht konnte nicht unterstellt werden.

Beachten Sie | Bei einer auf Dauer angelegten Vermietung wäre typisierend davon auszugehen, dass der Steuerpflichtige Überschüsse erwirtschaften will, auch wenn sich über einen längeren Zeitraum Verluste ergeben. Eine Überschussprognose wäre regelmäßig nicht erforderlich. Von „auf Dauer“ konnte aber wegen der Begrenzung auf fünf Jahre für das Gericht keine Rede sein.

Quelle | FG Münster, Urteil vom 16.12.2016, Az. 4 K 2628/14 F, Rev. zugelassen

Fehlen bei einem „Mietzuschussdarlehen“ die typischen Merkmale eines Darlehens, kann die Zuwendung im Zeitpunkt ihres Zuflusses als steuerpflichtige Einnahme aus Vermietung und Verpachtung zu erfassen sein. Dies hat der Bundesfinanzhof entschieden.

Zu den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung gehören nicht nur die Miet- oder Pachtzinsen, sondern auch alle sonstigen Entgelte. Sie müssen allerdings in einem objektiven wirtschaftlichen oder tatsächlichen Zusammenhang mit der Einkunftsart stehen und damit durch sie veranlasst sein.

Unerheblich ist dabei, ob der Mieter selbst oder ein Dritter die Gegenleistung erbringt. Die Leistung eines Dritten muss jedoch in unmittelbarem rechtlichen und wirtschaftlichen Zusammenhang mit der Überlassung des Gebrauchs oder der Nutzung stehen. Ein derartiger Zusammenhang ist insbesondere gegeben, wenn ein Dritter die Leistung erbringt, um dem Steuerpflichtigen die laufenden finanziellen Nachteile auszugleichen, die ihm wegen einer eingeschränkten Verwendungsmöglichkeit entstehen würden. Eine eingeschränkte Verwendungsmöglichkeit wäre beispielsweise bei einer Mietpreisbindung oder einem Belegungsrecht gegeben.

Beachten Sie | Entsprechendes gilt für Mietausfallversicherungen oder eine Mieteinnahmengarantie. Auch diese Leistungen sind durch die Vermietungstätigkeit veranlasst.

Quelle | BFH-Urteil vom 12.7.2016, Az. IX R 56/13

Wird die komplette Einbauküche (Spüle, Herd, Einbaumöbel und Elektrogeräte) in einer vermieteten Wohnung erneuert, sind die Aufwendungen nicht sofort als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung abziehbar. Stattdessen müssen die Aufwendungen über einen Zeitraum von zehn Jahren abgeschrieben werden. Dies hat der Bundesfinanzhof entschieden.

Der Bundesfinanzhof hatte bislang die Auffassung vertreten, dass die in einer Einbauküche verbaute Spüle als Gebäudebestandteil anzusehen ist. Dies galt bisher in der Regel auch für den Küchenherd. Entsprechend waren Aufwendungen für die Erneuerung dieser Gegenstände als Erhaltungsaufwand sofort abziehbar.

Von dieser Beurteilung ist der Bundesfinanzhof nun aber abgerückt. Die Richter gehen davon aus, dass Spüle und Kochherd keine unselbstständigen Gebäudebestandteile mehr sind. Dies begründet der Bundesfinanzhof mit der geänderten Ausstattungspraxis.

Beachten Sie | Einzelne Elemente einer Einbauküche sind danach ein eigenständiges und zudem einheitliches Wirtschaftsgut mit einer Nutzungsdauer von zehn Jahren. Die Anschaffungs- und Herstellungskosten sind daher nur im Wege der Absetzung für Abnutzung (= Abschreibungen) steuerlich zu berücksichtigen.

Quelle | BFH-Urteil vom 3.8.2016, Az. IX R 14/15

Bei erheblichen Mietausfällen in 2016 besteht bis zum 31.3.2017 die Möglichkeit, einen teilweisen Erlass der Grundsteuer zu beantragen.

Voraussetzung ist eine wesentliche Ertragsminderung, die der Steuerpflichtige nicht zu vertreten hat. Diese liegt vor, wenn der normale Rohertrag um mehr als die Hälfte gemindert ist. Ist dies der Fall, kann die Grundsteuer um 25 % erlassen werden. Fällt der Ertrag in voller Höhe aus, ist ein Grundsteuererlass von 50 % möglich.

Grundsteuerreform

Einheitswerte sind neben den Steuermesszahlen und den von den Gemeinden festgelegten Hebesätzen Grundlage für die Bemessung der Grundsteuer. Maßgebend für die Feststellung der Einheitswerte sind in den alten Bundesländern und West-Berlin die Wertverhältnisse zum 1.1.1964. In den neuen Bundesländern sind es sogar die Wertverhältnisse zum 1.1.1935.

Beachten Sie | Ob die Ermittlung anhand dieser alten Datenbasis verfassungsgemäß ist, muss bezweifelt werden. Derzeit sind beim Bundesverfassungsgericht mehrere Verfahren zur Verfassungsmäßigkeit der Einheitsbewertung anhängig (u. a. unter Az. 1 BvL 11/14).

Über eine Reform der Grundsteuer wird schon seit vielen Jahren heiß diskutiert. Nun gibt es eine neue Initiative, denn die Länder haben im Bundesrat am 23.9.2016 eine Reform angestoßen. Im Kern sollen rund 35 Millionen wirtschaftliche Einheiten (Grundstücke und Betriebe der Land- und Forstwirtschaft) erstmals auf den 1.1.2022 neu bewertet werden: unbebaute Grundstücke anhand von Bodenrichtwerten und bebaute Grundstücke zusätzlich anhand des Gebäudewerts unter Berücksichtigung von Art und Baujahr. Die Erhebung der neu reformierten Grundsteuer könnte erstmals für das Jahr 2027 erfolgen.

Kurzum: Eine Reform der Grundsteuer ist überfällig und wird auch kommen. Die Fragen sind „nur“: Wann, wie und vor allem, ob hiermit höhere Kosten verbunden sind?