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Zur Bindungswirkung einer Bescheinigung für Bauaufwendungen im Sanierungsgebiet

Für in einem Sanierungsgebiet oder städtebaulichen Entwicklungsbereich belegene Gebäude sind erhöhte Absetzungen für Abnutzungen möglich. Dabei muss der Steuerpflichtige die Voraussetzungen für das Gebäude und die Maßnahmen durch eine Bescheinigung der zuständigen Gemeindebehörde nachweisen. Zu der Bindungswirkung dieser Bescheinigung hat der Bundesfinanzhof nun Stellung genommen.

Die Bindungswirkung erstreckt sich vor allem auf die Feststellung, ob

  • das Gebäude in einem Sanierungsgebiet belegen ist,
  • Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen im Sinne des § 177 Baugesetzbuch durchgeführt worden sind,
  • Zuschüsse aus Sanierungs- oder Entwicklungsförderungsmitteln gewährt wurden.

Will das Finanzamt von diesen Feststellungen abweichen, muss es gegen den Bescheid vorgehen und ggf. den Verwaltungsrechtsweg beschreiten.

Beachten Sie | Keine Bindungswirkung besteht in Bezug auf die Höhe der begünstigten Herstellungsaufwendungen, da – im Gegensatz zu den geförderten Baumaßnahmen an Baudenkmälern – nicht gesetzlich vorgeschrieben ist, dass sich diese aus der Bescheinigung ergeben müssen.

Demzufolge hat die Finanzbehörde nicht nur die Möglichkeit, sondern vielmehr auch die Verpflichtung, die Höhe der geltend gemachten Aufwendungen zu überprüfen.

Quelle | BFH-Urteil vom 22.10.2014, Az. X R 15/13


Zur Abzugsfähigkeit von Aufwendungen für die Erneuerung einer Einbauküche

Erneuert der Vermieter eine im Vermietungsobjekt vorhandene Einbauküche, ist nach einem Urteil des Finanzgerichts Schleswig-Holstein hinsichtlich der steuerlichen Abziehbarkeit der Aufwendungen eine differenzierte Betrachtungsweise erforderlich.

Zunächst ist zu beachten, dass eine Einbauküche kein einheitliches zusammengesetztes Wirtschaftsgut ist. Eine andere Auffassung vertritt übrigens das Finanzgericht Köln.

Spüle und Herd

Herd und Spüle sind unselbstständige Gebäudebestandteile.Wenn diese Gegenstände bei Erwerb des Gebäudes (oder der Eigentumswohnung) bereits eingebaut sind, handelt es sich somit um Anschaffungskosten des Gebäudes. Herstellungskosten des Gebäudes liegen vor, wenn sie der Steuerpflichtige erstmals einbauen lässt. Werden sie (wie im Streitfall) ersetzt, stellen die Aufwendungen hierfür sofort abzugsfähige Erhaltungsaufwendungen dar.

Elektrogeräte und Einbaumöbel

Aufwendungen für austauschbare Elektrogeräte (d.h. hier für Kühlschränke und Dunstabzugshauben) sowie für die Einbaumöbel (inklusive Arbeitsplatte) stellen Anschaffungskosten dar, die im Wege der Abschreibung über die betriebsgewöhnliche Nutzungsdauer zeitanteilig als Werbungskosten zu berücksichtigen sind.

Hinweis | Mit Ausnahme des Kühlschranks konnten die Kosten für die Elektrogeräte im Streitfall sofort in voller Höhe abgezogen werden, da es sich um geringwertige Wirtschaftsgüter (Anschaffungskosten bis zu 410 EUR netto) handelte.

Revision anhängig

Der Bundesfinanzhof wird bald Gelegenheit haben, zu der Frage Stellung zu nehmen, ob Aufwendungen für die komplette Erneuerung einer Einbauküche insgesamt sofort abzugsfähige Werbungskosten (Erhaltungsaufwand) darstellen oder aufzuteilen sind. Gegen die Entscheidung des Finanzgerichts Schleswig-Holstein ist nämlich die Revision anhängig.

Quelle | FG Schleswig-Holstein, Urteil vom 28.1.2015, Az. 2 K 101/13, Rev. BFH Az. IX R 14/15; FG Köln, Urteil vom 16.1.2008, Az. 14 K 4709/04


Aktualisierte Arbeitshilfe zur Kaufpreisaufteilung für bebaute Grundstücke

Die Finanzverwaltung hat ihre Arbeitshilfe zur Aufteilung eines Gesamtkaufpreises für ein bebautes Grundstück aktualisiert. Hiermit kann u.a. die Bemessungsgrundlage für Gebäudeabschreibungen ermittelt sowie die Plausibilität einer vorliegenden Kaufpreisaufteilung geprüft werden.

