Die Einkunftserzielungsabsicht kann bei einer früher vermieteten Eigentumswohnung entfallen, wenn diese mehrere Jahre (im Streitfall: über fünf Jahre) leer steht. Dies gilt nach einer Entscheidung des Finanzgerichts Mecklenburg-Vorpommern zumindest dann, wenn ungewiss ist, ob die für die Herstellung der Vermietbarkeit der Wohnung erforderliche Gesamtsanierung der Wohnanlage zum Abschluss gebracht werden kann. Hierbei ist dem Steuerpflichtigen das Fehlverhalten oder das Nichtverhalten der Miteigentümer zuzurechnen.

Hintergrund: Bei leer stehenden Objekten können Aufwendungen steuerlich nur berücksichtigt werden, wenn die Absicht, Vermietungseinkünfte erzielen zu wollen, festgestellt werden kann. Je länger der Leerstand andauert, desto schwieriger ist dieser Nachweis.

Im Streitfall waren für die Dauer des Leerstands nicht zuletzt außergewöhnliche und unvorhersehbare Umstände ursächlich (u. a. Veruntreuung der Sonderumlage, mehrere Miteigentümer konnten nicht ausfindig gemacht werden). Die Bedeutung solcher – nicht in der Sphäre des Steuerpflichtigen liegenden – Umstände soll nun im Revisionsverfahren durch den Bundesfinanzhof geklärt werden.

Zu beachten ist in diesem Zusammenhang auch die gegebenenfalls negative Auswirkung auf die Abzugsfähigkeit der Schuldzinsen. Ein nachträglicher Schuldzinsenabzug ist beim Wegfall der Einkunftserzielungsabsicht – anders als bei der Veräußerung einer vermieteten Immobilie – nämlich ausgeschlossen.

Quelle | FG Mecklenburg-Vorpommern, Urteil vom 6.4.2016, Az. 3 K 44/14, Rev. BFH Az. IX R 17/16

Ein Disagio ist nur dann nicht sofort als Werbungskosten abziehbar, wenn es sich nicht im Rahmen des am aktuellen Kreditmarkt Üblichen hält. Wird eine Disagiovereinbarung mit einer Geschäftsbank wie unter fremden Dritten geschlossen, indiziert dies die Marktüblichkeit, so der Bundesfinanzhof in einem aktuellen Urteil.

Hintergrund: Ausgaben sind für das Kalenderjahr anzusetzen, in dem sie geleistet worden sind. Werden Ausgaben für eine Nutzungsüberlassung von mehr als fünf Jahren im Voraus geleistet, sind sie insgesamt auf den Zeitraum gleichmäßig zu verteilen, für den die Vorauszahlung geleistet wird. Diese Regelung gilt aber nicht für ein Disagio, soweit es marktüblich ist.

Die Entscheidung

Wird eine Zins- und Disagiovereinbarung mit einer Geschäftsbank wie unter fremden Dritten geschlossen, indiziert dies die Marktüblichkeit. Angesichts der üblichen Pflicht von Geschäftsbanken zur Risikokontrolle sind mit einer Geschäftsbank vereinbarte Zinsgestaltungen regelmäßig als im Rahmen des am Kreditmarkt Üblichen zu betrachten.

Diese Vermutung kann widerlegt werden, wenn besondere Umstände vorliegen, die dafür sprechen, dass der Rahmen des am Kreditmarkt Üblichen verlassen wird. Solche Umstände können etwa in einer besonderen Kreditunwürdigkeit des Darlehensnehmers, besonderen persönlichen Beziehungen der Beteiligten zueinander oder ganz atypischen Vertragsgestaltungen liegen.

Beachten Sie | Soweit das Bundesfinanzministerium in seinem Schreiben aus 2003 aus Vereinfachungsgründen von der Marktüblichkeit ausgeht, wenn für ein Darlehen mit einem Zinsfestschreibungszeitraum von mindestens fünf Jahren ein Disagio in Höhe von bis zu 5 % vereinbart worden ist, bedeutet dies eine Sachverhaltstypisierung. Handelt es sich jedoch um ein Disagio von mehr als 5 %, dann trifft diese Nichtbeanstandungsgrenze keine Aussage.

Quelle | BFH-Urteil vom 8.3.2016, Az. IX R 38/14; BMF-Schreiben vom 20.10.2003, Az. IV C 3 – S 2253 a – 48/03

Der Mietwohnungsneubau soll steuerlich gefördert werden. Dies ergibt sich aus einem aktuellen Gesetzentwurf, der Sonderabschreibungen für die Anschaffung oder Herstellung neuer Mietwohnungen im unteren und mittleren Preissegment in festgelegten Fördergebieten vorsieht. Hintergrund ist, dass in Ballungsgebieten oft bezahlbare Wohnungen fehlen.

