Soll ein bebautes Grundstück vermietet werden, bemisst sich die Höhe der Abschreibungen nach dem auf das Gebäude entfallenden Anteil am Gesamtkaufpreis. Der Aufteilungsmaßstab richtet sich dabei grundsätzlich nach derAufteilung der Vertragsparteien im Kaufvertrag. Etwas anderes gilt nach Auffassung des Bundesfinanzhofs dann, wenn die Aufteilung nur zum Schein getroffen wurde oder ein steuerlicher Gestaltungsmissbrauch vorliegt, um die steuermindernde Abschreibung für das Gebäude in die Höhe zu treiben.

Weicht der Wert für den Grund und Boden erheblich von den Bodenrichtwerten ab, ist das nur ein Indiz dafür, dass die vertragliche Aufteilung gegebenenfalls nicht die realen Werte wiedergibt. Kommt es zum Rechtsstreit, muss das Finanzgericht eine Gesamtwürdigung vornehmen und prüfen, ob die Abweichung durch besondere Aspekte nachvollziehbar erscheint. Hierbei sind u. a. die Bauqualität und der Wohnwert des Gebäudes im Kontext der Nachbarschaft (Straßenlärm, soziale Einrichtungen etc.) zu berücksichtigen.

Beachten Sie | Die von den Vertragsparteien vorgenommene Kaufpreisaufteilung ist zu korrigieren, wenn sie die realen Wertverhältnisse in grundsätzlicher Weise verfehlt und wirtschaftlich nicht haltbar erscheint. Ist eine Korrektur notwendig, hat sie auf Grundlage der realen Verkehrswerte von Grund und Boden sowie Gebäude zu erfolgen.

Quelle | BFH-Urteil vom 16.9.2015, Az. IX R 12/14

Ausgleichszahlungen aus der Auflösung von Zinsswap-Geschäften führen nicht zu Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung. Dies gilt nach einem Urteil des Bundesfinanzhofs selbst dann, wenn die Zinsswaps ursprünglich zur Begrenzung des Risikos in die Finanzierung der Anschaffungskosten der vermieteten Immobilie durch variable Darlehen einbezogen waren.

Der Steuertatbestand der „Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung“ erfasst nur das zeitlich begrenzte Überlassen einer Immobilie zur Nutzung. Die Ausgleichszahlungen sind aber kein Entgelt für eine Nutzungsüberlassung, sondern allein durch die Beendigung des mit den Zinsswaps vertraglich erworbenen Rechts auf die Ausgleichszahlungen veranlasst.

Bei den Zinsswaps handelt es sich um Termingeschäfte, die im Streitjahr als privates Veräußerungsgeschäft steuerpflichtig gewesen wären, wenn der Verkauf innerhalb der Veräußerungsfrist von einem Jahr erfolgt wäre. Da dies aber nicht der Fall war, mussten die Ausgleichszahlungen nicht versteuert werden.

Quelle | BFH-Urteil vom 13.1.2015, Az. IX R 13/14

Für in einem Sanierungsgebiet oder städtebaulichen Entwicklungsbereich belegene Gebäude sind erhöhte Absetzungen für Abnutzungen möglich. Dabei muss der Steuerpflichtige die Voraussetzungen für das Gebäude und die Maßnahmen durch eine Bescheinigung der zuständigen Gemeindebehörde nachweisen. Zu der Bindungswirkung dieser Bescheinigung hat der Bundesfinanzhof nun Stellung genommen.

Die Bindungswirkung erstreckt sich vor allem auf die Feststellung, ob

• das Gebäude in einem Sanierungsgebiet belegen ist,

• Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen im Sinne des § 177 Baugesetzbuch durchgeführt worden sind,

• Zuschüsse aus Sanierungs- oder Entwicklungsförderungsmitteln gewährt wurden.

Will das Finanzamt von diesen Feststellungen abweichen, muss es gegen den Bescheid vorgehen und ggf. den Verwaltungsrechtsweg beschreiten.

Beachten Sie | Keine Bindungswirkung besteht in Bezug auf die Höhe der begünstigten Herstellungsaufwendungen, da – im Gegensatz zu den geförderten Baumaßnahmen an Baudenkmälern – nicht gesetzlich vorgeschrieben ist, dass sich diese aus der Bescheinigung ergeben müssen.

Demzufolge hat die Finanzbehörde nicht nur die Möglichkeit, sondern vielmehr auch die Verpflichtung, die Höhe der geltend gemachten Aufwendungen zu überprüfen.

Quelle | BFH-Urteil vom 22.10.2014, Az. X R 15/13

Erneuert der Vermieter eine im Vermietungsobjekt vorhandene Einbauküche, ist nach einem Urteil des Finanzgerichts Schleswig-Holstein hinsichtlich der steuerlichen Abziehbarkeit der Aufwendungen eine differenzierte Betrachtungsweise erforderlich.

Zunächst ist zu beachten, dass eine Einbauküche kein einheitliches zusammengesetztes Wirtschaftsgut ist. Eine andere Auffassung vertritt übrigens das Finanzgericht Köln.

Spüle und Herd

Herd und Spüle sind unselbstständige Gebäudebestandteile.Wenn diese Gegenstände bei Erwerb des Gebäudes (oder der Eigentumswohnung) bereits eingebaut sind, handelt es sich somit um Anschaffungskosten des Gebäudes. Herstellungskosten des Gebäudes liegen vor, wenn sie der Steuerpflichtige erstmals einbauen lässt. Werden sie (wie im Streitfall) ersetzt, stellen die Aufwendungen hierfür sofort abzugsfähige Erhaltungsaufwendungen dar.

Elektrogeräte und Einbaumöbel

Aufwendungen für austauschbare Elektrogeräte (d.h. hier für Kühlschränke und Dunstabzugshauben) sowie für die Einbaumöbel (inklusive Arbeitsplatte) stellen Anschaffungskosten dar, die im Wege der Abschreibung über die betriebsgewöhnliche Nutzungsdauer zeitanteilig als Werbungskosten zu berücksichtigen sind.

Hinweis | Mit Ausnahme des Kühlschranks konnten die Kosten für die Elektrogeräte im Streitfall sofort in voller Höhe abgezogen werden, da es sich um geringwertige Wirtschaftsgüter (Anschaffungskosten bis zu 410 EUR netto) handelte.

Revision anhängig

Der Bundesfinanzhof wird bald Gelegenheit haben, zu der Frage Stellung zu nehmen, ob Aufwendungen für die komplette Erneuerung einer Einbauküche insgesamt sofort abzugsfähige Werbungskosten (Erhaltungsaufwand) darstellen oder aufzuteilen sind. Gegen die Entscheidung des Finanzgerichts Schleswig-Holstein ist nämlich die Revision anhängig.

Quelle | FG Schleswig-Holstein, Urteil vom 28.1.2015, Az. 2 K 101/13, Rev. BFH Az. IX R 14/15; FG Köln, Urteil vom 16.1.2008, Az. 14 K 4709/04