Inwieweit durch dieses typisierte Verfahren überhöhte (nicht abschreibungsfähige) Werte für den Grund und Boden ermittelt werden, hängt sicherlich vom Einzelfall ab. In der Praxis ist eine eindeutige Aufteilung im Kaufvertrag ratsam, wobei die Beurteilungsmaßstäbe dokumentiert werden sollten.

Quelle | BMF vom 4.2.2015 „Arbeitshilfe zur Aufteilung eines Gesamtkaufpreises für ein bebautes Grundstück (Kaufpreisaufteilung)“


Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete bei verbilligter Vermietung an Angehörige

Die Oberfinanzdirektion Frankfurt hat ihre Finanzämter angewiesen, wie die ortsübliche Vergleichsmiete zu ermitteln ist, wenn die Wohnung an Angehörige verbilligt vermietet wird oder es sich um eine unentgeltliche oder verbilligte Überlassung an Arbeitnehmer im Rahmen eines Dienstverhältnisses handelt.

Zum Hintergrund: Die Vermietung gilt bereits dann als vollentgeltlich, wenn die Miete mindestens 66 % des ortsüblichen Niveaus beträgt. In diesen Fällen erhalten Vermieter den vollen Werbungskostenabzug. Liegt die Miete darunter, sind die Kosten aufzuteilen.

Die ortsübliche Marktmiete umfasst die ortsübliche Kaltmiete zuzüglich der nach der Betriebskostenverordnung umlagefähigen Kosten.

Ortsübliche Kaltmiete

Die Ermittlung der ortsüblichen Kaltmiete erfolgt in einem abgestuften Verfahren, wobei insbesondere auf folgende Punkte hinzuweisen ist:

  • War die Wohnung zuvor an fremde Dritte vermietet, kann dieser Mietpreis in der Regel zugrunde gelegt werden.
  • Erfolgte zuvor keine Vermietung an fremde Dritte, kann die ortsübliche Miete anhand des örtlichen Mietspiegels ermittelt werden. Enthält dieser Rahmenwerte, ist jeder der Werte als ortsüblich anzusehen, der innerhalb der Spanne liegt – es ist also kein Durchschnittswert als ortsüblich anzusetzen.
  • Existiert kein Mietspiegel, ist auf die Mietwertkalkulatoren der hessischen Ämter für Bodenmanagement und Geoinformation zurückzugreifen, die inzwischen flächendeckend einen Mietwertkalkulator zur Verfügung stellen.
  • Konnte die ortsübliche Kaltmiete anhand der vorgenannten Methoden nicht ermittelt werden, bietet sich eine Internetrecherche an (z.B. unter www.immoscout24.de).

Hinweis | Dem Vermieter bleibt es unbenommen, die tatsächliche ortsübliche Miete für nach Lage, Art und Ausstattung vergleichbare Wohnungen nachzuweisen.

Umlagefähige Kosten

Zu den umlagefähigen Kosten gehören nach § 2 der Betriebskostenverordnung insbesondere die Grundsteuer, die Kosten für die Wasserversorgung, Entwässerung, Heizung, Straßenreinigung und Müllbeseitigung, die Beleuchtung, Gartenpflege, Schornsteinreinigung, Sach- und Haftpflichtversicherung und Kosten für den Hauswart.

Hinweis | Kosten für die Instandhaltung und Instandsetzung gehören nicht dazu.

Da die Prüfung, ob eine verbilligte Vermietung an Angehörige vorliegt, in der Regel nach Ablauf des betreffenden Veranlagungszeitraums erfolgt, kann die tatsächliche Höhe der für das Objekt zu leistenden Umlagen ermittelt werden.

Quelle | OFD Frankfurt, Verfügung vom 22.1.2015, Az. S 2253 A – 85 – St 227


Zurechnung von Einkünften aus Vermietung und Verpachtung

Für die Zurechnung von Einkünften aus Vermietung und Verpachtung ist es nicht entscheidend, ob der Steuerpflichtige rechtlicher oder wirtschaftlicher Eigentümer des Mietobjekts ist. Vielmehr ist maßgebend, wer den Tatbestand der Erzielung von Einkünften aus Vermietung und Verpachtung verwirklicht. Dies ist derjenige, der die rechtliche oder tatsächliche Macht hat, ein Wirtschaftsgut anderen entgeltlich auf Zeit zur Nutzung zu überlassen. Darauf hat das Finanzgericht Nürnberg in einem aktuellen Streitfall hingewiesen.

Sachverhalt
Im Streitfall ging es im Kern um die Frage, wem die Vermietungseinkünfte zuzurechnen sind, wenn nur ein Miteigentümer gegenüber den Mietern als Vermieter aufgetreten ist und er auch die Mieten vereinnahmt hat.