Die wesentlichen Eckpunkte des Gesetzentwurfs lassen sich unter Berücksichtigung der Ausführungen des Deutschen Steuerberaterverbandes wie folgt zusammenfassen:

Begünstigt ist die Anschaffung oder Herstellung neuer Gebäude oder Eigentumswohnungen, soweit sie mindestens zehn Jahre nach der Anschaffung oder Herstellung zu Wohnzwecken entgeltlich überlassen werden. Ein Verstoß gegen die Nutzungsvoraussetzung führt insoweit zur rückwirkenden Versagung der Sonderabschreibung.

Zusätzlich zur „regulären“ Abschreibung können im Jahr der Anschaffung/Herstellung und im darauf folgenden Jahr jeweils bis zu 10 % sowie im darauf folgenden dritten Jahr bis zu 9 % der Anschaffungs- oder Herstellungskosten (maximal 2.000 EUR je m² Wohnfläche) als Sonderabschreibungen steuermindernd geltend gemacht werden.

Die Förderung ist auf Neubauten beschränkt, deren Baukosten maximal 3.000 EUR je m² Wohnfläche betragen. Gefördert werden jedoch nur maximal 2.000 EUR je m² Wohnfläche.

Die Subvention soll in Ballungsgebieten gelten, in denen preiswerte Wohnungen fehlen. Dies sind solche Gebiete, in denen laut Wohngeldverordnung die Mietenstufen IV bis VI vorliegen (siehe hierzu z. B. unter:www.wohngeld.org/mietstufe.html). Darüber hinaus werden Gebiete mit Mietpreisbremse und mit abgesenkter Kappungsgrenze einbezogen.

Die Förderung ist zeitlich befristet. Das heißt, die Bauantragstellung bzw. Bauanzeige muss zwischen dem 1.1.2016 und dem 31.12.2018 erfolgen. Eine Sonderabschreibung kann letztmalig für den Veranlagungszeitraum 2022erfolgen.

Beachten Sie | Das Gesetz muss nun das Gesetzgebungsverfahren durchlaufen. Es kann darüber hinaus erst dann in Kraft treten, wenn die Europäische Kommission die erforderliche beihilferechtliche Genehmigung erteilt hat.

Quelle | Gesetz zur steuerlichen Förderung des Mietwohnungsneubaus, Gesetzentwurf der Bundesregierung vom 3.2.2016; DStV: „Stand der Gesetzgebung“, Stand: 26.2.2016

Schuldzinsen, die nach der Veräußerung einer zuvor vermieteten Immobilie gezahlt werden, können grundsätzlich weiter als nachträgliche Werbungskosten abgezogen werden, wenn und soweit die Verbindlichkeiten (Darlehen) durch den Veräußerungserlös nicht getilgt werden können. Wurde bei der Finanzierung eine Lebensversicherung zur Sicherheit an die Bank abgetreten, muss deren Rückkaufswert aber nicht zur Schuldentilgung eingesetzt werden. Mit dieser Entscheidung hat der Bundesfinanzhof der Handhabung der Verwaltung widersprochen.

Zum Veräußerungserlös zählt zwar grundsätzlich auch eine vereinnahmte Versicherungssumme aus einer Kapitallebensversicherung, wenn diese in die Finanzierung der Anschaffungskosten der Immobilie einbezogen und damit wesentlicher Bestandteil der Darlehensvereinbarung geworden ist. Endet der Versicherungsvertrag im Zeitpunkt der Veräußerung – regulär durch Zeitablauf oder durch (vorzeitige) Kündigung –, dann muss der Steuerpflichtige die Versicherungsleistung auch zur Ablösung des Darlehens verwenden.

Aber: Der Grundsatz des Vorrangs der Schuldentilgung verpflichtet den Steuerpflichtigen nicht, die Beendigung des Versicherungsvertrags von sich aus herbeizuführen, wenn die Versicherung weiterhin die Rückführung des Darlehensrestbetrags absichert. Denn die vorzeitige Kündigung einer Kapitallebensversicherung kann im Einzelfall mit zum Teil erheblichen Verlusten verbunden sein. Und ein dem Grunde nach wirtschaftlich unsinniges Verhalten kann vom Steuerpflichtigen nicht erwartet werden, argumentierte der Bundesfinanzhof mit Weitblick.

Quelle | BFH-Urteil vom 16.9.2015, Az. IX R 40/14; BFH-Urteil vom 13.10.2015, Az. IX R 35/14