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Einkünfteerzielungsabsicht: Ist es eine Wohnung oder eine Gewerbeimmobilie?

Bei der Vermietung eines Appartements im Rahmen einer Hotelanlage handelt es sich um die Vermietung einer Wohnung und nicht um eine Gewerbeimmobilie. Der Vorteil dieser Entscheidung des Finanzgerichts Hessen: Länger andauernde Vermietungsverluste sind grundsätzlich ohne eine Überschussprognose anzuerkennen.

Hintergrund

Bei der Vermietung von Wohnungen ist grundsätzlich zugunsten der Steuerpflichtigen zu unterstellen, dass sie beabsichtigen, einen Überschuss der Einnahmen über die Werbungskosten zu erzielen, auch wenn sich über längere Zeiträume Verluste ergeben. Dies gilt zumindest dann, wenn die Vermietung auf Dauer ausgelegt ist – sie also nach den bei Beginn der Vermietung ersichtlichen Umständen keiner Befristung unterliegt.

Beachten Sie | Die Einkünfteerzielungsabsicht wird nur bei der Vermietung von Wohnungen unterstellt, nicht jedoch bei der Vermietung und Verpachtung von Gewerbeimmobilien (= Immobilien, die nicht Wohnzwecken dienen). In diesen Fällen ist die Überschusserzielungsabsicht stets ohne typisierende Vermutung im Einzelfall festzustellen.

Sachverhalt

Im Streitfall ging es um die Vermietung eines sich in einem Hotelkomplex befindlichen Appartements an eine Hotelbetriebsgesellschaft, wobei der Mietvertrag mit einem nutzungsabhängigen Entgelt ausgestattet war.

Der Vermieter hatte die Immobilie fremdfinanziert und seit dem Erwerb durchgängig Verluste erzielt, die das Finanzamt nicht berücksichtigte. Begründung: Da es sich um eine gewerbliche Vermietung handelt, kann eine Einkünfteerzielungsabsicht nicht unterstellt werden. Doch das Finanzgericht Hessen war da anderer Meinung.

Das Finanzgericht Hessen hält es für unschädlich, dass der Mietvertrag die typischen Merkmale einer gewerblichen Vermietung aufweist. Die entgeltliche Überlassung des Appartements für die gewerblichen Zwecke der Hotelgesellschaft führt nicht zu einer Umwidmung des Wohnobjekts in eine gewerbliche Immobilie. Die entgeltliche Überlassung bedeutet nämlich nicht, dass der Steuerpflichtige selbst das ihm gehörende Wohnobjekt in eine gewerbliche Immobilie umgewidmet hat.

Gegen diese Entscheidung ist die Revision anhängig. Hier wird der Bundesfinanzhof nun u. a. klären, ob

  • es für die Vermietung einer Wohnung ausreicht, dass sie objektiv zum Bewohnen geeignet ist oder
  • ob die Bestimmung der Nutzung durch den Mieter maßgebend ist.

MERKE | Außerdem dürfte sich, wenn man mit dem Finanzgericht von einer Wohnungsvermietung ausgeht, ggf. auch die Frage der Ferienwohnungsvermietung mit den dort geltenden Besonderheiten stellen.

Haben sich die Eigentümer nämlich die Selbstnutzung vorbehalten, muss die Einkünfteerzielungsabsicht anhand einer Überschussprognose überprüft werden. Zudem darf die ortsübliche Vermietungszeit von Ferienwohnungen – ohne dass Vermietungshindernisse gegeben sind – nicht erheblich unterschritten werden.

Quelle | FG Hessen, Urteil vom 28.5.2018, Az. 2 K 1925/16, Rev. BFH Az. IX R 18/18


Steuererklärung 2018: Zwei neue Formulare für Kapitalanleger

Kapitalanleger müssen bei der Steuererklärung 2018 zwei neue Steuerformulare beachten. Neben der (bekannten) Anlage KAP gibt es jetzt auch die Anlage KAP-INV und die Anlage KAP-BET. Hintergrund ist die Investmentsteuerreform, wodurch sich für Fondsanleger ab 1.1.2018 einiges geändert hat.