Erfolgt das Auftreten ausschließlich in eigenem Namen und ist für die Mieter als fremde Dritte nicht erkennbar, dass weitere Personen an den Mietverhältnissen hätten beteiligt werden sollen, sind die Vermietungseinkünfte ausschließlich dem als Vermieter auftretenden Miteigentümer zuzurechnen.

Quelle | FG Nürnberg, Urteil vom 21.8.2014, Az. 6 K 197/14, Nichtzulassungsbeschwerde eingelegt, Az. des BFH: IX B 111/14, unter www.iww.de, Abruf-Nr. 143390


Ausgewählte Aspekte im Überblick

Bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung ist in erster Linie auf die Einkünfteverlagerung hinzuweisen, also etwa auf die Zahlung anstehender Reparaturen noch im laufenden Jahr oder die Steuerung von Mietzuflüssen.

Darüber hinaus sind u.a. folgende Punkte zu beachten:

• Beträgt das Entgelt für die Überlassung einer Wohnung zu Wohnzwecken weniger als 66 % der ortsüblichen Marktmiete, dürfen die Werbungskosten nur im Verhältnis der tatsächlichen Miete zur ortsüblichen Miete abgezogen werden. Ist die 66 %-Grenze erfüllt, ist der volle Werbungskostenabzug zulässig.

• Um den Schuldzinsenabzug und somit die Werbungskosten zu optimieren, sollten Kredite bei gemischt genutzten Gebäuden, die zum Teil eigengenutzt und zum Teil fremdvermietet werden, vorrangig dem vermieteten Gebäudeteil zugeordnet werden.


Grundsteuererlass: Antrag bei erheblichen Mietausfällen in 2014

Bei erheblichen Mietausfällen in 2014 kann unter gewissen Voraussetzungen ein teilweiser Erlass der Grundsteuer beantragt werden.

Voraussetzung ist eine wesentliche Ertragsminderung, die der Steuerpflichtige nicht zu vertreten hat. Eine wesentliche Ertragsminderung liegt vor, wenn der normale Rohertrag um mehr als die Hälfte gemindert ist. Ist dies der Fall, kann die Grundsteuer um 25 % erlassen werden. Sofern der Ertrag in voller Höhe ausfällt, ist ein Grundsteuererlass von 50 % möglich.

Beachten Sie | Der Antrag ist spätestens bis zum 31.3.2015 zu stellen.


Zur Aufteilung des Gesamtkaufpreises bei Anschaffung eines bebauten Grundstücks

Erwirbt der Steuerpflichtige ein bebautes Grundstück zum Zwecke der Vermietung, bemisst sich die Höhe der Abschreibungen nach dem auf das Gebäude entfallenden Anteil am Gesamtkaufpreis. Der Aufteilungsmaßstab richtet sich dabei grundsätzlich nach der Kaufpreisaufteilung der Vertragsparteien, so das Finanzgericht Berlin-Brandenburg, das sich in seiner Entscheidung insbesondere mit den Ausnahmetatbeständen beschäftigt hat.

Eine Einigung der Vertragsparteien ist zu berücksichtigen, wenn es sich um eine von wechselseitigen Interessen getragene Vereinbarung handelt. Demgegenüber ist der Aufteilungsmaßstab nicht zugrunde zu legen, wenn die Voraussetzungen für die Annahme eines Scheingeschäfts oder eines Gestaltungsmissbrauchs vorliegen oder nennenswerte Zweifel an der vertraglich vereinbarten Aufteilung bestehen. Ist dies der Fall, darf das Finanzamt schätzen.

Nach Ansicht des Finanzgerichts Berlin-Brandenburg können nennenswerte Zweifel an der Aufteilung der Vertragsparteien nicht allein deshalb bejaht werden, weil der auf den Grund und Boden entfallende Wertanteil geringer ist als der amtliche Bodenrichtwert. Denn auch dieser Wert ist nur eine Schätzungsgrundlage.

Beachten Sie | Gegen diese Entscheidung ist inzwischen die Revision beim Bundesfinanzhof anhängig. Dieser wird sich in der Revision insbesondere mit folgenden zentralen Fragen beschäftigen müssen:

  • Kann ein deutliches Unterschreiten des Bodenrichtwerts Zweifel an der Kaufpreisaufteilung laut Kaufvertrag begründen?
  • Bietet in diesem Zusammenhang die im Steuerrecht allgemein angewendete Wesentlichkeitsgrenze von 10 % einen Anhaltspunkt für eine „deutliche“ Wertabweichung?

Quelle | FG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 18.2.2014, Az. 5 K 5012/12, Rev. BFH Az. IX R 12/14, unter www.iww.de, Abruf-Nr. 142825


Nachträglicher Schuldzinsenabzug auch bei nicht steuerbarem Hausverkauf

Veräußert der Steuerpflichtige seine fremdfinanzierte Mietimmobilie, können Schuldzinsen weiterhin als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung abgesetzt werden, wenn der Erlös nicht ausreicht, um das Darlehen zu tilgen. Dies hatte der Bundesfinanzhof bis dato nur für steuerbare Veräußerungen innerhalb der 10-jährigen Spekulationsfrist entschieden. Nunmehr hat der Bundesfinanzhof die Möglichkeit des Schuldzinsenabzugs erweitert: Ein solcher ist nämlich auch nach einer nicht steuerbaren Veräußerung außerhalb der Spekulationsfrist möglich.

Da der Bundesfinanzhof nicht allein auf den ursprünglichen, mit der Schuldaufnahme verfolgten Zweck abstellt, können auch auf ein Refinanzierungs- oder Umschuldungsdarlehen gezahlte Schuldzinsen dem Grunde nach durch die (frühere) Einkünfteerzielung veranlasst und damit abzugsfähig sein. Dies gilt aber nur, soweit die Valuta des Umschuldungsdarlehens nicht über den abzulösenden Restdarlehensbetrag hinausgeht und sich die Umschuldung im Rahmen einer marktüblichen Finanzierung bewegt.

Beachten Sie: Das Urteil des Bundesfinanzhofs korrespondiert nicht mit der bislang von der Verwaltung vertretenen Ansicht, die einen nachträglichen Werbungskostenabzug bei einer nicht steuerbaren Veräußerung versagt. Es dürfte jedoch damit zu rechnen sein, dass sich die Verwaltung auch der weitergehenden Rechtsprechung anschließen wird.

Kein Abzug nach Aufgabe der Einkünfteerzielungsabsicht

In einer weiteren aktuellen Entscheidung hat der Bundesfinanzhof klargestellt, dass nachträgliche Schuldzinsen indes nicht abzugsfähig sind, wenn der Steuerpflichtige zwar ursprünglich mit Einkünfteerzielungsabsicht gehandelt hat, seine Absicht zu einer (weiteren) Einkünfteerzielung jedoch bereits vor der Veräußerung des Immobilienobjekts aus anderen Gründen weggefallen ist (BFH-Urteil vom 8.4.2014, Az. IX R 45/13; BFH-Urteil vom 21.1.2014, Az. IX R 37/12; BFH-Urteil vom 20.6.2012, Az. IX R 67/10, BMF-Schreiben vom 28.3.2013, Az. IV C 1 – S 2211/11/10001:001).


Verbilligte Vermietung: Zur Überschussprognose für Altfälle

Die ab 2012 geltende Neuregelung bei einer verbilligten Vermietung lässt die Notwendigkeit einer Überschussprognose zur Ermittlung der Einkünfteerzielungsabsicht für die Vorjahre nicht entfallen, so das Finanzgericht Hamburg

Zum Hintergrund

Rechtslage bis 2011: Beträgt das Entgelt für die Überlassung einer Wohnung zu Wohnzwecken weniger als 56 % der ortsüblichen Marktmiete, dürfen die Werbungskosten nur im Verhältnis der tatsächlichen Miete zur ortsüblichen Miete abgezogen werden. Werden zwar 56 %, aber weniger als 75 % der ortsüblichen Miete vereinbart, muss durch eine Überschussprognose ermittelt werden, ob ein Totalüberschuss erzielt werden kann. Nur dann gibt es den vollen Werbungskostenabzug.

Rechtslage ab 2012: Seit 2012 gilt die Vermietung bereits dann als vollentgeltlich, wenn die Miete mindestens 66 % des ortsüblichen Niveaus beträgt. Liegt die Miete darunter, sind die Kosten aufzuteilen. Die Überschussprognose ist entfallen.

Entscheidung

Das Finanzgericht Hamburg stellte zunächst heraus, dass sich die vom Bundesfinanzhof geforderte Überschussprognose zwar nicht unmittelbar aus dem alten Gesetzeswortlaut ableiten lässt. Sie ergibt sich aber daraus, dass die Regelung nur auf das Verhältnis der vereinbarten Miete zur ortsüblichen Marktmiete abstellt.

Die Neuregelung hat der Gesetzgeber erst ab 2012 in Kraft gesetzt und nicht ab dem Tag der Verkündung mit Wirkung für noch alle offenen Fälle. Damit hat der Gesetzgeber die Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs bis 2011 ausdrücklich gebilligt. Die Argumentation des Steuerpflichtigen, durch die Neuregelung ergebe sich ein Indiz auf einen gesetzgeberischen Willen gegen die Rechtsprechung für die Vergangenheit, lässt sich nach Ansicht des Finanzgerichts Hamburg anhand der Gesetzesmaterialien nicht nachvollziehen.

Hinweis: Gegen diese Entscheidung wurde Nichtzulassungsbeschwerde eingelegt (FG Hamburg, Urteil vom 19.9.2013, Az. 3 K 211/12, NZB Az. IX B 154/13).


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