Anlage KAP

Grundsätzlich ist die Einkommensteuer auf Kapitalerträge durch den Steuerabzug abgegolten (Abgeltungsteuer) und die Abgabe der Anlage KAP entbehrlich. In gewissen Fällen sind Angaben zu den Einkünften aus Kapitalvermögen in der Anlage KAP allerdings dennoch erforderlich, z. B. wenn

  • die Kapitalerträge nicht dem Steuerabzug unterlegen haben,
  • keine Kirchensteuer auf Kapitalerträge einbehalten wurde, obwohl der Kapitalanleger kirchensteuerpflichtig ist oder
  • Steuerpflichtige den Steuereinbehalt dem Grunde oder der Höhe nach überprüfen lassen möchten.

Anlagen KAP-INV und KAP-BET

Mit der Investmentsteuerreform verfolgte der Gesetzgeber insbesondere das Ziel, die Besteuerung der Erträge aus Investmentfonds zu vereinfachen und weniger missbrauchsanfällig zu gestalten. In der Steuererklärung für 2018 spiegeln sich die Neuregelungen in zwei neuen Formularen wider:

  • Anlage KAP-BET: Diese Anlage ist auszufüllen bei Erträgen und anrechenbaren Steuern aus Beteiligungen, die gesondert und einheitlich festgestellt werden.
  • Die Anlage KAP-INV ist auszufüllen, wenn Investmenterträge erzielt wurden, die nicht dem inländischen Steuerabzug unterlegen haben.

Quelle | Gesetz zur Reform der Investmentbesteuerung (Investmentsteuerreformgesetz – InvStRefG) vom 19.7.2016, BGBl I 2016, S. 1730


Gastronomiebereich: Betriebsprüfungen führen zu hohen Steuernachzahlungen

In 2018 wurden allein in Berlin 1.021 Gastronomiebetriebe geprüft. Die bislang ausgewerteten 689 Betriebsprüfungen führten dabei zu einem Mehrergebnis von rund 15,9 Mio. EUR.

Beachten Sie | Gerade im Gastronomiebereich ist eine ordnungsgemäße Kassenführung von besonderer Bedeutung. Denn hierauf richtet sich regelmäßig das Hauptaugenmerk der Betriebsprüfer. Kommt es hier zu Beanstandungen, kann dies ein schwerwiegender (formeller) Mangel sein, der zu einer Hinzuschätzung berechtigt.

Quelle | SenFin Berlin, PM vom 27.12.2018


Außenwirtschaft: Höhere Hürden für Firmenübernahmen

Wenn deutsche Unternehmen durch ausländische Investoren übernommen werden sollen, wird das strenger geprüft. Durch eine Änderung der Außenwirtschaftsverordnung kann die Bundesregierung in sensiblen Bereichen den Erwerb von deutschen Unternehmen durch ausländische Investoren nun besser prüfen.

Nach dem Außenwirtschaftsgesetz und der Außenwirtschaftsverordnung kann jeder Erwerb von Unternehmensanteilen geprüft werden, durch den ausländische bzw. unionsfremde Investoren mindestens 25 % der Stimmrechte an einem in Deutschland ansässigen Unternehmen erlangen. Prüfungsmaßstab ist, ob der konkrete Erwerb die öffentliche Ordnung oder Sicherheit bzw. wesentliche Sicherheitsinteressen der Bundesrepublik Deutschland gefährdet.

Grundsätzlich bleibt es bei der allgemeinen Prüfeintrittsschwelle von 25 %. Mit der Änderung der Außenwirtschaftsverordnung wurde die Schwelle allerdings in besonders sensiblen Bereichen auf 10 % abgesenkt. Betroffen sind etwa der Bereich der Verteidigung oder sogenannte kritische Infrastrukturen. Dazu zählen Energieversorger, aber auch Lebensmittelproduzenten ab einer bestimmten Größe. Auch für Unternehmen der Medienwirtschaft gelten die verschärften Regeln.

Quelle | Zwölfte Verordnung zur Änderung der Außenwirtschaftsverordnung vom 19.12.2018, BAnz AT 28.12.2018 V1; Bundesministerium für Wirtschaft und Energie, Mitteilung vom 19.12.2018; Bundesregierung, Mitteilung vom 18.12.2018


Abweichende Ergebnisbeteiligung beim Eintritt in eine vermögensverwaltende GbR

Einem Gesellschafter, der unterjährig in eine vermögensverwaltende Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) eintritt, kann der auf ihn entfallende Einnahmen- oder Werbungskostenüberschuss für das gesamte Geschäftsjahr zuzurechnen sein. Dies muss allerdings mit Zustimmung aller Gesellschafter bereits im Vorjahr vereinbart worden sein, wie der Bundesfinanzhof aktuell entschieden hat.

Sachverhalt

An einer GbR mit Einkünften aus Vermietung und Verpachtung waren drei Gesellschafter zu jeweils einem Drittel beteiligt. Einer der Gesellschafter veräußerte seinen Anteil an den neu eintretenden Gesellschafter A. Nach dem im Oktober 1997 geschlossenen notariellen Vertrag sollte die Übertragung der Gesellschafterrechte mit Kaufpreiszahlung noch in 1997 erfolgen. Der Kaufpreis wurde aber erst am 1.7.1998 gezahlt. Deshalb kam es erst zu diesem Zeitpunkt zum Gesellschafterwechsel.

1998 entstand bei der GbR ein Verlust von rund 0,6 Mio. EUR. Das Finanzamt verteilte diesen Verlust zu jeweils einem Drittel auf die verbleibenden Gesellschafter und zu je einem Sechstel auf den ausgeschiedenen Gesellschafter und den Neu-Gesellschafter A. Hiergegen erhob der A Klage, weil er eine Zurechnung eines Drittels des Verlusts des gesamten Geschäftsjahres begehrte. Das Finanzgericht gab der Klage statt und auch der Bundesfinanzhof schloss sich der Meinung des Gesellschafters an.

Grundsätzlich richtet sich die Ergebnisverteilung bei einer vermögensverwaltenden GbR nach den Beteiligungsverhältnissen. Danach wäre der Gesellschafter A nur zu einem Sechstel beteiligt gewesen. Denn seine Beteiligung von einem Drittel bestand nur für ein halbes Jahr.

Von dieser gesetzlichen Regelung können die Gesellschafter jedoch in engen Grenzen auf vertraglicher Grundlage abweichen. Voraussetzung ist, dass die von den Beteiligungsverhältnissen abweichende Verteilung für zukünftige Geschäftsjahre getroffen wird und ihr alle Gesellschafter zustimmen. Sie muss ihren Grund zudem im Gesellschaftsverhältnis haben und darf nicht rechtsmissbräuchlich sein.

MERKE | Mit seiner aktuellen Entscheidung hat der Bundesfinanzhof seine bisherige Rechtsprechung zur Ergebnisverteilung gelockert: Werden die vorgenannten Voraussetzungen eingehalten, können auch während des Geschäftsjahres eintretende Gesellschafter an dem vor ihrem Eintritt erwirtschafteten Ergebnis beteiligt werden.

Nicht entschieden wurde indes die Frage, ob bei einer vermögensverwaltenden Personengesellschaft auch eine Änderung der Ergebnisverteilung während des Geschäftsjahres mit schuldrechtlicher Rückbeziehung auf den Beginn des Geschäftsjahres steuerlich anzuerkennen ist. Zumindest für gewerblich tätige Personengesellschaften hat der Bundesfinanzhof dies 1983 verneint.

Quelle | BFH-Urteil vom 25.9.2018, Az. IX R 35/17; BFH-Urteil vom 7.7.1983, Az. IV R 209/80


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